春节返乡置业，这些城市要小心！

一、打对折的返乡潮

尽管形势要比去年好，但毫无疑问，这将是历史上第二冷清的春节。

1月20日，交通部给出的预测数据是，2021年全国春运期间预计发送旅客17亿人次左右，日均4000万人次，比2020年增长一成多，但比2019年下降四成多。

而到了1月29日，交通部的预测数据再次下调。2021年春运期间预计发送旅客11.52亿人次左右，日均2880多万人次，比2020年下降两成多，比2019年下降六成多。

疫情的地区性零星反复，就地过年的倡议，无法让人们安下心来共庆团圆。

返乡过年的人流，或许会出现打对折的情况。

除了旅游业再遭打击之外，返乡置业潮也会再次面临收缩的局面。

回家过年的人变少了，县城的房子也不好卖了。

根据58同城、安居客发布的《2020-2021返乡置业调查报告》显示，2021年想要返乡置业的意愿大幅下降。

2020年时，想在老家买房的人群占比合计达到68.6%，这其中在省会城市和非省会城市买房的人群基本各占一半。

而到了今年，这些调查数据全都变了模样。

第一个明显的变化是，想在老家买房的人群占比合计只有37.8%，比2020年下降了一半左右。尤其是在老家非省会城市买房的人群，意愿缩水到了11%。

想在老家省会城市买房的人群占比，降到了26.8%。近年来，新一线城市、强二线省会城市的强势发展，肉眼可见，人口流动、优质资源也加速向这些城市聚集，吸引力强了不少。

第二个明显的变化是，当三四五六线老家的房子变成第二选择，生活在当下的城市，就成了第一选择。

2020年时，想在工作城市买房的人群占比只有29.8%，到了今年，这一比例上升到了47.6%。而想在工作城市的周边城市买房的人群占比上升到13.6%。

这个关键反转，便是突如其来的疫情危机，对人们的生活带来的最实际的变化。

无论如何，今年三四五六线城市所期盼的返乡置业潮，恐怕不会出现了。

二、返乡置业的转变

时代的千变万化，只在一瞬间。

2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，加快去库存。所谓的棚改货币化安置，也就是拆迁之后不给房子（或少量房子）给现金，由拆迁户自己去市场上购买商品房。

这成为那一波房价暴涨的重要背后推手。

2016年，由深圳、上海开始了新一轮的房价上涨。涨势从一线城市，慢慢轮动到二线城市，由此出现了“房价四小龙”——南京、苏州、合肥、厦门。

直到2018年，涨势终于轮动到了三四五线城市，老家县城的房子也开始蹿升。

眼看房价噌噌的涨，这时还不赶紧为家里老人孩子配置一套房子，以后更买不起。

2018，也成为返乡置业意愿飙升的一年。

在安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》里，59%的受访人群有返乡置业意愿。

一直以来的一个重大误区是，返乡置业并不是真的回到自己出生的乡村，而是到县城、地级市，甚至到省会城市买下房子。

但高光时刻总有消失的时候，也正是从2017年开始，中国城市的大分化时代开启。

从“抢人大战”开始，人口持续流入的城市，便集中在一二线城市+弱二线的省会城市，而三四线城市从2018年的巅峰时刻，逐渐变得冷清。

返乡置业的目标，也开始转向以二线城市为主和部分三线城市。

2021年贝壳给出的数据中，返乡置业最热门城市前10名，均为新一线城市。其中，成都、杭州、武汉成为最热门的三个城市。

当北京、上海严格限制人口规模，严格调控房地产市场，当广州、深圳在今年又再次上涨30%左右的时候，这些经济实力深厚、人才落户政策宽松的新一线城市，就成为置业的第一选择。

即便是热门的三四线城市，也是唐山、温州这样具有一定实力的城市。

当大部分三四五六线城市被抛弃，“返乡置业”的字面意义已然失去意义，其真正内涵已经变为资产配置。

三、这些城市要小心了

当然，也并非所有的三四五六线城市毫无希望。

人口是判断一个城市是否值得长期投资的最重要标准。

那些在珠三角、长三角核心城市周边，人口还在流入、产业还有活力的三四线城市，对刚需来讲依然值得下手。

那些人口在持续流出的“收缩型”城市来说，房产投资就要十分小心了。

所谓“收缩型”城市，指的就是城区人口连续三年下降的城市。根据“城市进化论”的统计，2019年，中国的收缩型城市已经扩张到87个，分布于22个省份。

这其中，有18个城市最为典型，有的已经是连续5年城区人口下降。

图片来源：城市进化论

这18个城市中，全部属于四五线城市，其中东北11个，成为重灾区。

黑龙江的鸡西、虎林、鹤岗、北安，吉林的临江市，辽宁的凤城市、开原市等7个城市人口收缩的情况，一年比一年严峻。

若从近3年的人口流失率来看，内蒙古的根河市人口流失率高达36%，高居第一。黑龙江的密山市人口流失率高达28%，排在第二。

吉林的双辽市、湖北的汉川市、青海的德令哈市、湖南的津市市、四川的邛崃市、辽宁的灯塔市，人口流失率也都超过了10%。

从城市体量上看，这些城市除了鸡西、鹤岗之外，都是人口在50万以下的小城市，体量最小的根河市，甚至只有不到5万人。

虽然说起来有些残酷，但事实是，这些城市的未来，已经蒙上一层阴影。

而这些城市的房子，自然也没法卖上价钱。

去年频繁登上热搜的鹤岗，房价只有2340元/平，排在中国320个可统计房价城市的最后一位，真正的“白菜价房子”。

这些城市的故事告诉我们：当一个城市的人都没了，还有什么希望？即便这里有免费的房子，也没有购买价值。

中国人讲究“衣锦还乡”，但有些家乡是注定回不去的。

城市大分化时代里，真相就是如此残酷。