作为一名资深房产融资顾问, 根据多年和几百名业主及房产投资人打交道的经验总结:投资尽量买住宅,为啥强烈不建议投公寓,主要有以下三方面原因:
一、公寓相比住宅,无学位,不可落户,公摊面积高。
在投资的时候,就要想想,未来你的房子卖给谁,在中国当下,各大城市购房的主流人群仍是刚需者,他们购房的主要诉求就是可落户,成为真正的城里人,同时小孩可以享受配套的公立学校,而公寓无法满足主流人群的购房需求(虽然有极少部分70年产权的公寓有学位,但积分比住宅低),未来销售转让会比较困难,当然也很难卖出漂亮的价格!而投资房产,主要赚的就是利差。同时公寓相对住宅来说,居住体验相对较差(绿化、生活配套、容积率、采光率、私密性等)
二、购买、持有和转让成本都比较高。
1、公寓属于商业用地,一般只有40-50年产权(极少部分是70年),而住宅属于住宅用地,产权为70年。
2、公寓无法使用公积金贷款,只能选择利率更高的商贷,同时契税一律为3%,住宅可使用公积金贷款,契税为1-3%。
3、。公寓首付比例需要5成以上,最高只能贷10年,同时物业费、水电费也比住宅高。
4、公寓公摊面积比住宅更高:公寓为30%左右,而住宅为17-22%。
5、购买公寓不可享受税收减免,而住宅可以享受,同时公寓转让的税费也会更高,在部分城市,购买公寓需要以公司名义购买,同时限售政策也会比住宅更严厉。
三、供应量井喷,价值下降,金融属性差。
1、深圳、上海等一线城市写字楼空置率很高,导致大量的待入市的写字楼申请改成公寓售卖,在需求量有限的情况下,大量供应,导致公寓滞销特别严重,供应量远大于需求量,严重影响其保值和升值。
2、即使你红本在手,公寓融资是比较困难的,大部分银行都无法接受公寓进件,即使可以贷,评估价也比较保守,一般也只能做5成(个别银行带燃气的公寓可贷7城),而住宅一般可以贷7成。
市场会说话,如果是中介和你说公寓多好多好,你只要问他为什么公寓这么多年基本不涨?为什么公寓的佣金点数远高于住宅?为什么公寓的广告铺天盖地?
那什么人适合买公寓?如果你已完全财务自由,不在乎房产升值和保值,想买就买吧!如果你在深圳没有购房资格、资金又非常有限,也不在乎学位、也不在乎升值,单纯为了自住,就想有一套属于自己的房子,那你想买就买吧!如果你资金非常充足,超高端且具有稀缺性的公寓,也是可以考虑的,比如深圳湾1号和华润瑞府等。
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