北龙湖豪宅会所“变脸”，引以为傲的面子没了

　　无会所，不豪宅。

　　在豪宅市场，会所往往是楼盘最大的卖点之一，已经是标配。

　　真正的顶级豪宅社区会所，是一个能够凝聚圈层的平台，不仅能为业主提供健身、娱乐、休闲、游泳、聚餐等多种服务，已经成为高端的社交场所。

　　这也是不少业主钟情小区会所的原因。

　　北龙湖作为郑州豪宅窝，大面积会所也是区域项目标配。在人们的印象中，装修豪华、高端大气的会所不仅是小区的脸面，也是未来业主高端生活的象征。

　　不过理想与现实总有差距，对于龙湖上第的业主来说，买房时许诺的美好，期待中的理想生活，都被大打折扣。

　　因为他们的豪宅会所突然“变脸”了。

　　1月27日，龙湖上第临时业委会的十几名业主来到郑州仲裁委，高举“捍卫业主权益，发对仲裁不公”的标语，讨要说法。

　　目的只有一个那就是——希望仲裁委尊重第一次判定结果，将龙湖上第社区会所重归业主所有。

　　龙湖上第业主来到郑州仲裁委

　　先简单回顾一下整个事件：

　　2018年，龙湖上第项目交付，当时小区还没有完全竣工，小区会所就是其中一项。

　　历时一年，2019年会所终于完工，但让业主没想到的是，还没来得及享受，刚刚装修好的会所就被开发商出租给了办事处做办公室用。

　　本属于全体业主休闲娱乐的活动空间，却突然成了他人的办公场所，这让业主十分愤怒，于是集体向郑州仲裁委申请仲裁。

　　根据业主描述，该案件当年经仲裁委三位仲裁员开庭合议后，判定:

　　办事处和轨道交通置业签订的服务合同属于无效合同，轨道置业无权处理属于全体业主们的共有财产(业主在买房时属于公摊面积)，小区公共用房(会所)归全体业主所有。轨道置业和办事处协商就公共用房拿出货币补偿或其它补偿。

　　龙湖上第业主联名信

　　业主签名

　　不过，办事处得知仲裁委的结果后，并没有接受货币补偿协商方案，而是再次提出仲裁。

　　2020年9月再次开庭，结果这一次判定却出现了变化。第一次判定结果被否定，判定要求轨道交通置业把小区会所及物业用房给办事处社区使用。

　　前后两次，判定结果大相径庭，苦等2年，近在眼前的会所，依然如水中月镜中花，只能远观而无法体验。

　　于是就有了龙湖上第业主不断申诉的场景。

　　在龙湖上第的业主申明中，他们也把矛头指向了开发商和办事处，认为会所应该归全体业主拥有。

　　并列举出了理由:

　　第一，会所归全体业主拥有。

　　其依据是(1)2016年初轨道置业和全体购房业主签订的房产合同中在附件二第3条中明确约定:"不计入分摊但属于全体业主所有的房屋及公共设施、物业管理用房建筑面积为593.12平方，分别位于12号楼一至二层”。依据该合同会所属于全体业主所有。

　　《物权法》也明确规定“会所归全体业主所有”。

　　龙湖上第业主联名信

　　第二，全体业主坚决不同意办事处进驻龙湖上第小区。

　　其原因是:

　　(1)会所建筑位置在小区内部，属于内部配套设施，不直接与道路有出入口，如果设置社区办公场所，等于放任外部人员随意进出小区，严重威胁全体业主家庭财产安全。

　　会所在装修功能设置上根本没有考虑办事处的功能需求。如果强制占有，还需要重新装修、改建。

　　第三，龙湖上第小区是北龙湖比较小的一个小区，会所区区220平方的面积也承载不了办事处的办公需求，分散在各小区办公也不利于管理，更不利于便民服务!

　　作为北龙湖豪宅，龙湖上第引发的风波，这已经不是第一次了。

　　2012年7月，郑东新区龙湖地区56.51亩商住房用地入市，最终郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌，成交单价936万元/亩，楼面地价8300元/平，刷新了郑州土地成交价格纪录，成为北龙湖地王。

　　2012年11月大河报一篇《郑州轨道公司连发怪事五亿购地王工资打白条》让这个开发商曝光在了大家的面前。

　　大河报文章截图

　　轨道交通置业买地的钱是从哪来的？地铁资金是否被挪用？轨道交通是否“不务正业”买地王盖别墅？成为当时的争议焦点。

　　“我就纳闷，地铁修建一直资金紧张，还没营运”？“哪来的钱投资房地产？他们是不是把修地铁的钱挪用了来买地”？很多市民议论纷纷。因为这些争议，该地块一直被雪藏了很久，后来也是走内购渠道，在销售大部分房源后，2016年才开始对社会公开销售。

　　2018年，龙湖上第因不具备‘两书一表’违规交房再次被爆光。

　　小区里的绿化还没有做完整，地下走廊、楼梯口到处都是建筑垃圾，最关键的是‘两书一表’还不齐全，开发商就就强制交房。

　　2018年龙湖上第交房时现场仍一片狼藉

　　而为了达到效果，还通过优先选车位等条件诱惑业主自愿先收房。

　　2018年龙湖上第交房时现场仍一片狼藉 叁

　　龙湖上第会所事件之所以值得关注，不仅仅是因为它是北龙湖豪宅。

　　另外一个更重要的原因是，它将会带来什么样的引导效应？

　　目前物业自持的小区会所经营有两种模式：

　　1）物业主导，完全封闭经营，只针对住区业主；

　　2）对外揽客，半封闭经营，除了对业主外，还对会员开放。

　　不过无论是哪一种，绝大部分会所经营效益并不理想。

　　据资料统计，目前北上广深四个一线城市社区会员亏损率在67%，也就是说即便是在一线城市三分之二的社区会所是亏损的，在百度上输入社区会所，会呈现下面内容：

　　网络搜索截图

　　小区会所普遍亏损，这就导致很多小区物业开始寻找外部商家参与经营。

　　大河报记者就曾对郑州小区会所现状调查，发现多数会所被挪作他用。

　　比如，绿城百合小区会所就被划为三部分，一部分被开发商无偿占用为办公室，一部分出租给了西湖春天做餐饮，另一部分租给了德润健身公司，不菲的租金被开发商收入囊中，而非用于社区维护。

　　例如：瀚海晴宇会所健身房，也被对外承包经营。

　　当然还有一种更彻底，开发商将会所直接关闭，或是售卖或转让。

　　北龙湖豪宅区，项目基本都存在这样的共性：

　　1）高单价；

　　2）大户型；

　　3）高总价；

　　4）少户数；

　　5）配建大面积会所

　　有数据统计，只有那些房价是当地均价三倍以上且不低于2000户的社区才能养起一个业主专属会所。

　　虽然北龙湖入住的都是郑州的高收入群体，不过按客户量计算，北龙湖的大多数小区也就是500户左右，与2000户的基本指标相差甚远，显然这样的客户群体难以支撑起豪宅会所的后期运营。

　　在以往，一些豪宅会所都是要靠开发商补贴维持，但现在形势不好，利润缩水，要面子还是要里子，成为做出选择了。

　　即使是为了面子，北龙湖开发商继续维持，但三五年之后呢？郑州北龙湖的那些豪宅会所又将何去何从？

　　龙湖上第会所今天的尴尬难道会是大多数楼盘的明天吗？

　　与公建配套不同，会所并非民生必需，产权一般登记在开发商名下，天然的商业属性赋予其自主交易和业态调整的权力。

　　政府会规定多大面积的小区要配备多少个门岗，这些有物业服务标准。但没有规定过多大面积的小区配套多大的会所。也就是说，小区会所搞不搞、搞成什么样，更多地要靠“开发商对自身品牌的要求”。

　　有业内人士表示，从当前法律来看，并没有特别详细的对于商品住房项目附属会所经营服务方式和服务功能法律规定。

　　这也正是目前小区会所“逐步消失”、业主却无能无力的最主要原因。

　　业主想要去维护自己权益的话，主要还是看开发商这种行为是不是有可能涉及到违约，比如房屋买卖合同里有没有明确约定，是否承诺小区里有配套的游泳池，配套的会所标准。

　　业主是否能提供宣传资料、视频等证据，前期开发商的宣传是内部会所，但实际是商业，或存在向业主进行虚假宣传的行为。

　　会所建设成本高、运营成本也高，确实是问题。如果开发商没有金刚钻，别揽瓷器活，靠着会所往项目脸上贴金，交付之后迟早会反噬。

　　对于政府，希望在法律上能对于会所归属和经营能有一个明确的说法，不要让龙湖上第这种前后截然不同的矛盾判定，继续存在。

　　龙湖上第业主最终能否如愿以偿？

　　现在恐怕很难给出结论。