上海动迁征收最新案例：物业指定承租人的撤销

案号：（2020）沪02民终1638号

案由：合同纠纷

原判决书万字有余，在此不做复制黏贴，有兴趣者请自行搜索

案情简介：

老张有一女张某珠与一子张某忠。张某珠与段某结婚，育有一女段某桑，段某桑育有一女李某翊。张某忠与姜某结婚，育有一女张某琪，张某琪和顾某宝结婚，育有一子顾某宁。

老张家有一公房，承租人本为老张。2008年老张过世，当时户籍内有张某珠夫妻、女儿段某桑及张某琪四人。2009年，张某琪申请变更承租人，物业向其发放了房屋租赁凭证。后物业发现该房屋内有其他户籍人员，遂注销了张某琪为承租人的租赁凭证，恢复系争房屋承租人为老张。后张某琪父母及丈夫户籍陆续迁入系争房屋，其子出生后也将户籍落入系争房屋。

户内人员关系及户口迁入时间见下表。

2019年该系争房屋被征收，因户内人员无法就承租人变更达成一致意见,经监督评议小组评议，物业发出公有居住房屋承租户名变更通知，明确：

系争房屋原承租人老张死亡，共同居住人未能就承租人变更达成一致意见，根据沪房管法(2009)396号文等相关规定，现确定张某琪为该房承租人。

张某珠对物业指定房屋承租人的行为不服，遂起诉至法院，要求法院撤销物业指定承租人为张某琪的行为。

一审法院开庭后又认定了以下事实：

l 张某珠1970年曾将户口迁出系争房屋，1978年迁回。后其又将户口迁入到天通庵路房屋，1992年该房屋被拆迁，其与丈夫、女儿都为安置对象。2007年张某珠夫妇又将户口迁回至系争房屋。

l 张某琪户口1995年从安徽迁入系争房屋，其后一直在此居住。2007年张某琪自购商品房后搬离，但系争房屋一直在张某琪掌控之中。

一审法院判决：

驳回张某珠的全部诉讼请求。

一审法院判决后张某珠不服，其认为：

l 其自幼居住在系争房屋内，后因避免家庭矛盾才在外居住。

l 天通庵路房屋系私房，拆迁不属于福利性质分房。

l 原承租人死亡后，指定顺位上其优于张某琪。

二审法院审理后确认了一审法院查明的事实，并认为指定程序并无违法法律、政策之处，最终判决：

驳回上诉，维持原判。

在目前的公房征收过程中，原承租人死亡而租赁凭证未作变更的情况并不少见。由于公房征收的法定签约主体为公房承租人，因此承租人死亡需要另行确定签约主体，指定承租人即为确定签约主体的一种方式。但由于承租人身份的特殊性，物业指定承租人的行为极易引起争议，进而引发法律诉讼。

本案中，原承租人为原告的父亲，被告的祖父。从和原承租人的亲缘关系和指定顺位来看，似乎原告比被告更适合作为本案的新承租人，但物业没有指定原承租人的女儿张某珠，而是指定了原承租人的孙女张某琪。同时，物业的此种指定承租人行为也得到了一审、二审法院的支持。

显然，法院考虑了当事人的户口迁移情况、他处福利分房情况、系争房屋实际控制情况等等因素，最终才作出了维持物业指定承租人行为的判决。但是，物业公司的行为是否违背了上海市关于公房承租人变更和指定的相关规定，此判决是否存在一定法理上的瑕疵，这仍然是一个值得商榷的问题。

二审的判决书中有这样一段结语，可能部分回应了这一问题：

需要指出的是，本院注意到系争房屋已被列入征收范围，但本案所解决之争议为物业指定承租人之行为是否适当，而非各家庭成员是否有权获得征收补偿利益。亦即各家庭成员是否符合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中有关共同居住人的条件，不在本案审查范围之内。

相关法条：

《上海市房屋租赁条例》
第四十一条
房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》
为了进一步贯彻《上海市房屋租赁条例》，加强公有居住房屋的租赁管理，现对公有居住房屋（以下简称公房）变更、分列租赁户名作出如下规定：
一、公房变更租赁户名的条件
公房变更租赁户名应当符合下列条件：
（一）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
（二）承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
（三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
（四）承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。
按照前款第（一）项变更租赁户名后，在五年内不得再依该规定变更租赁户名。按照前款第（一）项、第（二）项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点；按照前款第（三）项、第（四）项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点。
本规定所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。
本规定所称的“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难。

关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）
沪房地资公［2000］98号
十二、公有居住房屋承租户名的变更
《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。

个案不同 事无绝对

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