房产“执行异议”之一：租赁权人的执行异议

在房产执行过程中，由于被执行人与第三人就该房屋签有租赁合同，承租人作为“利害关系人”就房产执行行为提出执行异议，这种情况可以说是非常普遍的。那么，法院在涉租赁房产的执行方面有何具体规定？申请执行人又有何救济手段呢？

首先需要明确的是，“买卖不破租赁”，这是大家都比较熟悉的一个法律原则。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据此原则，不动产所有权的转移并不能否定第三人已在该不动产上合法取得的租赁权。既然“买卖不破租赁”，那么“房产执行”更是“不破租赁”，法院在执行过程中必然要保护租赁权人的合法权益。

那有租赁情况的房产就不能执行了吗？并不是这样的。一般法院在认定租赁权时会考虑许多因素，包括租赁合同的订立时间、租赁合同的期限、租赁合同的租金及付款方式、房产的实际占有情况等等，这一方面是为了更好地平衡申请执行人、被执行人和案外人的权益，同时也是为了有效防止虚假租赁这类阻碍执行的情况。实际上确实也存在大量租赁行为被法院最终认定为虚假或无效的租赁，那这样申请执行人就可以要求法院以“无租拍卖”的方式执行房产并清退仍实际占有使用房产的租赁户。当然，实际操作过程中如何清退租赁户、如何腾退房屋，这又是另外一个棘手的问题了。

那如果租赁合同是真实有效的，涉案房产就无法执行了吗？并不是。虽然“买卖不破租赁”，但法律并没有禁止设有租赁权的房产买卖。同理，法院执行房产也可以“带租拍卖”，但需在拍卖公告中明确说明租赁期限、租金支付等相关情况，并依法保障租赁人的优先购买权。虽然如此，由于“带租拍卖”会显著影响拍卖成交价格且增加房产流拍的几率，对于申请执行人来讲“带租拍卖”仍然是一种万不得已的选择，申请执行人的最优选择还是应该争取被执行房产能够“无租拍卖”。

胜诉不易，执行权利需珍惜。遇到上述情况，申请执行人切不可漠然处之，多与法院执行法官沟通，必要时聘请专业律师处理，这才是解决问题的最佳路径。

附参考阅读：

房产执行相关法律法规及司法解释(一)

房产执行相关法律法规及司法解释(二)

房产执行相关法律法规及司法解释(三)