研究｜解读《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》

编者注：近日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（以下简称《通知》），该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。

一、重点解读

1、由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，土地手续不完善的，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。

2、国家机关和企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可以按照划拨方式办理用地手续。用地手续办理完毕后，体制内人员购买的“房改房”和“集资房”离产权完全“私有化”，只需“缴纳土地出让金”。体制外人员购买的二手“房改房”和“集资房”也能看到产权正式过户的希望。

3、开发商将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。开发商能否将土地出让价款转嫁给业主将取决于合同约定、出售价款、开发商。

4、房屋已销售且已入住的住宅项目，开发商未足额缴纳土地出让价款或者未按照出让合同约定缴纳税费的，实行“证缴分离”的原则，收回土地出让价款，同时办理房地产登记手续，而不再“先追缴后办证”。对于房屋尚未入住的住宅项目，开发商未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，执行“先追缴后办证”的原则。

5、对能够按规定办理规划验收等手续的，应当依法依规补办相关核查手续后，办理不动产登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，根据现状出具确认或核查意见。建设项目符合规划的，可以部分提前出具规划论证意见。

6、开发企业或有关单位灭失的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位和上级主管部门的，可由政府指定机构或组织代办。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，已办理首次登记的可购房人单方申请办理转移登记。

7、因房屋所有权多次转移、土地使用权非同步转移，导致房屋、土地权利主体不一致，权属关系发生明显变化且无争议的，房屋所有权人应当单方申请房屋土地权利主体一致的不动产登记。

8、房屋和土地有合法权属来源文件，跨宗地建设未超出批准的土地使用范围，无需调整宗地需求的，可以按宗地办理房地产登记；需要调整宗地需求的，宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

总结

“小产权房”，借机搭车的机会没有自然资源部1号文件明确规定，仅化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，不包括集体土地上住宅的历史遗留问题。国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题，都可以参照本通知文件执行。《通知》在用地手续、土地出让价款、建设工程规划核实、建设主体灭失、原分散登记等问题进行了定义。