立体车库发展现状分析与推广措施研究

张帮泉 余佳亮 张耀林 陈 韬
中建钢构有限公司 深圳 518040

摘 要：介绍国内外立体车库的发展历程, 阐述研究其市场发展的必要性，通过数据分析展示近几年国内立体车库发展现状，分析了立体车库市场推广的影响因素，主要包括房地产市场、国家政策、资本回收期、用户体验性、技术实力等，提出针对政府、建设方、车库厂家的市场推广措施。

关键词：立体车库；发展现状；影响因素；推广措施

中图分类号：TU248.3 文献标识码：A 文章编号：1001-0785（2018）12-095-05

0 引言
当前停车难已成为我国城市发展过程中必须面对的问题。立体车库（如图1 所示）可有效提高单位面积内停车数量，同时为车主提供良好的停车体验，是解决停车难问题的方式之一。但近年来立体车库发展并不顺利，本文分析了阻碍立体车库市场推广的因素，并提出相应的解决措施。

图1 典型立体车库

1 立体车库发展历程
最早的立体车库建于美国芝加哥的一家宾馆旁，该车库运行85 年后于2005 年被推倒。由于美国土地私有化程度高，其车库主要以两层简易升降类为主，车库的建设手续也相对简单。

日本在1960 年完成了一座两层四位的机械停车库[1]。自从1959 年引进立体车库技术后，到1983 年，日本已经在本土建造25 454 座多种形式的车库。自20 世纪70年代末，日本车库容量年递增率为5%~7%，已经赶上同期汽车拥有量的年递增率4%~6%，而立体车库车位数量已占路外停车场总数的63.5%。

韩国自20 世纪70 年代中期开始发展立体停车机械设备，80 年代开始从日本引进先进技术及产品，到90 年代各种设备形式得到开发与应用，年递增率达到30%，2000 年至今各种自动化停车设备发展迅速。我国机械立体停车设备技术发展历经三个阶段：20世纪80 年代为自主开发阶段，此阶段生产企业根据客户要求，自行开发设计，因此种类较少，技术单一；90年代是技术引进阶段，国内许多企业利用廉价生产成本与国外成熟技术相结合参与停车行业的竞争；2003 年以后是消化与创新阶段，各企业为增强自身竞争力，开始对引进的国外先进技术进行充分的消化与分析，走上自主开发的道路。

虽然经过上述3 个阶段的发展，我国涌现了一批新兴的停车设备企业，但整体状况仍不容乐观，既没有达到像日本一样的高市场占有率，也没有实现如美国般的政策开放度，更不用说技术的先进性，其中缘由值得深究。

2 我国立体车库发展现状分析
2.1 停车位缺口分析
如表1 所示，我国汽车保有量随着经济的发展稳步增长，至2017 年已突破两亿大关。按照国际惯例，车位数与车辆数之比在1.1~1.3 之间较为合理，但在我国大城市小汽车与停车位之比只有1:0.8，中等城市比例为1:0.5。资料显示，我国停车位缺口在8 000 万~9 500万之间[2]。

2.2 立体车库建设现状分析
虽然我国汽车保有量高速发展，停车位缺口不断增加，但我国立体车库的完工数量与泊位数增长率都没有与汽车增长率表现出正向相关性，反而在汽车保有量增长最快的2015 年，泊位数增长率竟首次低于两位数，如表2 所示。

不仅立体车库车位的供应与市场的需求没有表现出正相关，在同级市场上立体车库的占比也同样很低，如表3 所示，近几年立体车库与传统停车场的完工数量之比平均不到5%。

2.3 立体车库用户市场占比分析
立体车库的用户主要为住宅小区、公共配套、单位自用三类。其市场占比变化如表4 所示，住宅小区的占比正逐步下降，公共配套和单位自用的占比缓慢上升。

2.4 立体车库类型与应用占比分析
立体车库按照工作原理可分为9 类，分别是升降横移类、平面移动类、简易升降类、垂直升降类、平面循环类、垂直循环类、多层循环类、巷道堆垛类和汽车升降机[3]。各类车库市场占比为升降横移类81.38%、平面移动类5.67%、简易升降类6.66%、垂直升降类2.84%、其他3.45%。除升降横移类车库占比在80% 以上，其他类型车库占比均小于10%。

3 立体车库发展影响因素研究
对车库发展现状进行分析，并针对如下疑问分析给出其影响因素：1）立体车库的发展与市场需求不符；2）影响立体车库在车库市场的比重因素；3）住宅小区和升降横移类会成为车库的主要市场和主要类型的原因。

3.1 房地产市场的影响
中国以繁荣的房地产市场带领着经济高速发展，房地产对经济市场中的各个行业都会产生不同程度的影响，这种影响对立体车库行业同样显著。由表4 可以看出，住宅小区是车库市场的最大用户，占据60% 以上份额，据分析住宅小区内立体车库多以房地产开发商为节约土地而自行采购建设，立体车库的发展受此类市场的带动较大，故一旦房地产市场发生变化，车库市场也会随之发生较大变动。结合表2 与图2 可以发现，2015年房地产市场遇冷，立体车库增速直线下滑至5.23%，自2008 年以来首次增速低于10%。而2016 年房地产在多方因素影响下回暖，上市房地产公司营业收入较2015年同期上涨30%，立体车库市场也随之回暖，车位建造数上涨18%，说明房地产市场对立体车库市场有直接影响作用。

图2 新增机械式泊车位增速与房地产市场增速关系

3.2 政策的影响
立体车库在我国起步较晚，政策法规滞后，落地性不强；试行政府定价，回报率低[4]。国家相关部门在2015 年以前几乎未对立体车库发布过有效政策。2014年末至2015 年是我国政府与各地方关于立体车库行业政策密集出台：
1）2015 年4 月发改委发布《城市停车场专项债券发行指引》，旨在加大债券融资，鼓励社会资本进入停车市场；
2）2015 年8 月发改委等七部委发布《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，全面放开社会资本金额投资新建停车设施收费，大力推广PPP 模式，将停车产业纳入高端设备制造清单；
3）2015 年9 月住建部发布《城市停车设施规划指导》、《住房城乡建设部关于加强城市停车设施管理的通知》和《城市停车设施建设指南》，鼓励路内停车泊位和政府投资建设的公共停车场实行特许经营，鼓励住宅配建、共建配建停车设施委托停车管理企业进行专业化管理；
4）2014 年12 月南京市发布《南京市鼓励公共停车设施建设优惠政策的若干规定》，给予地下停车库补助2 万元/ 泊位、地上停车楼补助1 万元/ 泊位；
5）2015 年8 月郑州市发布《进一步加快市区公共停车场建设管理的指导意见》，规定独立建设的地下公共停车场补助22 000 元/ 泊位、停车楼补助14 000 元/泊位；
6）2015 年11 月重庆市发布《主城区公共停车场建设项目市级财政资金“以奖代补”暂行管理办法》，指出城区分一、二、三类区域分别补助16 200 元/ 泊位、13 500 元/ 泊位、9 000 元/ 泊位。其中较为重要的是发改委等七大部委联合发布的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》。政策放开限制的同时，又给予方向性指导，再辅以补贴优惠，极大激发了车库市场的活力。

值得注意的是，各省市政策开始逐渐偏重对公共配套建设的补贴优惠，这一举措不仅助力车库市场整体回暖，也在一定程度上改变了市场的用户占比。随着国家对房地产市场的严加调控以及政府对社会民生的持续关注，车库市场在未来会由住宅小区逐渐向公共配套转移。

3.3 资本回收的影响
立体车库的运营收入包括停车费、广告收益、配套商业租金、政策补贴四个方面，但通常立体车库的收益通常只有停车费这一项来源。立体车库的维护成本较高，造成较多车库长期收不抵支，这也是市面上许多车库成为“死库”的主要原因。根据表5 数据( 其中的建设成本含50 年土地费），如仅靠停车费收益，二三线城市建设资本回收期长达几十年，这极大地阻碍了立体车库市场的发展。

3.4 用户体验性的影响
1）停车不方便。当前市场上的立体车库以半智能性质的升降横移类为主，这种车库使用时车主必须倒车入库，车库四周都是机械，停车空间狭小，稍有不慎极易损伤车身。
2）取车时间长。当立体车库运用于办公楼、综合体等有集中存取需求的场所时，停取车排队时间通常过长。
3）机械故障率偏高。立体车库的机械设备复杂多联，根据实践经验发生故障概率较高，轻则导致用户无法取车，重则发生安全事故，造成较为恶劣的影响。

3.5 技术实力的影响
我国在立体车库行业专利申请量较多，但是在545件的专利申请中包括328 件实用新型，占总申请量的60%；在217 件发明申请中有效量仅为125 件，占全部发明申请量的58%，其专利技术含量有待进一步提高[5]。截止2017 年立体车库厂家已将近600 家，但在市场上充斥着国外淘汰的技术和仿制的低端产品，这些山寨技术凭借价格的优势，以低价接项目为准，牺牲设备安全及稳定性，对车库后期维护及运营带来极大的困扰。

4 进一步推广立体车库的措施
4.1 以政策为导向
立体车库的市场推广必须坚持以政策为导向。立体车库是平衡土地资源与社会民生的重要工具，主要目的并不在于直接盈利，而是通过车库的建设为社会带来隐性收益。鉴于此，政府在车库的建设过程中应调整思路，放宽政策，放开商业配套，从而达到缩短资本回收期，最终达到为建设投资方所接受的目的。在商铺租金2.2万元/（年• 车位）、广告收益2 万/（年• 车位）、停车收费10 元/h、补贴1.5 万元/ 车位条件下，地上简易机械车库、地上智能机械车库、地下简易智能车库、地下智能升降横移、地下智能平面移动投资回收周期（回收成本）分别为1、3、5、6、9 年。

4.2 选择最优建设模式
立体车库建设可采用PPP、BOT、EPC 等模式。PPP 模式可将政府、投资方、建设单位、设备厂家以及社会资本统筹纳入市场，对促进当地经济市场与车库项目的落地有较大帮助。但应注意此类模式由于参与方较多，利益划分及矛盾冲突应在项目实施前进行妥善处理。

BOT 模式可以减少公共借款和直接投资，既缓和政府的财政负担[6]，又能在多种政策的优惠下使建设方有利可图，还能兼顾社会效益，可谓一举多得。此类模式需要建设方具有运营能力，对其要求较高。EPC 模式可作为项目实施过程中的辅助措施。此模式将设计与施工之间的壁垒打通，对于立体车库这类手续繁杂、审核复杂、组成多样的项目能极大减轻业主的负担。

4.3 以用户友好度为第一要旨
立体车库作为服务性产品，应始终秉持用户友好的观念，建设过程中应着重考虑：1）车库应采用智能化设备，停取车实行人车分离；2）提升车库设备运行效率，并将取车操作与移动客户端进行连接，减少用户等待时间；3）设专人负责车库管理与停取车指导；4）提供洗车、充电等配套服务。

4.4 提升产品市场竞争力
国家应通过制定知识产权保护制度、规范市场经济活动等手段，鼓励车库厂家自主创新，提高性能，降低成本，整体提升立体车库产品的市场竞争力，最终为广阔市场所接受。

5 结语
1）我国立体车库发展近30 年，但整体状况不容乐观，市场占有率偏低，技术水平有待提高。
2）升降横移类车库是目前我国应用最多的立体车库类型。
3）房地产市场对立体车库发展有直接影响作用。
4）资本回收期长、用户体验差、技术水平落后阻碍了我国立体车库的发展。
5）加强政策导向、择优选择建设模式、提高产品综合竞争力是进一步推广立体车库的有效措施。

参考文献
[1] 温沁月，鲁力群. 国内外立体车库现状及发展综述[J]. 物流工程与管理,2016,38(7):159-161.

[2] 宋运动, 张接信, 何斌. 立体车库概述与发展前景分析[J].起重运输机械,2017(12):63-66.
[3] 查昕, 沈天清. 机械式停车库的类型及其运用[J]. 工程建设,2010,24(6):771-773.
[4] 宋程. 公共立体车库解决城市停车难问题的商业开发模式[J]. 上海建设科技,2017(1):65-69.
[5] 韩建文. 大型立体车库的发展脉络[J]. 起重运输机械,2015(11):6-12.
[6] 吴晨. 立体停车库的发展模式研究[J]. 交通与运输，2014(2)：24,25.