史律师办案找证据：拆迁中“航拍图”能否作为合法建筑的证据？

房屋合法性的认定问题在征收拆迁中可谓是争议焦点，这个问题直接关系到拆迁户的补偿利益，也是有效控制违法建筑的依据。围绕这一问题，被征收人与征收部门往往会展开很多回合的权利认定。那么，拆迁中“航拍图”能否作为合法建筑的证据吗？北京京康律师事务所主任史西宁律师将就航拍图在拆迁中所起的作用进行讲解。

拆迁为什么以航拍图为准呢？

航拍图，是指利用遥感技术所测得的某一地区的地面或地质影像。当用于征收拆迁时， 可以直观反应出房屋的建造时间、结构变化情况等信息。

拆迁以航拍图为准的说法并不准确，但航测图可以反映某个时点的房屋状况，在房屋产生某些争议时航测图就提供了有力的证据。航拍拆迁图解决了大多数拆迁时的纠纷，是拆迁费计算时的有力手段。

严格意义上的合法建筑是有产权登记的建筑，“航拍图”只能作为拆迁中对建筑是否作为抢搭抢建的参考，以特定时间节点来锁定某个区域的建筑究竟是不是抢搭抢建，而被认定为抢搭抢建的在拆迁中不予补偿，从而有效地杜绝抢搭抢建行为的属性工，保证拆迁的公平性和政策尺度的一致性。

航拍图究竟能否作拆迁时认定合法建筑的证据吗？

首先，如果是航拍图的话，需要看航拍图拍摄的时间点。 根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

如果航拍图是在房屋征收部门规定的暂停期内的话，安置补偿的内容是应该按照政府的航拍图进行的。但是如果是在暂停期以外的话拍摄的航拍图，则不一定就要按照航拍图进行补偿，而案件中当地政府拿出10年前拍摄的航拍图进行补偿，肯定是违法的。

其次，对于合法和合法建筑的认定不能单纯地看有无房屋建设许可证、房屋所有权证等权属证书。

房屋合法性的认定需要综合审查社会发展程度、行政管理实际情况、历史遗留等多种因素。当地政府对违法建筑进行认定，需要组织相关部门进行调查、认定和处理，不能仅依一张航拍图就直接认定超过面积的部分无效。

因此，单纯以某一年航拍图来划分房屋合法与否并不能作为决定性的依据，它仅能作为征收时的辅助材料，最终的认定需要实地地调查、审核，只有这样才能符合补偿的基本精神，真正保证被征收人的合法权益。

史律师评析

对拆迁中“航拍图”与合法建筑的问题，北京京康律师事务所主任史西宁律师做出如下总结：

1、房屋拆迁是以产权登记为准，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定了被征收人就是房屋的所有权人，房屋和用途以产权登记为准。通常征收补偿是以产权登记的面积作为合法面积。《物权法》中也规定了房屋是以登记确权。

2、航测图在房屋拆迁中有时有着重要作用，实际拆迁操作中有少部份人的房屋没有登记，是否属于合法建筑就要进行调查取证，拆迁中有些房屋准建手续不全，也没有违章建筑认定手续，这类房屋拆迁时往往要尊重历史客观事实，当时可能法律法规不建全，或某个部门许可建成的房屋，政府为保护被拆迁人的利益，认可某个时点前建成的房屋可以作为合法面积给予补偿，这种情况下只能说以航测图为准了。

3、拆迁首先要界定违法建设,拆除违章建筑是不予补偿的。界定违章建筑是拆迁中矛盾纠纷的突出焦点,采用航拍图为准结合相关停建通知等文字资料,是相关证据资料的完善。换句话说,航拍图是公开的谁也改不了的,作为证据谁也提不出异议。