法律知识要点：在房屋租赁合同履行过程中，房屋的租金一般是根据租赁面积来计算的，但是不少当事人在签订租赁合同时，对租赁面积未认真核实或约定不具体，或者有的出租人故意欺诈，虚高租赁面积，导致实际租赁面积小于租赁合同约定的面积，之后承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金、赔偿利息等违约责任，这种情况下法院能支持吗？
当然可以要求退还，因为约定了房屋租赁面积的，租金的计算是按租赁面积得来，如果实际面积小于约定面积，意味着承租人多支付了租金，就多支付的部分，可以要求出租人退还并承担损失。
不过，笔者也提醒，如果根据租赁合同的约定，租赁的房屋是双方认可的特定房屋，约定的租金不是按照租赁面积计算得来的，此时就不能再以租赁面积与实际面积不符为由，主张退还租金。这种租赁一般发生在大型的超市、商场，出租人将房屋的面积分隔为不同的小型商铺，无法具体核算面积或核算成本过高，而是直接以特定的编号，出租该特定的房屋。类似的租赁，在实务中也非常多，这一点需要注意。
案情简介
原告马某民诉称：原告与被告在2010年7月30日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：地产公司提供位于某工业园厂房三层楼，面积2600平方米；租赁期限为从2010年7月30日起至2018年2月28日止，共10年；厂房单价：12.77元平方米，厂房每月租金33200元，乙方每月负责厂长费及管理费合计3000元；合同签订后，乙方即交两个月的厂房租金作为保证金，合计77600元，另付首月租金38800元，合计116400元。
2017年12月，原告申请某勘察研究院有限公司对涉案租赁房屋现状测量发现位于某工业园厂房三层楼实际面积只有1982.05平方米，而合同面积为2600元，与约定相差甚远，遂与被告协商返还10年来多支付的租金，被告拒绝返还，后原告多次找被告返还多支付租金等相关事宜未果，无奈，原告唯有诉至法院。
综上所述，原告认为，原告作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足2600平方米。被告在缔约时未以房屋的实际面积1982.05平方米而是以2600平方米与原告签订合同，两项面积存在巨大差距，明显不符合合同约定，影响原告兴办企业的实际使用，存在重大过错。
为更好地维护原告的合法财产权益，原告请求：被告地产公司向原告马某民返还多支付的2010年8月至2018年3月期间房屋租金共计528384.16元及利息；被告地产公司向原告马某民返还保证金77600元；诉讼费由被告地产公司承担。
被告答辩称：被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。
判决观点
法院审理认为：因被告未到庭应诉，也未提交书面答辩状和证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，法院依据现有证据认定事实
。原告每月共支付36200元，其中厂长费及管理费3000元，即原告2010年8月至2018年3月期间每月支付租金33200元。
根据某勘察研究院有限公司出具的17XX12FC705《绘测报告》，涉案场地实际建筑面积为1982.05平方米，原、被告双方2010年7月30日修改的《房屋租赁合同》载明涉案场地月租金为每平方米12.77元，每三年一个增幅期，增幅率10%，被告于2017年10月15日出具《缴费通知单》，仅要求原告补缴2013年8月之后的租金差额，可视为其对2008年至2010年7月期间原告缴纳的租金金额无异议，而原告诉求返还多付的租金也是从2010年7月30日起算。
经核算法院认定，2010年8月至2018年3月期间原告共多支付租金528384.16元。原告要求按年度多收取租金总数，以中国人民银行同期贷款利率为基准计算利息，法院予以支持。
判决结果
综上，法院判：确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；被告地产公司于本判决生效之日起三日内向原告马某民返还多支付的2010年8月至2018年3月期间房屋租金共计528384.16元及利息；被告地产公司于判决生效之日起三日内向原告马某民返还保证金77600元。
案例评析
该案中，出租人与承租人明确约定，以租赁物的面积作为计算租金的依据，约定的租赁物面积为2600平方米，涉案租赁房屋的实际租赁面积，经过测绘仅1982.05平方米，实际面积小于约定面积近700平方米，差距甚大。因此，原告请求近十年多计算的租金共528384.16元及利息得到法院支持。
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