無房 | 业绩预警！中国金茂年净利润同比降50%

1月25日，中国金茂对2020年的业绩做了预警：

截至2020年12月31日，公司所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）较2019年度下降40%至50%。

主要由于房地产市场调控等原因，导致集团和集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。

业内人士认为，中国金茂是对一些限价执行较严格的城市，部分项目进行了损失计提，有些项目目前还没有销售，是提前计提。从整体数据来看，计提的金额应该会在30亿以上，算是一次财务大洗澡。

虽然中国金茂以2311亿元签约金额超额完成了2020年的销售目标，但除此之外，中国金茂一年来的好消息并不多。

前些天，在地产股纷纷大涨的行情下，中国金茂的股价也顺势拉升至4.26港元，然而向好的股价并未维持多久，随后其股价又开始不断走低，截至1月25日收盘股价已跌至3.81港元。

与此同时，“金茂南京多个项目爆发大规模维权”、“金茂上海公司引发劳务公司讨薪”等信息仍在网上流传。

一边是央企招牌，一边是却是业主维权频发；一边是销售见好，一边是结算不赚钱，股价难以提振。

魔幻现实的背后，迈入两千亿阵营的中国金茂究竟怎么了？渡过了“卖子续命”的2020，中国金茂的2021会好吗？

如果用关键词来总结中国金茂的2020年，“卖子维生”会是其中一个。

据房叔不完全统计，去年中国金茂共计挂牌转让11个项目公司的股权，包括位于北京、上海、杭州、青岛、福州等项目，回笼资金超过50亿元。

年内转让如此多项目，在地产圈还是比较少见的。

从拿地时间看，“富阳秦望城市眼项目”是转让标的中，中国金茂持有时间最短的项目之一。

转让信息释放的3个月前，中国金茂旗下的杭州亦茂置业有限公司，刚刚联合天能置业有限公司以底价67亿元摘得该项目，算下来楼面价约8778元/平方米。

虽是以底价成交，但67亿的成交价在富阳出让的涉宅用地总价中折桂，也成为2019年杭州十区涉宅地总价排名中位居第三。

中国金茂，地王，还是熟悉的配方，这或也决定了项目逃不了转让的命运。

需要提一下的是，该项目是富阳重点规划的项目之一，推出之时便吸引到不少开发商来考察，中国金茂拿下之后，便在“金茂杭州”官方公众号上发布信息称：

“该项目将打造成继陆家嘴金茂大厦、金茂北外滩后又一标杆力作。”但打脸来得太快，仅仅3个月中国金茂就决定转身离去。

近年来，中国金茂受到限价政策影响，产品溢价很难体现，同时中国金茂也面临长期难以调和的资金压力，为了回笼资金，提前出售部分项目成为无奈之举。

如果不是资金压力迫在眉睫，对有融资优势的中国金茂来说，出让并不是最优解。

“上海虹口项目”是上述转让标的中，中国金茂持有时间最长的项目之一，该项目从拿地到转让时隔近三年时间。

该项目位于上海北外滩周家嘴路新建路路口东南角，坐北朝南面向陆家嘴、黄浦江、外滩，在上海都市核心地段，以致于金茂决意离去时，原股东并未放弃优先受让权。

就中国金茂退出上海虹口项目，严跃进认为主要有两方面因素：一方面一方面项目前期成本较高，后续开发可能遭遇天花板；另一方面，企业可能存在融资需要，退出项目可以回笼资金，缓解资金压力。

其实，近五年中国金茂的偿债能力处于持续下降的态势。

数据显示，2016年至2019年，中国金茂现金短债比分别录得1.39、0.7、0.97、0.65，2020年更是降至0.6，创近五年新低。

另外，中国金茂负债总额持续走高，资产负债率亦从2015年的62.93%上升至2020年中期的76.40%。

净负债方面，2015年至2019年，中国金茂净负债率分别为46%、69%、71%、74.4%、76.59%，2020年中期达到76.59%，较2016年的46%有较大幅度的增长。

值得注意的是，2020年中期，中国金茂账面仍存在195.46亿永续债，若算上永续债数据，净负债率将升至124%。

也就是，中国金茂已经踩了两条红线，更值得注意的是，现金流动性堪忧已经不是一两年的问题。

对中国金茂来说，资金压力就是悬在头上的达摩利斯之剑，若不加以改善，那么迟早会影响公司的正常经营。

资金压力不仅仅显示在偿债端，中国金茂的纳储也愈加谨慎。

2019年，中国金茂新增土储为1390万平方米，较2018年下降38.62%，而2020年上半年进一步降至583万平方米。

中国金茂的拿地策略也发生了改变，为了控制拿地成本，过去几年，中国金茂逐步走入二三线城市，在南京、武汉、汕头等城市不断加仓。

另外，城市运营开始占据中国金茂的“半壁江山”，2020年上半年，中国金茂先后落地武汉方岛智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城和常熟智慧科学城3个城市运营项目，城市运营项目总数达到23个。

受惠于城市运营转换的土储，近年来，中国金茂的拿地成本逐年下降。

2017年，中国金茂土地成本为1.07万元/平方米，到2018年，这一数值下降至8124元/平方米，2019年进一步下降到7525元/平方米。

然而拿地成本下降，却并未改变中国金茂利润增幅逐步收窄的现状。

2016年至2019年，中国金茂净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，增速在2017年达到最高值后，便触顶下滑。

2020年中期，中国金茂录得营业收入120.97亿元，同比下降-17.94%，股东应占溢利约37.7亿元，同比增长1.73%。

利润增幅逐步收窄的同时，毛利亦较过往出现了明显的降幅。据悉，2019年末，中国金茂录得整体毛利127.65亿元，同比下降12.2%，毛利率为29.44%，相较上年同期也下降了9个百分点。

2020年中期，中国金茂毛利下降27.73%至39.26亿元，毛利率为16.23%。

纳储谨慎，城市运营又需要投入大量资金，且开发周期长，中国金茂未来的现金流动性问题是否能够得以解决，年报出来可能会有答案。

按常理来说，中国金茂本身的资金压力应该比较小。

但为何其现金流动性连续几年都表现得很差，需要靠出售大量项目股权维生，甚至出现拿地3个月就脱手的情况？

是公司战略的问题，还是拿地能力的问题，抑或销售执行力不行，或者兼而有之？

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对無房表示：“金茂出售大量项目股权，在融资环境趋紧，三道红线新规出台的压力之下，金茂出售资金一方面确实可以达到降低负债，缓解资金压力的目的，但同时也是为了调整优化业务结构，快速回笼资金，来方便转身投资其他优质项目。”

不论如何，能够看到，中国金茂现金流动性问题，已经开始传导到更多方面，业主维权、劳务纠纷、项目甩卖、土储收紧……艰难的2020年虽已过去，但层出不穷的连锁反应尚未结束。

目前来看，中国金茂的主要看点还是在城市运营上，这是最好的勾地方式，也是很多房企无力染指的模式，不过“负重前行”的金茂，似乎顾不了许多，正陷入买了再卖、卖了再买的恶性循环当中。

2021，胜负仍决定于中国金茂自己的经营上。公司经营也是一种时间哲学，好的生意模式，好的内生增长，会随着时间积累出奇迹，坏的生意模式，坏的内生增长，会随着时间走向终结。