釜底抽薪！金融监管再次升级，普通人的买房路更艰难了

撰文：悟净美编：刀妹校对：紫藤

釜底抽薪

东汉末年，军阀混战，河北袁绍乘势崛起。公元199年，袁绍率领十万大军攻打许昌。当时，曹操据守官渡，就是现在的河南中牟北，当时的兵力大约只有二万多人。

两军离河对峙，袁绍仗着人马众多，派兵攻打白马。曹操表面上放弃白马，命令主力开向延津渡口，摆开渡河架势。袁绍怕后方受敌，迅速率主力西进，阻挡曹军渡河。

谁知曹操虚晃一枪之后，突派精锐回袭白马，斩杀颜良，初战告捷。由于两军相持了很长时间，双方粮草供给成了关键。

袁绍仗势从河北调集了一万多车粮草，屯集在大本营以北四十里的乌巢，因为他不把小小的曹操放在眼里，于是没有安派重兵。曹操探听乌巢并无重兵防守，决定偷袭乌巢，断其供应。

他亲自率五千精兵打着袁绍的旗号，衔枚疾走，夜袭乌巢，乌巢袁军还没有弄清真相，曹军已经包围了粮仓。一把大火点燃，顿时浓烟四起。曹军乘势消灭了守粮袁军，袁军的一万车粮草，顿时化为灰烬，袁绍大军闻讯，惊恐万状，供应断绝，军心浮动，袁绍一时没了主意。

曹操此时，发动全线进攻，袁军士兵已丧失战斗力，十万大军四散溃逃。袁军大败，袁绍带领八百亲兵，艰难地杀出重围，回到河北，从此一蹶不振。

官渡之战，经过一年多的对峙，至此以曹操的全面胜利而告结束。曹操以两万左右的兵力，出奇制胜，击破袁军十万。

这个战例成为中国历史上以弱胜强，以少胜多的典型，更是釜底抽薪的典型案例。

唐太宗说，以史为镜，可以知兴替。把官渡之战放到当下，也有很强的寓言意味。

因为，过去数十年间，不管是远在边陲还是近在城市，几乎没有人怀疑房子是最佳的理财手段。历经多轮的房地产周期将人们买房致富的观念打造的根深蒂固。

房住不炒的国策也被解读为，房住不炒不等于房住不涨。如何控制住这种全民炒房的预期，这几年来大家从陆续出台的调控政策中不难发现，从最初的五限政策，到中期堵住离婚大法，再到如今从企业端和个人端严控融资规模。

这一招釜底抽薪可谓精准打击，短期看似乎影响不大，长期看，这标志着国家监管层面对于房地产的改革，正式进入“深水区”。

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金融监管再升级

2020年最重磅的调控政策，有人认为是所谓的深圳调控加码等等各个地方性手段，其实这些都是皮毛。

我认为，2020年房地产调控中影响最为深远的无疑是“三道红线”。众所周知，房地产是一个资金密集型行业。从拿地到开发再到销售回款，与其说他是一个盖房子的游戏，不如说他是一个金融游戏，是一个玩钱的行业。

因此，所谓的五限政策和防止离婚等等调控其实都是隔靴搔痒。房地产真正的命门一曰土地供应，二曰融资渠道。

所以，“三道红线”控制的将是房地产公司的融资规模，这也导致未来将会有更多的中小房地产公司被资金充足的大地产集团所吞并。

从去年开始，郑州很多地产项目被外来房企接手，严格来说，就是三道红线严控融资后，导致融资成本剧增，资金链断裂，不得不卖项目求存。

而2020年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。

是继“三道红线”后，针对个人的供给侧调控。

这份通知中要求，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求。即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

换句话说，银行最赚钱的开发贷与房贷业务，也将跟银行资质挂钩。

过去数年间，银行对于开发贷的管控一直处于高压收紧的态势，这样导致很多民营房企不得不加入国企背景，便于获得更多的低息贷款。

而此次，针对个人住房贷款也设置了上限，是近年来的首次。

这也起源于，2020年4月24日，中国金融杂志作为央行直管的官媒，发表了一则消息《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。

短短两天内，就被删除。其中有一项数据：中国居民资产配置中，房产占到7成，居民杠杆率达到75%左右。

可以说，目前城市居民资产负债率快速上升，其中房贷是家庭负债的主要组成部分。这项政策的出炉，目的很明确，就是控制个人住房贷款的增量，防范金融系统性风险的发生。

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未来会有什么影响？

这一规定的出台，对于银行来说，肉眼可见的影响就有以下三点。

1、2021年开始，各大银行将会严格按照通知内容，开始自查自纠。信贷投放的总量或许不会改变，但是贷款结构一定会有所调整，其中的核心就是严控房地产类的贷款增速。

2、一部分不符合规范的银行，将会在2021年严格收紧房贷的审批。

3、个别地区会出台更加严格的举措，对地区内的金融机构展开“整风运动”。比如北京市银行业协会发布的《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》。

其中，对银行的个人住房贷款业务和个人商业用房贷款业务做出了自律要求，严禁“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款。

那么按照通知的要求，到底各家银行如何划分，又有几家银行真的符合这种规定呢？

可以说，未来的银行分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

因此，未来一年的银行贷款额度，是要根据过往的房贷规模适当的给予扩大和缩减。

具体到银行来说。建设银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行的贷款额度不仅未增长，反而要下调规模。

平安银行、浙商银行、华夏银行、农行则有较大的提升空间。

对于房地产企业来说，影响也是巨大的。

1、规范化。之前很多银行因为考核指标不明确，房企大多依靠个人关系等非理性指标获得贷款的审批额度，但这种情况在未来会越来越少。

因为无论是三道红线，或是五档分类，都对贷款企业负债和资产状况有一个清晰的界定，你符合就可以贷，贷多少额度，甚至于利率如何都一清二楚。对于银行灰色空间的打压尤为明显。

2、周期性被打破。房地产企业是极度依赖货币政策的行业。未来，对于房企的融资管控可以说是精准打击。多条硬性规定将货币的去向有了确定性的规定，外面洪水滔天，但是三道红线犹如堤坝，将钱拦在外面，你看的到，却拿不到。

3、地王越来越难出现。当货币政策十分宽松时，房企频繁拿地、地王频出成为一种房价的风向标。

但是融资被持续收紧，房企手里没钱，自然会谨慎拿地。多是通过行业内的兼并重组拿到优质的地块，对未来预期降低，战线也会收缩，从数量向质量转变。

因此，可以说，未来不管是个人还是房企来说，都要适应这种新常态。

普通人如何应对？

不废话，直接说干货。

1、未来贷款会越来越难，征信将非常的重要！个人消费行为要从保护征信的角度高度警惕，最起码不要乱在网上借贷，同时，也不要将信用卡借给他人使用。

2、未来，大银行的市场份额将扩大。我们买理财也好，做房贷也好，尽量选择大银行为主。不仅好审批，风险也小一些。具体平安银行、浙商银行、华夏银行、农行等在2021年额度会相对较高。

3、预判房贷LPR利率在2021年将保持平稳。相信之前很多听从悟净建议改为LPR利率的房东已经享受到了房贷下降的红利。每月少还百十块，吃顿排骨是真香。但是2021年来说，未来利率继续下降的可能性变小了。

4、对于房地产会继续分化。三道红线和五档分类对于房企和个人住房贷款精准施策，将对房地产规模形成实质的影响，进而影响供求关系。供地减少的地区，价格会持续上行。供地增大的地区，去化周期会更漫长，价格也会持续低迷。

因此，多项政策针对房地产和个人贷款的改革，直指钱袋子这个要害，也正是基于这种原因，未来对于房地产的预期，要适度的降低！

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