合肥楼市未来3年涨幅最大的板块，无非这几个

　　我是合肥房叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“合肥房叔”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）

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　　实施学位制

　　提问：实施学位制，我们学区房持有的风险是否提高？特别是那些被我们炒“预期”炒上去的所谓“学区房”？另外，持有时间增长，是否意味着风险会增加？毕竟，6年时间内会有很多变数的，比如，学校教学质量不稳定，或者国家对房地产政策有调整。在这个瞬息万变的社会，变数太多了。我觉得您总是以一线城市实施学位制以后房价变化情况为参照，是否不妥？很多东西都在变化的，大环境不同了……

　　答：你好！你知道现在合肥初中毕业生人数每年增加多少？过去5年一直在增加，增幅大概25%，而且合肥发展越来越快，人口流入越来越多，在校初中生人数爆发期还远未到来。

　　学位制这个东西并不是一个新鲜的事物，很多一线城市和二线城市早就实行了，但对抑制学区房价格并没有起什么实质性的作用。我早在几年前就预测过，随着教育资源渐渐不足，合肥部分区域学区房肯定会首先实行学位制，然后再是所谓的多校划片，对学位制实行早就有过预判，但这种措施仅仅是为了缓解教育资源严重不足的紧张局面，对抑制学区房价格并没什么实质性的作用。

　　我们举个极端例子，比如50中东校，一个学校片区内有5000个学位，也就是说有5000户房子，假如每年都会有1000户拿来频繁交易，也就是说，一个家庭为了让小孩上学，不得已买了学区房，但又无法忍受老破小恶劣的居住环境，报完名之后第二年就把房子转让出去了。

　　这样有4000户是常住户，不会将自己的房子拿到市场上流通，理论上50中东校每年可以提供给市场的学位数是1000个，可以做到维持学校毕业生1000人的这个规模。那么50中东校每3年（一个完整初中阶段）可以提供给市场的学位是3000个。

　　在实行学位制以后，每户房子每3年只提供一个学位，也就是说，当一个家庭买了一套学区房挂过学区之后，他们再把房子卖掉，下一个接盘的人只能3年后才能再使用学区。这意味着，50中东校每3年可以提供给市场的学位减少到1000个，也就是减少了2/3。

　　当然由于市场的调节作用，肯定不至于减少这么多，因为如果减少到平均每年只有333个学位，相当于降低了学区房的供给，学区房尤其是学位没有被使用的学位房，将会更加稀缺，这样学位房的价格将会被迅速炒起来，而那些学位已经被使用的学区房，价格可能会暂时落寞，至少是低于学位房的。

　　其余4000个常住户，看到学位房价格被推到如此之高，心动了，再加上自己也有改善居住条件的需求，可能会考虑置换，这样会有很大一部分常住户房子流通到市场上，变为流动的学区房。

　　这个数字我们再做个大胆的假设，比如是1500户，那么50中东校每三年可以提供给市场的学区房数量为2500户，平均每年的学位数是833个，这样可以维持50中东校毕业生规模在833人，相比1000人不至于减少太多。

　　再发展到最后，学位未被占用的房子价格被推得很高，学位被占用的房子价格相对要低一些，那么会有很多家庭出于错峰占位的考虑，在小孩子上学前三年就低价买好学区房，而一些投资客，也会事先瞄准好这些学位房，提前布局。

　　这样一来，那些本来没有想炒学区房的家庭，变相被裹挟进来，造成事实上的炒学区，本来50中东校范围内被炒作的学区房只有1000户，现在变成了2500户，甚至更多。

　　从另一方面，本来50中东校每年提供给市场的学位是1000个，现在是833个，反而是减少了，更加剧了供需紧张。更可怕的是，当前两波家庭买了学区房之后，3年后卖出时，发现学位房每年涨价太可怕了，便更不愿意随便卖出学区房，更倾向长期持有学位房，这样造成学位释放出来的更少，50中东校未来每年可提供给市场的学位可能会越来越少，学区房价格长远来看只会被推得越来越高。

　　我们再假设一个极端情况，假如50中东校范围内的5000户都是流动户，50中东校可以容纳5000个毕业生，那么实行学位制以后，每年学位数减少到1666个，减少了2/3，本来每年有5000人可以上优质学区，现在只能给1666人上，那学区房还不抢疯了？

　　这个分析说明了一个基本事实，学位制短期表面可能会对学区房，尤其是学位已经使用的学区房，有一个打压，但学位制的本质是，事实上减少了学位的供给，而市场需求并未减少，反而还在不断增加，贸然实行学位制，长远来看，只会加剧学区房供小于求的紧张局面，进一步推高学区房的价格。

　　合肥外来人口每年都在不断增加，中小学在校生人数也在不断增加，作为优质教育资源的头部学区，始终是稀缺的，学区房供需矛盾会一直存在且有愈演愈烈的趋势。学位制只能是治标不治本，并不能从根本上改变优质学区房的供需矛盾，反而在某个时间点可能还会加剧这种矛盾，造成学位房价格的大幅上涨。

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　　学区房

　　提问：房叔您好！刚看到你新发布关于168学区的文章，真是一头冷水！最近圈里的铁粉听你建议上车168的不少，是否会表演集体高位站岗？

　　回答：自信点，百米冠军，丢掉拐杖你就不能跑了？我质疑的仅仅是168玫瑰园学校的掐尖模式，但并没有否定它的办学成果，即使没有掐尖优势，168玫瑰园学校还是一所真学区啊，不过是被拉到跟45中和50中一样的起跑线上而已。

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　　房地产税

　　提问:房叔你好，今天看新闻说国家要在十四五推进房地产税立法，您觉得房地产税落地合肥需要多少年？会对房价产生多大的影响？特别是对持有多套房产的，是否会增加惩罚性、累加性税费？

　　回答:推进的意思就是5年内不会出台，注意，房产税已经推进20年了，上海和重庆也试点了10年，基本以失败告终。我认为房产税10年内出来的可能性也不大，因为条件远不成熟，不用杞人忧天。

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　　投资

　　提问:房叔，请教下，老城区南小45中的学区房，现在入手，假如后期出台多校划片或者学位制的相关政策，会有不利影响吗？是否会增加投资的风险？

　　回答:你好！肯定会有不利影响，这也是我通常没有以45中+南小为第一推荐的原因。

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　　问题关键词 学区房 接盘 抢房

　　提问：房叔你好，我是11月开始反应起来买房的，但是我近期看的一些房子不能用买形容，完全是抢，房东一言不合就加价或者是要全款。连中介自己都无法解释为啥一下子涌在一起等着上车。疑惑一：到底是什么力量促使大家急着上车呢？疑惑二：作为一个对合肥还算了解的人，我并不觉得大家在一瞬间有了学区的概念，一瞬间收入得到质的飞跃，疯狂之后谁来接盘呢？

　　答：1、货币宽松，市场上流动的钱多了，没地方去。以前房价上涨叫做资产荒，现在房价上涨叫做优质资产荒，你也可以理解为结构性上涨。2、合肥学区房价格上涨又不是近几年的事情，其实在十几年前就已经存在了，上学的家庭会接盘，看看北京上海深圳就知道了。