表外负债关键指标，揭示一个“不一样”的碧桂园

打开搜索引擎，搜索“碧桂园”，一片赞美之辞会让人以为这家公司应该是全中国最“完美”的房地产开放商。

即便，在“碧桂园”后面加一个后缀——“负债”，也丝毫不让人觉得，如此高的负债，会对碧桂园造成任何影响。

然而，真相往往隐藏在华丽的衣裳之下，《江苏金融湃》将用客观的视角，来看待这家著名的地产公司，只为从多个维度，来还原一家房企所面临的真实风险。

一二线城市土地储备占比较低

规模，规模，还是规模。

问问今天的开放商，对于规模的追求，已经到了极致。没有别的理由，因为房地产行业已经无可争议地进入存量时代，整个行业的增长空间相对有限，此时，规模效应就能得到体现。

没有规模，在各方面都很难获得优势——贷款、融资、拍地等等等等，都需要规模支撑。

而碧桂园，无疑是将这一理念贯彻到底。根据光大证券发布的研报显示，截至2020年上半年，碧桂园的资产规模接近2万亿，位列所有知名开发商之首。

与此相匹配，公司的土地储备超过2.5亿平方米，仅次于恒大。看起来，确实很美，但一个重要的事实，必须指出——碧桂园拿地多，但并不集中在一二线城市。

一个明显的行业趋势是，经济基础差，且人口一直呈现净流出的三四五线小城市的房地产价格，并没有长期上涨的理由。而一二线大城市，购房需求依然旺盛，房价往往稳中有涨，因此在一二线城市拿地，对于全国性开放商更为重要。

恰恰是这个指标，碧桂园并不如人意。光大证券的研报数据显示，碧桂园土地储备的一二线城市占比，刚过0.5，远远落后于金地、龙湖、万科等。考虑到其大量的土地储备，这一块的风险实际存在。

与碧桂园规模相匹配的，是其盈利能力——摊子太大，赚钱能力越弱。净资产收益率方面，不到10%的数据在业内不算太差，但是20%出头的毛利率，就有些排名靠后了。

表外负债见真章

和很多房企一样，碧桂园做大规模的方式，是高周转与高杠杆。实际上，正是这种模式，带来了房企负债具有数量大、期限长、风险高等特点，也正是这些特点，决定了包括碧桂园在内的很多房企，看起来实力非常强大、富可敌国，但实际上却异常脆弱，害怕各种风险。

通过上市公司年报，我们可以看到很多房企的表内负债情况。

比如，截至2020年上半年，碧桂园的短期债务占比为30.94%，看起来是不错的。但是不懂财报的人，往往没有留意还有一个剔除预收账款负债率，这项碧桂园的数据为81.60%——市场传言房企的“三条红线”之一就有“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，也就是说，碧桂园已经远远超过红线了。实际上，这个数据，在一众知名房企中，都位列前三。

表内负债是一方面，近年来，表外融资成为房地产公司的重要融资方式，这就带来了很多美化公司财报的机会，让市场误以为某家公司的债务风险很低。

为了进一步甄别风险，有一个指标可以重点关注，那就是其他应收账款与净资产的比值。这是因为其他应收账款的一个重要组成部分，就是房企和其合营公司的往来款，如果其他应收款的规模越大，联营、合营的企业越多，那么存在非并表隐藏负债的可能性就越高。

这意味着，我们可以通过其他应收账款规模来间接判断一家公司的隐性负债。也正是这个指标，让碧桂园露出了“庐山真面目”。

光大证券研究所研报数据显示，截至2020年上半年，碧桂园的其他应收与净资产的比值为128.69%，高居所有知名上市房企之首。作为对比，保利的该项数据为57.95%，碧桂园是其两倍有余。

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