2021年楼市将迎来“困难期”？专家预测：房价或将超出人们的想象

　　对于现在的房价来说，确实尚在高位，不管这个城市的房价上涨还是下跌，对于目前的价格来说，依旧有很多购房者买不起房。这可不是一句空谈，我们分析房价收入比就清楚了。今年刚开始，所以2020年的房价收入比还没有统计公布，我们就先来看一下2019年的房价收入比。

　　深圳的房价收入比为35.2，三亚的房价收入比为27.6，上海的房价收入比为25.1，北京的房价收入比为23.9，厦门的房价收入比为22.8，福州的房价收入比为19.9。这是2019年时，房价收入比最高的六个城市。所谓的房价收入比就是一个家庭年收入和房价的比值，这也就是说，这些城市的家庭想要在这些城市全款买房的话，需要二十年的家庭收入才能买一套房，而且是没有任何开销的情况。对于一个家庭来说，每年的开支都不是一个小数目，每年的收入能存下来一半就不错了。这也就是说想要全款买房的话，需要四十多年。

　　从这里我们就可以看出，现在的房价已经到了什么地步。就算是付首付的话，也需要一个家庭6年的收入，而且对于那些大城市来说，房子的总价太高，从银行中无法贷出这么多贷款，这也就意味着首付的比例更高。所以，对于买房者来说，经济压力非常大。就算买房后，也要偿还三十年的房贷，每个月都有不小的开支。

　　所以人们才非常关注房价的走势，就是等着房价下跌的时候，来进行抄底。然而这样的事情，很少有人能够做到，因为大多数购房者都不清楚楼市的走向如何。导致想要买房的购房者犹豫不决，不知道该赶紧买房还是再观望一段时间。这就导致了一些购房者在观望的时候，房价又上涨了，导致那些观望的购房者后悔不已。

　　一眨眼间，2021年已经到来，楼市也将迎来新的变化。尤其是在2021年1月1日开始实施的两条规定，更是使楼市迎来了“困难期”，对于房企们来说，今年往后的日子已经不好过了，而更有专家预测：未来房价会超乎人们的想象。

　　一、“三条红线”限制融资，要求房企降低自身负债

　　在2020年8月份的时候，住建部和央行联合发布了“三条红线”，具体内容如下：1、剔除预收款后的资产负债率大于70％；2、净负债率大于100％3、现金短债比小于1倍。对于三条红线来说，主要打击的就是那些高杠杆的房企。因为对于房企们来说，杠杆运作是非常正常的事情，但有些房企只有1倍杠杆，而有些房企能有5倍杠杆，所以在之前利好时期，有些房企也是一跃而起，成为了房地产行业的龙头企业。靠的就是胆大心细高杠杆。

　　但对于这种方法来说，万一运转不周的话，很容易会导致资金链断裂，导致破产。一个大型房企要是破产的话，对于整个金融行业都有所冲击，因为房企们都身负巨债，每家房企都欠着银行的贷款，如果房企倒闭了，这个债务也无人偿还了，银行就多了一笔坏账。所以三条红线的根本目的就是为了限制房企们的融资，要求房企们降低自身的负债率，以后在三条红线的监管下，房企们不可能像以前一样进行高杠杆的运转了。所以对于以后的房企们来说，比拼的就是房子的品质和房企们的运营方式了。而且对于房企们来说，近两年还要把自身的负债率降低到三条红线下，不能踩到三条红线。

　　所以对于房企们来说，就要面临拿大量资金降负债率的局面了。而对于很多房企来说，手中是没有这么多现金的，只有将之前的项目资金回笼，才有余力降负债率和开发新项目。所以对于房企们来说，为了快速地降低自身的负债率，快速地回笼资金。只能通过打折促销的房子，吸引购房者们来买房了。

　　二、“限贷令”限制银行对房地产行业的贷款，减少资金流入房地产行业

　　还有就是在2020年12月31日，央行及银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，并在2021年1月1日开始实施。而所谓的贷款集中管理制度就是指中资银行，其房地产贷款所占比例和个人住房贷款所占比例，应符合央行和银保监会的管理要求，不能超过这个上限。

　　为何会限制房地产行业的贷款呢？主要还是因为房地产行业发展这么多年，出现了“大而不能倒”的局面，捆绑了整个金融体系。大家都知道，我们在买房的时候，都是需要通过向银行贷款，才能买得起房。而房企们也是一样，需要向银行贷款，才有钱拍地、开发楼盘。随着房地产行业的不断发展，房地产所占的贷款比例也是越来越高，所以才出现了“大而不能倒”的局面。

　　这次“限贷令”的出台，可以说限制了房地产行业方面的贷款，从根源上减少了房地产行业的资金流入，使银行更多的贷款流入到实体行业当中，促进实体行业的发展。这对于房企们来说，无疑是巨大的挑战，因为贷款比例就这么多，而房企却有很多家，在“限贷令”实施后，无疑是大型房企优先贷款，而小型房企只能吃大型房企剩下的，甚至是吃不到。

　　
所以对于房企们来说，可能会出现“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的局面。所以对于今年来说，可能是房企们的困难期，而对于那些小型房企来说，更是大浪淘沙。其实这样也是比较好的，因为这些年来，小型房企数不胜数，很多都存在隐患，而因为购买小型房企的房子，接盘烂尾楼的购房者也不在少数，这次限贷令实施后，对于那些资质不行的小型房企来说，无疑是“灭顶之灾”，只有那些资质较好的房企才能生存。

　　一个是“三条红线”，另一个是“限贷令”，从房企自身和银行两个方面来调控如今的楼市，就是要走长远打算，逐渐挤出房地产行业当中存在的“泡沫”，缓解金融体系对于楼市的“依赖”。这两条规定出台后，房企想要肆意融资也不是一件易事了，无论是自身负债率的问题还是银行贷款的问题，都有了硬性要求。而对于房企来说，也不敢像以前一般，随意加杠杆抢地王了，主要还是拍下那些普通的土地，经过房企本身的运作盈利。当“面粉”大幅上涨的可能性变低，“面包”的价格自然也就稳住了。所以有专家预测，未来房价会超乎人们的想象。

　　对此，你有何看法呢？