500万别墅，被认定为违建，160户业主何处维权

据光明网报道，某市王先生，房子还没住热乎，家门口就被贴上了拆违通告单，违建的部分还是开发商赠送面积。所谓的“赠送面积”，其实是一处露天天井，按照开发商样板房的展示，“封顶铺梁”后，正好可以“改造”为上下两个厕所。而一旦拆除，不仅厕所没了，雨水还会灌进天井一侧的电梯引发故障。所以一旦拆违，160户上叠业主将“损失”惨重。但是，如果没有所谓的赠送面积，业主收到的将是残缺户型。那么，开发商对此又要承担怎样的责任呢？毕竟他们才是始作俑者。今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师来对该案件进行分析。

开发商大力鼓吹“赠送面积”

当初在购房者参观样板房时，开发商所呈现的“改造方案”十分诱人。在销售的介绍中，靠近楼梯的卫生间被改成了储物间，取而代之的是一块宽敞的“附赠面积”，被改为卫生间。房型图上标注为“上空”的区域，也被设计为衣帽间和卫生间。改造后，天井没了，但是卫生间却增加了。对附赠面积如此“设计改造”有法律风险吗？有个别业主要求开发商开具承诺函。开发商在承诺函上表示，业主在交房之后，可按照样板房装修标准进行搭建，如有问题我司承担责任”，下方落有开发商红章。不少业主更坚信，“既然开发商样板房这样装，我们也可以。”在紧张激烈的摇号氛围下，160名上叠业主没有考虑太多便签下了预售合同。

拆违后房型劣势凸显，安全隐患亟待解决！

主卧外的中空区域被架设钢梁，改造成卫生间，拆违后则留下了管道设施。底楼的入户门厅处被改造成卫生间，拆违后剩下钢筋和管道。据业主称，至少有100多户已在拆违前完成了封顶改造。其他几户已经改造的上叠业主家中，搭建方式如出一辙，如今均留下如同刺猬一般炸开的钢筋条与管网线，同时暴露的还有这栋别墅背后的房型劣势。电梯外的天井因排水不畅容易造成雨水倒灌进电梯内。底楼户型内配套的厕所空间狭窄。

如今卖点变违建。拆违后，天井雨水倒灌电梯的安全隐患如何解决，成了业主们首要关心的问题。在一次协调会上，开发商提供了两种天井顶棚方案：一种是电动玻璃顶窗，另一种是液压杆式的气窗。但有关工作人员告知，目前这两种方案还未获批。

样板房违建，开发商该不该严惩？

样板房存在违建开发商心知肚明吗？开发商的一位高层解释：样板房是按照非交付标准设计的。对于业主按照样板房装修成了违法搭建的结果，项目经理徐某则回应称，上叠设计的图纸是依法依规审核、施工验收的，怎么装修是每个业主的权利，“我们不好评判”。样板房的违建陈列达1年半之久，这给了业主们足够的示范和“暗示”。管理部门为何没有介入得更早些？城管工作人员表示，他们分别向规划局、房管局、建交委、市场监管部门咨询，均未将违法搭建的样板房纳入自己的管辖范围。

实际上，开发商的做法正是典型的“偷面积”。开发商在设计时，有意将一些本该填上的区域镂空处理，以降低总建筑面积，进一步降低容积率、提高得房率；而在销售时，这些区域又会摇身一变，在样板房中被补足后，成为颇具吸引力的“赠送面积”。这类偷面积的做法以往常见于阳台、地下室等区域。在该案例中，开发商更明目张胆地将“赠送面积”包含在整体功能设计中，无疑为业主的权益埋下了定时炸弹，更是对房地产市场监管的漠视。

史律师提醒！

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。