上海北京学区房疯狂上涨背后，是怎样的逻辑？成都会受到波及吗？

聊到房产，学区房一定是一个绕不开的话题。当下在成都限购限售“双限”政策的调控下，“房住不炒”的政策基本上是实施到位了，尤其是去年出台的新政15条，限制了流通时间，增加了短期出手的成本，也在一定程度上降低了炒房的可能性。

但是房源因为其特殊性，除了自住以外，还有一个非常重要的核心功能——学区。在有学区这个概念后，一些本来并不优质的房源可谓是坐地起价，房价上涨速度和幅度完全违背正常规律。

但由于“教育投资”是国人自古以来的传统理念，“万般皆下品，惟有读书高”，不管你混得好与否，在孩子的教育投资上，那是大家重新站在同一起跑线的机会，就和你是总经理，我是普通员工，但如果小孩的成绩比你家的好，至少在学校里面开家长会，我是可以挺直了腰杆的。

在这样的理念推动下，炒作学区房机会成为万人击鼓的游戏。许多人认为不管涨到多少，都会有人接盘，说不定还能大赚一笔，相当于小孩的学费钱都有人买单了，这也是为什么上海部分学区房可以卖到20万一平，令人咂舌。

最近，上海北京的学区房逆市爆炒了一波，部分老旧学区房价格已经逼近上海核心区域最优质最贵的房源，即使这样，依然有大量的人买单，市场形成恐慌情绪，都担心害怕再不买就买不到了，那么这背后是什么样的原因呢？建树认为有一下几点：

一是二胎生育高峰。且不用说整个生育水平是大幅度下降的，仅仅从这几年看从谨慎放开二孩到全面放开二孩，在短短的3、4年里，是有一个较小的生育高峰的。这个无可否认，当二胎生育高峰来临的时候，对学区的需求将直接在市场上反映出来，较多的学区需求追求较少的优质资源，价格自然而然水涨船高了，尤其是年轻人群，政策才放开的时候之前积压多年的二胎需求被短时间释放出来，也造就了2020年左右学区房需求的暴涨。

二是政策使然。政策有两个政策，一是单校划片到多校划片或者多校划片增加区域，这个道理非常简单：多校划片肯定有利于那些不是单校划片区域的房源，不利于本来是单校划片区域的房源。这个政策会让本来毫无机会读优质公立的房源一下子变成金鸭蛋，价格也自然而然上涨，但原本划片区域房价并不会受到太大的影响，因为教育投资的背后是支撑其房价稳定的关键因素。第二个政策就是上公立和私立政策，公民统招和私立摇号，让私立的价值陡然下降，私立不再具备备选以及优质生源的机会，那优质生源自然而然就会下向更稳定的公立优质学校倾斜，而享受公立教育资源的学区房自然而然也变得稀缺，价格水涨船高了。但无论怎么讲，其实背后的原因都是：巨大的需求追逐有限的资源。

三是心理因素。就跟前文提到的，教育投资是中国人甚至是东亚整个圈层非常注重的习惯性遗传（韩国更甚），在当前千军万马挤独木桥，强调成绩优先的教育环境下，让自己的孩子抢占到优质稀缺资源是每一个父母都会去做事情，有受众人群，有心理因素，但凡出一个政策，一定会引起风吹草动，在教育方面家长们的神经比起正在读书的孩子们可敏感多了。
这波学区房暴涨，对成都有没有影响呢？

建树认为是有的，比起多校划片，还是从去年实施的“公民同招”、“私立100%摇号政策更牵动家长们的心，这一点和上海北京的政策是一致的，道理也跟前两者一样，利好公立对口优质房源，私立周围的房源变化不大，比如嘉祥比如西川，这个需要进一步检验。
除此之外，多校划片影响会更大，最近高5划片，既为多校划片奠定了初步基础，也让区域内部分房源狠涨了一波，而天府新区的多校划片的方案也正式出炉，不过成都的多校划片在小升初阶段其实已经实施了很久，只是再考虑会不会进一步扩大范围而已。

最后，二胎的背景哪个城市都有，在人口短暂的求学高峰来临时，但凡多校划片政策进行细微调整，那么就一定有受益的房源。而本来既得利益的房源，价值也不会降低，只要不发生大的调整，只要原有房源能正读优质学校，那么价值只会越来越高。
关于政策调整，建树认为不用太过于担心，政府实施政策都是非常谨慎的，都是区域、配套、生源综合考虑的结果，总不可能因为贸然的多校划片，让小孩在7、8公里外的学校入读，也不会让一街之隔读不上原来正读的学校。并且，尤其是在主城区学区已经非常成熟的地段，政策不会有太激进的改动，相反天府新区这样的新区反而会好实施新的政策。总之，这是一个过程，教育为立国之本的初心希望不要改变，也希望每一个为小孩读书操碎心的家长都能宽宽心。