日本物业进驻中国小区，业主张灯结彩、放鞭炮！网上炸开锅了……

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 托兰德

　　1月14日，苏州一个小区换物业，引进了一个日本物业，业主专门张灯结彩，放鞭炮庆祝，引来网上一片围观。

　　还有专门的交接仪式，搞得十分高调。

　　看这喜庆的气氛，是要憋了多少的怨气、跟旧物业斗争了多久，才会产生如此大的能量啊……

　　
咱都知道苍井空是世界的，但钓鱼岛是中国的，不过面对小区引入日本物业，中国网友表示：服务行业本身就没有国籍之分，物竞天择，优胜劣汰，服务理念不同，花了钱当然要去选择更好的。

　　毕竟，国内业主苦于物业管理久矣。

　　前不久，咱们熟悉的眯眼睛歌星李荣浩，就公开在微博上怒怼自家小区的物业：物业这个机构到底是为了方便我们住户，还是为了难为我们？

　　连明星住的这类高端小区都能被怒斥“停水停电打电话没人接，车库脏的蜘蛛网满天飞，拍恐怖片根本不用美术和打灯……”更不用说咱普通人的物业了。

　　苏州这个小区也不是个便宜的主，在苏州平均房价只有2.9万/平米的时候，它已经达到了均价4.6万，是一个有上千户的超大型小区。

　　而这个小区挂在链家上显示的物业，还是万科物业（网上也有传闻是永旺物业，真实性待考）。

　　万科物业，放在国内都是数一数二的物业管理公司。当时王石感慨万科因为“关系不够硬”，拿不到好地块，全靠着优质的物业服务让业主十分满意。

　　结果，这次苏州的这个中高档小区要换下万科，换上一个日本物业。

　　（图片来自链家网）

　　不过，虽说换个日本物业都能引发民族情绪，但我在微博上一看，网友们普遍还挺支持的：

　　日本物业能不能做好，有待时间验证。不过为什么咱们现在想到服务就想到日本？日本的物业，究竟哪里好？

　　为什么会选择日本的物业？

　　首先，肯定是保养。说起房龄超过40年，你脑海中第一个蹦出来的画面是不是这样的，

　　这样的，

　　或是这样的：

　　留意我们推荐的房产的朋友会注意到，我们经常推荐80年代左右的房子。就有不少投资者问我们，房龄都要超过40年了，日本人会住吗？有没有质量问题？

　　回答这个问题之前，先来看看下面这两张图：

　　很容易看出，上面是日本的一栋楼，下面是中国的小区。

　　那么来猜一猜，哪栋楼的建筑年限更长？

　　都这么问了，那肯定是日本的房子建筑年限更老！

　　再问得更细一点：你知道老多少吗？

　　答案揭晓：日本的这栋楼是1979年建的，而中国的这个小区是1990年建的，日本的比中国的老11年！

　　这能简单从图中看出来吗？

　　而且上图中的大楼公用部分是这样的：

　　从外墙的干净度，再到房间内墙的整洁，还有锃亮的入户大门，都看不出这栋楼居然已经40多年“高龄”！

　　看到这里，我想你大概已经知道为什么7、80年代的房子，还有日本人住了吧。因为它的状态仍然保持得很好，仍然适合居住。

　　那么，为什么日本一套横跨昭和、平成和令和的房子，看上去还能这么新？！中国的只有20年，外墙漆却脱落、老化，楼道青苔遍布，漏水成疾？

　　除了在建房时，日本对房屋质量的要求高出很多以外，还有一个非常重要的因素：日本物业更懂得合理运用修缮基金。

　　中国小区之困

　　中国业主真的苦物业久矣。

　　让苏州小区的业主狠下心来换物业的原因中，或许就能看到你家物业的影子：

　　1. 从第一批业主入住至今，房子出现了各种质量问题，但物业协调开发商维修却很不及时，导致每期业主都不满意。

　　2.物业维护小区不专业。每月2元多/平米的物业费，只做了打扫卫生和守门两件事，但外来人员和车辆随便进、卫生也打扫不干整。

　　3.公共收益没有移交业主。据网上爆料，这个小区二期的人防车位收益一年总共有80多万，开发商去年明确归属业主，但业委会催促了一年，物业却至今未交。

　　4.私自将小区的租售中心转租出去。白塘小区十年累计的广告、快递柜、场地租用等各类收益，物业始终没有和业主业委会交割清楚，拒绝第三方审计。

　　基于这些原因，小区业主便联合起来通过业委会自发投票请求赶走原来的物业，同时还发了不再续约通知书。后面的故事我们都知道了。

　　
物业服务 不到位的问题在国内特别普遍，就拿修缮金来说—— 你知道自 己交的小区 维修基金去哪了吗？ 物业怎么运用这笔钱？

　　以为只是因为维修费用越来越高而养不起房，其实中国小区现在面临的最大问题，是修缮基金如何处理。

　　根据国内各城市人民政府的规定，一个小区的物业如需动用公共维修基金，就一定要这个物业的业主委员会审核同意。

　　（图片来源：《广州市物业管理办法（2002年）》）

　　但中国业主委员会的现状让人尴尬。

　　回想一下你现在正住着的小区，有没有以下这些问题？

　　1. 绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。

　　2. 暖气温度不达标，取暖费和物业费一样陷入恶性循环。

　　3. 楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。

　　4. 门禁虚设，街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。

　　5. 垃圾清运不及时，打扫和清洁处于半瘫痪状态。

　　6. 电梯接近寿命极限，且无法给出更换方案。

　　如果有至少一个，那恭喜你“踩雷”了。

　　目前，国内的绝大部分公维基金处于无人提取的状态，这里头一大部分是以极低的活期利率存放在银行（想想现在余额宝都已经破2%）。

　　2015年一篇《北京青年报》的报道让人担忧维修基金的使用现状：

北京市物业管理处负责人表示，截至2015年2月底，北京市公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而在支取方面，2013年北京市一共有143个社区用了1.16个亿，2014年用了3个亿，2015年用了3个亿，从1999年公共维修基金归集之日到2015年2月，该项基金一共使用了15.5亿元人民币。

　　也就是说， 维修基金的使用率不足5%！

　　这样的问题在北京这样的大城市尚且存在，在其他弱二线、三线城市就更严重了，甚至一些新小区都出现物业和业主会因为修缮基金大打出手。

　　随便搜索一下就看到这样的新闻：

　　位于云南昆明市盘龙区的某小区外墙砖脱落，业主们多次向物管反映后，小区物管贴出公告，要使用维修基金进行。据物业的统计，有600多户业主同意使用维修基金，200多户不同意，同意人数占小区大多数。

　　可部分业主却表示，他们压根没有签过字，物管也没有征求意见。

　　小区业主：“物业这边只说要使用公共维修基金，但公共维修基金要使用在什么地方，使用大概的金额是多少？什么都没有。”

　　这个小区是2005年交房，外观看上去还非常新，但去年出现的问题爆发了业主与物业之间的矛盾， 而最主要原因就是业主该小区的委员会处在完全真空的状态。

　　北京政协委员在今年两会上道出了北京物业生态的尴尬。

“在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下， 北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。”

　　如何用好公众缴纳的维修基金，我们要向邻国日本学习。

　　房龄超过50年，还跟新房一样

　　日本的修缮基金并不便宜，比国内、美国都高。我们可以看到，一间77万人民币的房子，每个月就要交817人民币。

　　一栋楼的所有业主必须平摊整栋楼的修缮费用，每个月缴纳一次。一般房龄越大的楼所要交的修缮基金就越高。

　　以一栋港区新建的高级公寓楼的70平米公寓为例，前10年的维修基金固定在4920元日元，到了第11年增加到10190日元，15年以上变为22510日元。

　　值得一提的是，今后20年维修基金每年要交多少，物业都会提前公布出来，发放给每位业主。

　　同时，开发商在卖房时，也会存一笔 比所有业主缴纳的修缮基金的总和还多 的修缮费到公共修缮基金中。

　　如果作为业主的你，用各种理由不缴纳修缮基金费用，别说会被邻居看不起，甚至会收到业主委员会连同律师的传票，禁止你使用包括电梯在内的公共设施，最严重的还会惹上官司！

　　另外，与国内不同的是，日本的物业管理公司数量并不多。在日本，大部分建筑所使用的管理公司就那么4、5家，而这些物业管理公司存在在日本已经有半个多世纪以上的大型信誉企业。

　　（某物业的收支报告，每年定期会发放给所有业主）

　　当一栋公寓建成后，这些物业管理公司就会和业主委员会一起开会商议，订立一个 长达50年的公寓维修计划表 ，里面会对屋顶的维修、外墙的定期修护、管道的疏通、以及供水系统、电梯等做出完完整整的规划， 并将这份计划表分发到每位业主手上 。

　　比如下水管道修缮，在日本不管是否堵塞，一年必须用高压清洗装置全部清洗并疏通一次。外墙的翻新、防水，以及电梯的检查和更换，都是固定的。比如一些公寓楼的外墙会20年全部翻新一次；屋顶10年维修一次，电梯一定要每3个月就检查一次、20年更换一次。

　　可以看出，“防患于未然”这句话在日本被用到了极致。

　　而大规模整修则是一整栋楼统一维修， 这里有一个购房时充分利用好大楼维修基金的小技巧 ，掘金酱分享给你！

　　一般来说，因为公寓楼大约每隔20~30年进行大规模修缮，所以房龄在19~20年，或者在19~20年为倍数的普通公寓往往最受欢迎。

　　你在购房前，不妨先打听一下这栋楼的维修周期。

　　比如上面那栋1979年建的楼，到了2019年大规模维修一遍，而在2018年买入就赚到了。可能在你买的时候外观看起来很旧，但你不用担心，它马上就要翻新了。

　　（某栋楼的管理修缮情况，它的维修周期是20年）

　　同理，刚修缮完的公寓在市场上也更容易卖出个好价格，出租也不是问题。

　　而且日本有高度自治的，不论是管理费还是维修基金，亦或者是各类广告费用的收入，在日本业主委员会的监督下，花出的流水都会公开给房东看，是非常透明清晰的。

　　这样一来，我们就不用担心花钱被坑，毕竟有业主委员会和托管公司帮我们打理。

　　而维修得当的老房也会有需求市场。我们看到不少日本人仍然选择租住80、90年代的房子，正是因为这些房屋维护得好，但租金却比00、10后的房子便宜，所以仍然有很大的市场。

　　因此，一般情况下不用担心房龄3、40年的房子有质量问题，相信我，它可比咱们国内8、90年代建的房子牢固多了。

　　2021年是一场更艰难的战役。

　　全球资本已提前部署日本资产，避险保值。

　　日本不仅是全球投资的保险箱，更是租金回报高地。

　　未来十年，当不确定性成为常态，更应提前部署。

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