2021年，“抓紧买房”还是“趁机卖房”？银行行长忠告，不妨看看

　　每到一年之初的时候，无论是有房子的，还是没房子的，都会对楼市投去更多的关注。原因在于，很多楼市政策定调，包括一些行业专家、学者等都对明年楼市会有一个明确的判断，这也被不少人视作买房或者卖房的重要参考意见。谁都知道，房子之于家庭，可以说是头等大事之一，一旦决策出现问题，势必影响到整个家庭的未来几年，重要性不言而喻。

　　说到买卖房，最近不少小伙伴在议论一个话题，有人说，在过去的2020年，楼市虽然受到风波的影响，但开发商们的业绩大都不错，而到了2021年，经济快速恢复是大概率，比如毕马威中国首席经济学家预测，2021年我国的经济增速将达到8.8%，在此种预期下，楼市没有理由差。对于这种说法，到底靠不靠谱呢？

　　在社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》中提到，2021年楼市整体上还是平稳：上半年恢复性增长，下半年正常增长。中心城市、城市群和都市圈恢复较快，其他城市有的较慢，也有的陷入衰退。至于大家关心的房价问题，报告认为，2021年增幅在5%左右。这份报告之所以受到媒体的关注，一个重要的原因是，社科院此前多次预测都比较靠谱，堪称“神预测”。

　　不过，对于房地产，那些从事房地产开发的房企大佬们无疑最有发言权。万科郁亮早在2020年3月17日的业绩发布会上就表示，此前提出的“活下去”是出于居安思危，但现在却是特别真实的存在，他说这是他没想到的。开始可能很多人没在意，但此后便有公开信息显示，万科居然进入养猪界了，此时有专家表示，作为行业龙头企业，万科真不是说说，而是真的感受到行业的好日子正在过去。

　　无独有偶，李嘉诚、两位地产大佬则用实际行动证明。李嘉诚已连续多年没有在内地拿过一块地产项目，南方周末曾对李嘉诚有过一个采访，他对楼市的看法是，“我一生的原则是不赚最后一个铜板”，或在一定程度上可解释他保持着“只出不进”模式的原因。而王健林在2019年年会上就表示，“一平米房地产都不留”，对于去地产化，曾经的行业大佬可谓异常决绝。从他们的做法看到，房地产高速发展的时代已经过去了。

　　知名经济学家任泽平对房地产趋势判断总结了一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，可以看出，土地和人口这些影响房产趋势的因子都属于中长期的，在1年半载内是看不出明显变化的，但金融就不一样了，它能获得立竿见影的结果。当然，这里的金融，仅是狭义的，如果把外延扩大一些，其实就指的是政策。

　　房子作为一种民生商品，不可能由其自行发展，从国家对楼市的调控态度看，我们的楼市是政策市，实际上，国家已经对2021年的楼市进行了定调。住建部门对2021年的房地产工作安排中提到：

稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

　　由此可知，对2021年的楼市仍旧突出“平稳”二字，所有的楼市调控政策都是以此为目标。从过往调控看，如果遇到市场过热，大概率还会收紧相关政策，以防止市场大起大落，当然，如果一些地方下滑明显，也不排除有一些温和的策略。

在这样的“平稳”状态下，2021年，是“抓紧买房”还是“趁机卖房”？有银行行长提出了忠告，不妨看看。

　　如果有人告诉你，你应该赶快买房，或者你应该尽快卖房，这种说法其实是不负责任的。600多个城市，不可能找出两座楼市完全一致的城市，即使同一座城市内部的不同板块，其冷热也会有较大差异。一位银行行长给出了4条忠告建议，如果有买卖房打算，看看有道理没有。

　　第一，以自住的标准去买房，有些购房需求确实要抓紧。

　　房住不炒逐步深入人心，目前各项楼市调控政策都是围着这个目标，不要抱着短期炒一把就走的心态去买房，同时，不要去找所谓的绝对低点，因为买房不是买股，并不是有资金就行，它要综合各种因素，比如地段、区位、工作地生活地点、面积、户型、学区、医疗等等，要根据自己的情况找到符合条件的楼盘。如果找到这样的房子，那就不要犹豫，果断下手，机会转瞬即逝。

　　此外，如果你有教育资源需求，而且又在教育资源丰富的城市，买学区房还是应趁早。中国证券报1月18日发布的文章《上海二手房市场骤然升温，学区房单价近20万，直逼豪宅汤臣一品》，说一套30多平米的学区房，2020年12月和2021年1月，成交价格从410万到498万。像海外限制等因素，归国人员增长较快，对学区房的需求呈现一个瞬间增长态势，据信息显示，2020年留学归国人数同比增加了58.19%，这对那些教育资源丰富的大城市来说，应不是一个短暂现象，我们应从中得到启示。

　　第二，买品牌、实力强房企的房子。

　　2020年下半年以来，央行、住建部、银保监连续发出了2条禁令，分别是“三道红线”和“5档红线”，主要目标是要化解房地产金融风险，确保行业健康发展。根据机构的统计看，前者超80%的房企都踩线，房企降负债不是个别企业，而是具有普遍性，且一直持续到2023年中，对于那些高杠杆率房企来说，资金链可能出现问题。用德信地产副总裁方静的话说，“今年房企面临压力是前所未有的”。在期房制度下，我们首先要确保能按期交房，显然，资金压力大的房企有延迟甚至烂尾的风险，而且众所周知，没有资金保证，品控、质量也会打折，相对而言，大品牌、实力强房企更有保障一些。

　　第三，普通人不适合买商铺、公寓。

　　早在2018年，瑞士信贷发布的一份报告预测显示，未来5年将有20%-25%的购物中心可能面临关闭。商铺不仅要面临电商的直接冲击，还受到不断新增的商业房挤压，随着城市的扩展，大大小小的商圈林立，即便是每一个小区，其周围也建设一圈商业用房。据相关数据统计显示，从2015年10月到2019年7月，商品住宅库存下降了8亿平米，而商业类房不降反增，去化压力可想而知。

　　蓝线为商业房库存变化

　　还有公寓，一般来说，租金收益率年化低于5-6%（即15-20年收回本金）就不是一个划算的投资。而且，公寓转手不容易，一方面是税费高，另一方面没有小区居住氛围，一般人不会将公寓作为终身居所，只是一个临时过渡。有人就说了，既然公寓和商铺都不具有多少流动性，那么为什么有些富人还要买呢？这个不难理解，他们考虑的不是要赚多少，而是把一部分资金沉淀在固定资产上，涨跌对他们来说不是首先看重的，即便不如存银行划算，但通过分散资产配置，分散风险。但普通人资金不多，首要考虑的是资产收益率，一旦流动性被限制，就会失去很多机会。

　　第四，有些房子最好及时出掉。

　　通过调研发现，深圳是一个特例，总面积只有1997平方公里，地域实在太小，但经济又如此发达，深圳楼市火热后，各种房子都增值了，所以，不能拿这个特例来类比其他地方。其他大多数城市在这两年楼市有一种现象：即城市内部楼市分化很大，同样都是二手房，品质不错的二手房却逆势上行，创出了新高，但是，一些非品质开发商开发的小区，物业管理差的小区，其房源价格竟比两年前还低。

　　原因很简单，一方面，经济发展收入增加，人们对住房的品质提出了更高要求。另一方面，经历这次风波后，小区管理好坏对我们的居住体验影响确实太大了。本来两个相邻小区房价差距不过10%，经过一年半载后发现，价差可能达到了30%。目前很多热点城市二手房挂牌量均创历史，在很大程度上可以解释“市场本身不错，但为何有那么多二手房释放出来”的主要原因。所以，品质不好、物业不好的房子建议及时置换，因为等待，只会进一步拉大差距，今天相比过去算晚，但相对未来还是算早。

　　总结一下：对于买卖房这件事，不可人云亦云，因为每个人的情况不一样，需要根据实际情况来决定，2021年，更是如此，对此，你属于哪一类情况呢？欢迎留言交流。