时代天境：比上不足 比下有余

楼主最近几期的测评都是围绕时代中国的项目来写，从 时代名著 到 时代香树里，从 时代大家 再到本期的时代天境，想绕弯走都不行。本来上期已经计划本期写五山板块的阳光城当代·檀悦MOMΛ，但由于时代天境即将开盘，不得不将檀悦MOMΛ测评往后挪一挪。

时代天境位于黄埔开创大道创新公园旁边，属于科学城板块。

2020年12月1日，黄埔区发布《广州科学城提升规划深化设计》。在交通规划方面，将构建 “五横六纵”高快速路网结构，提升联系效率。同时，加快推进机场第二高速建设；落实开放大道快速路升级方案；落实开创大道南段快速路升级方案。加强规划区城市道路与高快速路的衔接，实现与湾区节点城市和交通枢纽1小时互达。

科学城的地铁线路将增加至11条，新建商业楼宇以空中连廊相连接，打造200公里风雨连廊和“轨道+公交+慢行”三网融合的慢行系统，将城市规划提升成果与市民共享。

▲区位地图（小区位）

▲区位地图（大区位）

2019年11月29日，时代中国以底价19.5153亿元竞得KXCD-F2-5开创大道以西、开源大道以北地块，扣除配建的6300平米安置房，楼面价16305元/㎡。

项目前面是开创大道，来来往往的货车很多，噪音及灰尘将严重影响居住环境，周边生活配套缺乏，会给业主带来诸多不便。

地铁6号线香雪站离项目1.6公里，步行25分钟，走路会走到脚瘸，需要共享单车或者电动车代步。该项目附近目前没有规划地铁或者有轨电车经过，旁边有个公共汽车华甫村站，业主平时出行除了开车就是坐公交车了。

在生活配套上，时代天境周边的商业比较缺乏，飞晟汇、香雪城、锐丰中心、奥园广场等商业综合体都在项目1公里之外。项目的马路对面有块商业规划地，但未来即使建成了，要到对面去买东西也是十分不方便。

在教育配套上，时代天境比时代香树里要好一个档次，配建1所24班小学，小业主们起码不用读村小了。项目与玉泉学校中学部直线距离1.5公里，大概率与隔一座山的时代春树里同读一所学校。

▲小学效果图

时代天境是时代广州区域首个超高层项目，同时也是时代中国在黄埔区的第四个项目，其他三个项目为时代春树里、时代天韵和时代印记。时代香树里为时代中国的第五个项目。项目占地面积约4.49万㎡，建筑面积约17.56万㎡，容积率约为2.8。项目仅有5栋住宅，总共1140户。

▲时代天境效果图

时代天境背靠创新公园的自然山体，从地图可以看出项目置身于一片绿油油之中。得到保护的自然山体，自然也有一些古老的东西值得保留下来。就在项目的西南侧山边有座明代古墓——钟菊圃墓，属于广州文物保护单位。高层西南向可以看到古墓全貌，有忌讳的买家在挑房子时需要避开。

▲山体上的古物

项目有5栋楼，1、2栋32层，3栋39层，4、5栋49层。西南向望创新公园的自然山体，这个朝向还可以看到古物，东北向朝开创大道，前面也有自然山体。这么高的楼层，高位视野都不错的。

共3个户型，面积为83-108㎡的三至四房。横厅、竖厅都有，户型方正实用，与市面上的典型户型无异。下面是三个户型图，各位读者可以看看。

▲83㎡三房户型图

▲104㎡三房户型图

▲108㎡四房户型图

时代天境和它先出生的哥哥时代香树里一样，都是小巧玲珑型的，与周边的品秀星樾、合生中央城、东荟城等大盘比起来，显得有点单薄。单薄就单薄在自身的配套上，不过好在有配套小学，比上不足比下有余。

项目在生活配套上显得有些捉襟见肘。在独立的一个楼盘中，要在一片绿油油的山体之间分享科学城的商业配套，会有点困难，但由于自身配套不足，业主出外买点东西不免要折腾一番。

▲开创大道上的公交站

噪音可能是该项目最大的缺点，开创大道来来往往的货车是主要的噪音来源。由于这条路平时的车比较少，货车会开得更快些，特别是晚上，业主们可能会受到大货车噪音的惊扰。山上的古物因人而异，就不做评论了。

时代天境于1月16日开放营销中心，首推3栋，吹风价为3.8-4.1万元/㎡。它的哥哥时代香树里去年12月26日首开价格是3.4-4.2万元/㎡，比弟弟最低吹风价少了4千，小面积户型受到刚需们的喜爱。时代天境虽为刚需盘，但由于有小学配套，所以多了一层学位溢价。

▲时代天境