买了小产权房，拆迁时我慌了？我应该怎么办？

不知道，大家听没听过“小产权房”？这是最近出现的一种新型房屋，指没有任何国家发放相关证件的土地使用证与预售许可证，购房合同也没有备案的房屋，但是乡政府或村委会会发放“小产权证”。但“小产权证”并不是合法有效的产权证。所以这种类型的房屋一旦遇到征收拆迁时，能否与一般住宅一样的获得补偿呢？

今天，我来分析一下“小产权房”。

首先，大家最关注的一点，如果小产权房遇到征收拆迁，能否争取到合理的补偿，这个重点在于小产权房的买卖合同是否有效且合法。

如何鉴定小产权房的购买合同呢？

第一点：《土地管理法》第六十三条对小产权房做出了规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，产生一次购买后，就不能合法转让过户。

第二点：《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定有说过，小产权房的买卖合同的效力一般以认定无效为原则，以认定有效为例外。而第三条规定则表示，涉及到农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一点要尊重历史，考虑到现实情况；第二点是要注重判决的法律效果和社会效果；第三点则要权衡买卖双方的利益关系，做出判断。

在什么情况下，小产权房买卖合同是有效的？

第一种情况：买卖双方是同一集体经济组织的成员，房地产管理部门审批同意的，合同则有效；

第二种情况：房屋出售给非集体经济组织内的人员，如果能够有相关组织和部门批准的，合同有效。

那么，什么类型的小产权房的购买是无效合同呢？

第一种类型：房屋出售给本集体经济组织以外的人员，相关组织和部门未批准，合同无效。

2）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的， 就要具体情况具体分析，再判断是否有效。

如果小产权房的买卖合同是无效的，会怎么样？

一种结果：买方要把房屋恢复原状返还卖方，卖方也要将收款返还给买方。

第二种结果：如果买方在居住过程中进行了装修翻建等情况，那么买方对于添附部分享有所有权。这种情况下，买方将原物及添附一并返还及给付卖方，由卖方核算价值补偿买方。

第三种结果：按照过错赔偿损失。因为小产权房不可转售这件事，如果卖方知道这件事的话，还出售转让房子，就要承担一定的过错责任。

第四种结果：征收拆迁的补偿很少。小产权房发生征收拆迁，买房人不属于合法产权人，无法得到拆迁补偿，小产权房的购买人可以从真正的产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，但到底要怎么算，还是要看法律情况。

以上，是购买或居住小产权房的人需要注意的事情，希望大家清醒认识到这种房型的利与弊，避免吃亏上当，得不偿失。拆迁诉讼当然找北京楹庭！