深圳楼市：西乡对比碧海，未来谁的潜力更高？只有内行人敢说真话

　　1、会员提问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？ 西乡和碧海您更推荐哪个片区？ 主要是考虑自住，也考虑增值空间。

　　答：你好，这2个板块以前分析过： 碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；

　　还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 所以从投资角度碧海>西乡 中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

　　2、会员提问：大C你好，为什么有的楼盘品质挺好，地段也不错，学位也可以，但是涨幅一般？比如育才二中的兰溪谷国际公寓。但像山语海那些还没发展起来的，涨幅却已经透支了。前海的诺德假日整栋楼一层好多户，像宿舍一样，涨幅也是遥遥领先。

　　答：这世上从来没有无缘无故的贵和便宜。 兰溪谷国际公寓品质很好，地处南山，学位不差，单价十万，在我看来再正常不过了。 第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，800万的一房，客户群能有多少？ 山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理，赤湾和前海的概念，外加学位的加持。 房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。

　　3、会员提问：老师您好！咨询一个关于买房的事情，我们夫妻有深圳的首套房名额，在广州市区有一套、南沙有一套，但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买房，老公在华为上班、我在科学馆附近上班。因为我本人不太喜欢坂田的环境（村屋多，规划差，人群杂，学位也不好），所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子。但是如果真要买这些地方也不会自住，投资+出租。因为其他片区涨得太快，考虑到自住功能，需要兼顾预算和实用性，我也开始在看坂田的房子，所以想请教一下，400-500万的预算买三房，应该如何选择呢？

　　答：你好！广州一直跑输深圳是有原因的。因为深圳是一个年轻的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化。所以深圳人民买房基本上以就业为原点，通勤范围内购房。

　　这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一。

　　以这个为基础，然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里，必然受辐射的住宅区域会跑赢大势。

　　400-500万的三房，西乡碧海品质差一点的小区、再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的。

　　投资是很个性化的，如果要具体到楼盘我还需要了解你更多的情况。

　　4、会员提问：大C您好！深业东岭和靖轩广场是不是含翠园中学初中的学位？这两个盘如何选择性价比更高？如果学位一样的话靖轩单价低一点，老师能给点意见吗？预算500万，有推荐吗？

　　答：你好！这两个小区是带翠园中学学区楼龄最新的两个盘，单价差异不是很大，500万可以买个70平的两房。这两个小区属于同类型产品，地段，学位，配套都一致，谈不上哪个小区性价比更高。目前是翠园本部学位，但是等黄贝岭学校建成后，会划入这个校区，当然这个也是翠园管理。

　　这几年大家对龙岗的投资前景分析可能有分歧，但是对罗湖却是出奇的一致。说罗湖没钱途是有数据支撑的。

　　深圳近五年各片区的涨幅做了一个统计，罗湖涨幅是垫底的，著名的坑盘中海天钻是罗湖抗涨的代表，15年12月份开盘，均10.6。目前小区均还是10.5左右。在经过深圳去年至今年一波涨幅后，看到罗湖还有不涨的次新豪宅小区，我个人是比较惊讶的。

　　当然，罗湖这仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅。我浏览了下深业东岭的成交数据，涨幅在30％左右，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。

　　这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。所以从投资角度考虑，建议回避。优选南山，宝安，福田片区处于上升期的名校或者潜力名校。

　　5、会员提问：大C老师好！我在深圳已经有四套房。一套在科技园商品房净价值1000万自住，一套在福田净值350万小户型公寓老人住，一套龙岗中心城联排别墅净值1200万假期住，一套龙中商品房亲戚住净值400万，总房贷100万。 现手中有现金约500万，年收入300万左右，想在前海，南山或宝中置换一套，请问有什么推荐吗？谢谢！

　　答：你好，1500万左右的选筹思路： 1.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵，注意二期尽可能别买； 2.宝中：幸福海岸、第五大道、西岸观邸，凯旋城；3.前海南：诺德，鼎太，泛海拉菲二，万豪掬月半山。

　　考虑未来升值潜力，公寓和龙中的房产需要重新配置。