买的房子没有增值，为什么卖的时候也要交增值税？

随着一些城市房价的波动，出现了部分买房亏本没有赚到钱的现象。

比如，某市丁阿姨一年前700万买了一套住房，最近需要资金，以680万卖出，房子亏钱了，结果办手续的时候一问，发现还要交增值税，感到很不理解。

丁阿姨上网一查，很多网页上写着没有增值就不用交增值税，问问某些大V，大体也是这么说，顿时丁阿姨心情就更差了，简直满腔愤懑。

对于这个问题，我想说的是，社会上很多人把法律和教科书混为一谈，也没有真正弄懂增值税，我们别着急生气，先把情况弄清楚，或许看法就不一样了。

现行增值税暂行条例没有“无增值不征税”的规定。

假设从常规的进项销项相抵扣再计算缴纳增值税的方法来看，可以认为通常情况下，没有出现增值的环节不产生增值税。这实际上也就是一些教科书中说的，“无增值不征税”说法的由来。这种解释本身是为了帮助初学者理解增值税来描述的。

从本质上说，增值税是一种流转税，就是通过在商品、劳务等的流转环节征税来获得财政收入，并发挥一定的调节作用。

增值税和过去营业税最大的区别，就是在税制设计上有所不同，流转税是每个环节都征税，不考虑上下环节的抵扣，存在一定的重复征税问题，营业税改成增值税以后，最主要的变化是税负相对降低了一些。

理论上来说，每个中间环节只承担发生增值部分的增值税，其他的增值税通过层层抵扣推后到最终消费环节由消费者承担。但是，实际上税收总会一定程度上在上下环节之间转嫁，增值税具体由谁承担往往和理论设计有很大不同。从这个意义上来说，增值税和营业税有着非常相似的鲜明的流转税特征，并不是截然不同的两个税种。

我想大家都能理解，在征收营业税条件下，卖房子不管赚不赚钱，都需要缴纳营业税，那么，现在改成增值税了，并没有翻天覆地的变化，不赚钱不是不交增值税的理由。

营改增的设计，基本上是将原来营业税的规定平移过来。而增值税条例中其实也早有相关规定。比如，增值税条例第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；……这条规定的第1款关于简易计税方式，恰好对应个人转让住房的增值税缴纳。个人购买住房应理解为“个人消费”购进不动产。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）明确规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

可见，个人出售住房缴纳增值税，与是否取得增值是否赚钱并无关系。

其实，回到增值税的基本原理来看，也可以理解这一点。因为在增值税的体系里，个人购买住房其实是一种消费行为，他当然需要承担增值税，买了一两年再卖出的时候，也就不会考虑成本扣减的问题。而如果是企业购买住房，则可以理解为一种投资或经营行为，通常不采取简易计税的方式，通过进项销项来抵扣计算，此时没有增值就不承担增值税。

结论：从税收角度，这是合理的制度设计。更何况，为了抑制炒房，对购房不满2年就转手的炒家，征收几个点的增值税，很有必要！