《民法典》中有关房产的那些事儿

沈三叔老两口在芝罘区有两套房，一套出租，一套自住，日子过得有滋有味儿。

国庆节期间，远在外地上班的儿子领着媳妇儿回了家，告诉老两口，他们打算过了年就回烟台发展。

因为计划去开发区上班，于是，便让老两口赶紧把出租的那套房子收回来，联系买家出售。

三叔三婶儿心心念念盼着儿子回来，如今心愿达成，立时就给租客打了个电话，让租房的姑娘搬走。

可三叔万万没想到，自己碰了个硬茬儿，小姑娘严正拒绝了沈三叔的要求，理由是自己刚刚跟三叔签了一年的租房合同，如今刚刚过去不久，自己不搬！

沈三叔不理解，自己又不是不退钱，这姑娘怎么还赖着不走了。

为此，三婶儿还跟我吐槽了一下午，说租客真倔，非说他们违反了《民法典》，让我论论理儿。

三叔三婶儿待我亲厚，我总得跟他们说实话，便告诉了她，还真就是租客说的那么回事儿。

一、承租人拥有优先承租权和优先购买权

《民法典》第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权，对保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。

目前，民法典已经与2021年1月1日正式施行，买卖不破租赁，三叔三婶儿想让小姑娘搬出去是不可能的，除非她自愿退租，否则小姑娘一直可以住到合同期满。

我跟三婶儿说，如果小姑娘想买你们家的房子，你还得优先卖给她，这叫优先购买权，也是《民法典》里明确规定的。

三婶儿嗤笑一声，“刚毕业的小姑娘能有什么钱，她如果真买，我们更乐意。最后，我们赔小姑娘一部分钱，还重新帮她找个房子。”

“我们出租个房还倒贴钱，难受！”最后三婶儿说了这么一句话。

本来我想反驳的。一开始，没有儿子突然提出来的请求，双方就是一个租赁关系，是公平的的市场行为。如今，你们想单方面断租，总得付出点儿什么吧。

但这些话我没有说出口，因为这些事情老两口不是不明白，只是每个人习惯了站在自己的利益上考虑事情。

我便引开话茬儿，问他们是否想好买开发区哪个项目的房子。

三婶儿告诉我，本打算卖了芝罘区这套房，置换开发区的房子。如今，在租客这里耽误了一些时间，暂时也找不到买家，还得再等等了！不过，儿子年后就带着儿媳回来了，也不能拖太久。

二、“跳单”不付费，成为过去时

我不解，三婶儿的这套房有烟台最好的学区资源，平时打听的人就不少，应该是不愁卖的。这么长时间何至于没人看房，难道没有中介吗？

我的疑惑很快就从三婶儿嘴里得到了答复。原来，老两口之前一直没找中介，直到最近他们才去中介那里登记房源，还是被儿子说过之后才找的。

在他们的观念中，找中介最后还要分不菲的佣金给他们，是吃亏的。他们想避开中介，私下联系买家，就是中介行业俗称的“跳单”。

这种念头放在之前还能省下很多中介费，但《民法典》实行之后，百害无一利。

《民法典》第九百六十五规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

那也就是说，就算避开中介签订合同，也要向中介支付中介费。

况且，二手房买卖中多少冗杂的事情，跳开中介，后期买卖双方的利益无法保证。前段时间网上热议的9岁女童成老赖事件就是一个例子。

为了防止两老做傻事儿，我告诉了三婶儿《民法典》相关的规定，让她安心把房子交给正规的中介公司办理。

对于必须付出中介费，三婶儿仍然有些心疼。毕竟他们年轻的时候赚钱难，日子不容易，所以观念难免受困。

三、父母代卖，合同无效

其实，这套房一直就是老两口为儿子儿媳准备的，登记的也一直是儿子的名字，这次卖房置换也是儿子的主意。

这个环节总算没出什么问题，是儿子授意卖房，而并非两位老人擅自做主。否则，根据《民法典》，早年父母为孩子置业，未经子女同意，擅自做主卖房，视为无效。

毕竟，这是一套拥有优质教育资源的学区房，难保儿子以后不会后悔。如果到时有牵扯出非自愿卖房，买家也是挺闹心。

四、《民法典》房产相关规定

三叔三婶儿因为房子的这个事儿，忙前忙后，劳心劳力。但是，《民法典》颁布后，很多买卖房产的事儿都有了新的法律定义，不懂的老两口还是很容易出错的。除了上面所提及的，还包括以下方面，无论是买房，还是卖房，都值得停下看一看。

1、民法典》首提“居住权”。

何谓“居住权”，字面意思，居住于此的权利。《民法典》第369条规定“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”。

因此，对于老人来说，居住权可以保障自己的合法权益，防止不孝子孙将老人驱逐；对于购置二手房的人来说，一定要确保自己购置的房屋不存在居住权问题，否则，哑巴吃黄连，有口说不出。

2、住宅产品70年产权期满自动续期，公寓尚无正式法律保护。

“住宅产权70年”一直是热议的话题。虽然目前来说，很少有70年产权到期的问题，但《民法典》依然给出了前瞻的立法规定。

《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

这解决了很多人对于70年产权的诟病，虽然，小编认为，70年的房产差不多可以寿终正寝了。

3、抵押的房产，可以不解除抵押直接办理过户。

《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

《民法典》第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

这意味着，已抵押房产不许解除抵押关系，可直接上市买卖，办理过户。

4、小区公共部分广告收益，归全体业主所有。

其实，这个规定《物业管理条例》就有之，但到《民法典》是实实在在立法。以后，业主有权对黑心物业“say goodbay”。

《民法典》实施后，生活里肯定会有很多跟之前不一样或者新的规定，我们一定是需要时间适应。

房屋买卖是大事儿，更是物权关系变更的法律关系，是《民法典》的重要组成部分。

因此，事前了解《民法典》中关于房产的那些事儿，房屋买卖才能游刃有余，减少糟心事！

否则，就会像三叔老两口，一团懵！