元旦假期结束了,兢兢业业的黄埔君又开更了,前阵子在各平台发布了朱村大华城东郡的楼盘分析(买房送菜地也少人问津,朱村板块利好出尽,房价透支?)引起了热烈反响,尤其是关于朱村板块的房价争议众说纷纭:
用户1192924555685:2002年,在朱村3万多块卖一套农村的房子给我,我都没要,现在山田村的房子都值两百多万了,悔不当初!
黄埔君:谁都不能预测未来,要知道20年前天河体育中心对面的房子,单价也才两千多的白菜价,“1万元即住,60天内办妥房产证”,早知道黄埔君也想穿越回到珠城搞几套!
△图源于微博用户
用户ji你太mei:感觉大华被套了,楼面价1.3万才卖1.9万,侨建御溪世家那个不近地铁,无名校的渣渣盘, 楼面价1.1万卖2.2万依然红火,赚大发了!
黄埔君:御溪世家属于增城的中新镇板块,在21号线中新站与镇龙站之间,距离地铁口约1公里左右,这个距离放在朱村的地铁盘不值一提,但是在中新镇其他竞盘更远,只能说全靠同行衬托吧,再加上镇龙TOD、新白广的加持,黄埔知识城的外溢,买的刚需客不少;
至于大华是不是被套,只能说身为韭菜的我们,少操这种闲心吧!
△增城大华城东郡航拍图(版权归黄埔生活汇所有)
用户sasa&接吻会怀孕:业主种菜,那物业还需要搞绿化吗?开发商真用心良苦!刚从农村出来,又要回去种地,淦!
黄埔君:只能说增城朱村本来就是广州的郊外,“送菜地”的噱头也是物尽其用,在吸引刚需客的同时拉拢养老型客户。
大华城东郡项目绿化率是30%,田地据说是在项目后面租的(20年使用权),理应是不算进绿化率的,不过田地施肥可能会有异味,以及蚊虫滋扰等。
用户2639588071221:这几年估计没啥变化,几年后学校全部到位后估计你想也想不到!
黄埔君:朱村的科教城规划其实早在2012年底就提出了,过了近7年才迎来一期工程动工,这“龟速”很多人吐槽,几年后学校能不能全部建成并投放使用,还得打个问号。
而且,拉动朱村要依靠三驾马车——交通、产业(富士康为代表)、科教城,21号线兴起了房产热,聚集了区域人气,目前是“无教无产”。个人认为,即使几年内科教城能就位,产业若没就位也是留不住人才,区域发展且看5—10年,这个棋局能成型就很不错了!
△项目毗邻科教城(版权归黄埔生活汇所有)
微博某房产博主节选前篇内容评论:为了说明科教城房价的巨大跌幅,不惜把中航城当年最高房价吹上3.6万,有些自媒体平时不学习,到了制造落差就靠信口开河。
△图源于微博某房产博主
黄埔君:
1.感谢这位房产博主对我们文章的关注,但对于你的质疑我们并不认同;
2.不存在信口开河,主观编造中航城最高单价的行为,下面我摆下事实:
(1)下面这张图源于房产博主房二娃,拍摄于2018年5月25日增城保利中航城开盘,这组图是开盘房源的价格明细表,其中08单元的顶级复式单位折后单价为36137元/㎡(红圈所示),之前的分析文章只提“保利中航城开盘时最高单价达3.6万/㎡”,没有特别细致注明是“顶级复式产品”,如有造成误解,我们表示抱歉!
△2018年5月25日保利中航城价格表,图源于房二娃
(2)在贝壳房产网站上搜保利中航城一期的二手房,如下图所示,可以看到近期发布的复式房源单价都超过三万,所以顶级复式开盘卖到3.6万也不足为奇。
△图源于贝壳找房
3.作者原意并不是要唱衰朱村板块及科教城,而是质疑借机过度炒作房价的行为。与微博房产博主一样,咱都是自媒体,反正我自问没能力把朱村房价天花板“吹高”,至于保利中航城该产品最终成交价是不是低于3.6万呢,黄埔君就不得而知了。
那区域房价天花板为什么越刷越高?理性讨论下,如果连扎根增城的房产博主都不认同2018年这个“最高价”,在一定程度上是不是说明了存在房地产泡沫?
△图源于克尔瑞
克尔瑞的数据显示,2020年朱村板块一手住宅网签3649套,同比下跌39.7%;网签均价达18303元/㎡,同比下滑10.5%。
从上图数据可见朱村房价的起落,那扪心自问,到底是谁在借机炒作呢?对于还没完全成型的朱村板块,炒作过多对于区域发展肯定是反作用。房价下跌或许是一个转折点,意味着市场回归理性,2021年会不会是朱村的价值回归之年?可以拭目以待!
关于朱村板块的区位分析、以及大华集团的入穗概况、大华城东郡的销售情况,前篇都有详细介绍,这里就不再敖述了,直奔主题!
在交通配套上,项目距离地铁21号线朱村站C出口约330米,步行约4分钟,名副其实的地铁盘,但周边的地铁盘也是扎堆分布,这就很难拉开差距。
△图源于百度地图
附近有北三环高速、花莞高速(已开通),还有备受关注的增天高速,在去年12月28日已举行开工奠基仪式,工程预计2025年12月全面完工,要快速到达天河仍是需要等待较长一段时间。
△数据源于网络,仅供参考,以实际行车时间为准
大华城东郡在宣传时,标榜自己为“地铁名校•航母大城”,那它第二大优势则是“名校配套”,将规划引入一所12年一贯制的省一级公立学校,但具体会引进哪一所学校还待定。
但是,如果更看重教育的买家,增城执信中学周边的楼盘会不会更香呢?
黄埔君提示,最近名校暴雷的例子犹在眼前,建议上车前多做调研,一切以增城区教育主管部门的最新政策为准。
△大华城东郡项目效果图
至于“航母大城”,说的是大华集团揽下的朱村、山田村旧改,未来将打造成约300万㎡的大华城。在大华城东郡规划19万㎡商业配套,预计引进上海品牌商业大华嘉年华,打造城市地标大华-朱村中心、盈彩水街等。
总之,旧改的饼是画得又大又好看,但体量越大意味着耗时越长,旧改的变数之多可以参考黄埔旧改项目的前车之鉴。目前大华城东郡周边以村级配套为主,距离成熟的大华城仍道阻且长,但不得不说,朱村鸡饭一级棒!
△朱村楼宇航拍(版权归黄埔生活汇所有)
那大华城东郡到底值不值得买呢?其实是见仁见智的事情。增城仍然是没有房票的刚需族买房的洼地,大华城东郡从自住的角度来说问题不大,且地铁盘+名校的搭配具有抗跌性,有饼可盼!关键的是,你在同等的预算下,有没有更优的选择。
△增城大华城东郡航拍图(版权归黄埔生活汇所有)
从大的层面说,买房投资也是一场豪赌,赌的就是城市发展。朱村的科教、产业、旧改三驾马车已经并驾齐驱,在未来的5—10年里,如果能形成一股合力,那么城市发展就能进入迸发期,若有关键的一环,比如产业落下了,那也有可能停滞不前。黄埔君衷心希望是前者!
以上仅代表编者个人观点,自住投资需谨慎抉择!
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