知识城房价破4万 ? 嘿 , 自己玩玩开心就好啦 !

　　什么，知识城的房价已经破4万了？

　　是的，没看错，最近贝壳上知识城的二手房挂牌价（注意不是成交价），不少已经破4万。

　　房源是万科幸福高层南向114方四房两厅的大户型。

　　这种紧凑四房，从产品和户型来看，在片区内的确有一定稀缺性，价格相对贵一些，也能够理解。

　　这种行情一旦坐实（达成交易），意味着：原本就是刚需大本营，扛起黄埔楼市供应大旗的知识城，也在抛弃刚需了吗？

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　　挂着玩的

　　实际情况怎样呢？我们向中介一打听，原来是业主挂着“玩”的，试探一下市场，能不能卖都无所谓。网上挂的这些房源，业主并没有上传房源图片，到现在也没有看房记录。

　　原来虚惊一场！这届炒家真会玩！

　　实际上， 知识城经2020年大半年随大势跟涨，目前一二手均价成交价（注意不是挂牌价），大概在2.8万/平，近地铁口、有优质学位（九年一贯制二中系学校）的万科幸福誉个别较好的户型，成功站上了3万的高地。

　　知识城核心一二手价格，普涨约5000-7000元/平，环比涨幅超过30个点，表现优秀。

　　刚刚才刺破3万的知识城，就要急着冲向4万大关，显然不现实。

　　作为自成一体的卫星城，知识城如真要破四，意味着科学城要破6万，鱼珠要破7万，金融城要破8万。广州东部几大重要产业组团的价格保持8-7-6-4的等距阶梯，在广州这种单中心城市，几乎是不可动摇的。

　　当然，随着广州开发区向知识城大手笔继续砸钱，搞基建，布局重点产业，形成产业人口规模，同时外部性“钟摆族”人口持续流入接盘，知识城跟随大势破4，只是时间问题，而且楼价没有天花板。

　　而这个破4的时间，可能要再等一个小周期，比如两三年后；如果明年广州还能掀起一阵巨浪，这个时间点可能会稍微提前，大概2022年中或有极个别能摸高到4万。

　　知识城南起步区6.2平方公里新貌 李剑锋/摄

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　　涨价的秘密

　　知识城核心区目前在售新盘是保利拾光年，但距离地铁14号线何棠下站直线距离就1.5公里，实际距离2.5公里，对于需要地铁进入市区的刚需极其不友好。

　　另一个新盘凯德中新里，前一波已经售罄，二期得等。

　　较早的楼盘万科幸福誉、绿地城、时代天韵、龙湖双珑原著、招商雍景湾早已卖完，已进入二手市场，但很多证未满两年，造成了二手出货量较少。加之目前市场上行，不少业主捂盘惜售，二手可售房源供应相比10月份反而下降。

　　供不应求，以及在售房源普遍不”靓”，是知识城目前二手市场提价最为关键的原因。

　　那么，除了市场行情之外，还有什么原因吗？

　　其一，华师附中的流量。2020年9月10日，华附落子知识城，给知识城的教育锦上添花。

　　素来名校落地是房价的”春药“，而知识城教育资源的蓝图确实让人期盼。

　　根据规划，未来知识城整个板块的公办中小学、院校将超过45所。可以预见，随着各个学校的落地，再加上大量企业入驻带，高新人才聚集，知识城的潜力还是很可观的。

　　当然，这些教育资源何时兑现，办学质量还需要时间验证。

　　其二，黄埔区全面旧改，一大波拆迁户没房可住，拿了一部分钱就可以去买个二手先住了，还有小部分拆迁户会通过弃产一部分回迁指标面积，去买新房投资。

　　但由于目前黄埔区的旧改弃产补偿价并不高，在8000-1.5万区间，不少弃产部分的拆迁户，购买力其实很有限——一般整个家庭也就一两百万，如再分摊到家庭成员身上，拿到的更少，能撬动的房价非常有限。

　　相对来说，首付百万以内的拆迁户，知识城是个不错的选择。

　　比起科学城和老黄埔，知识城的门槛低一些，投资氛围可能也相对高一些。这就有可能造成一部分房屋空置率短时间过高，甚至扎堆炒概念的局面。

　　投资客但凡蹭到一点政策热点和区块规划新闻，就顺势将二手房的挂售价拔高，一来试试水，二来倒逼其他小区，从而形成板块效应，甚至出现了一二手房价格倒挂的情况。

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　　上车知识城最优解

　　知识城相比其他城市的新区应该算是成功的，在交通上也规划了轻轨、高铁，产业规划上确实像极了当年的科学城，企业大楼一个一个建了起来，政府在慢慢把大饼变成现实。

　　但4万+的挂牌价，还是太过泡沫，与知识城目前的配套和区块成熟度并不匹配。

　　经过十年发展的知识城，目前仍处于初级阶段，或者说成长期的前半段。可以看到，片区内仅有的几栋写字楼，还是比较空，各大企业还未完全进驻，产业还没有完全兑现。

　　知识城北区生物医药价值园区，正处于开发状态

　　最早开发的知识城南起步区6.2平方公里，开发10年至今仍未填满。贾自豪/摄

　　刚启动开发的知识城核心环九龙湖总部经济区

　　比起已经成熟的科学城核心上涨，知识城这一波上涨，我觉得主要还是跟涨为主。

　　要留意的是，有多少真实需求和投资需求，如果政策有变化，扛不住的投资客该怎么办？投资需求大的地方在横盘期房价更容易跌，一旦供过于求，价格就会回落，一手回落，那二手也会跟着跌，因为在知识城大家彼此彼此，都是次新房。

　　万科幸福誉是整个知识城板块最高人气也是自住率最高的小区，接近75%的入住率，它体量大、交通便利、小区户型适合刚需，得房率高并且配套设置都算同区块中上乘，所以它的价格泡沫化并不严重，甚至说在未来会伴随知识城红利继续上涨。

　　知识城现在新盘不多，但未来三年左右，片区内10个楼盘全部进入二手市场，天量供应下，你的优势又在哪里呢？

　　毕竟冲破3万之后，放眼整个广州，同等的购买力，可选择的区域更多了。他们可以选择知识城，也可以选择亚运城，或者加点预算，可以上长岭居核心、云埔。

　　总的来说，目前识城房价的定位仍然是刚需，性价比和近地铁是它的优势，但如果超过了4万+，这种优势基本消失殆尽，若不是爱死这里了，还是不建议贸然买入。

　　如果想上车知识城，该怎么选呢？小户型（100方以内）+3房+300万以下+近地铁，搭配以上几条准则是最优解。

　　一来，投入资金不大，二来自住出租均可，三来后期想要置换出售也更加方便。

　　不妨换位思考一下，100方以上的大户型，置换客为啥会来知识城买房呢？距离市区真的太远了！买科学城，它不香吗？

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　　300万以上的选择

　　对了，如果你的预算在300万以上，并且不是在知识城附近上班，想要投资或者自住，三个区位推荐给你。

　　一个是长岭居核心，以及云埔板块的中海誉城、万科金色梦想、时代春树里等二手；

　　另一个是香雪周边的合生中央城一手，距离区府更近（注：300万左右搞不定中央城。中央城主打刚改和改善户型，户型为98-126-130-140三至四房，抛弃了极致刚需小户型，最低总价在350万以上）。另外，麻雀新盘时代香树里户型主打刚需，但仅四栋楼，很快就要清盘了。

　　科创孵化资源集聚的云埔开源大道产业带

　　再就是老黄埔鱼珠板块的小户型，距离天河更近，第二CBD的加持，增值潜力很大。仔细想想，如果知识城都已经涨疯了，那这些板块就是涨疯了plus，所以多留心看看这些地方。

　　鱼珠CBD现状与规划效果图

　　4万的知识城，你甭管它疯不疯，从一个侧面反映了市场的疯狂和黄埔楼市的供不应求。

　　最新数据显示，黄埔区房屋的供应量是24:1，也就是说每24个购房者抢一套房源，这个比重超过天河，在广州各区位排名第一。

　　一句话，黄埔的热门板块，比如老黄埔鱼珠片、科学城、长岭居、云埔、知识城核心区，买入大致不会错。

　　但黄埔的边边角角，就要小心了。从投资角度讲，大概率是跑输大盘的。