“央妈”给房贷划红线设上限，开工首日地产股大跌

继2020年8月20日“三条红线”出台后，2020年的最后一天，又一针对房地产融资的政策重磅出台。根据中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比都要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。

划定各大银行房贷占比上限，对居民房贷和楼市究竟有多大影响？元旦小长假后的首个工作日上午，格力、中南、金科、金地、蓝光等地产股应声大跌。

近8-9年房贷占比持续提升

过去几年，房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速，房地产相关贷款占银行业贷款的比重持续提升。

从2011年第三季度到2020年第三季度房贷占比的趋势来看，居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，个人住房贷款占比也呈逐年走高态势。截至2020年三季度，个人住房贷款余额多达33.6万亿元，占比28.8%。

从2012年一季度至2020年三季度房贷净增增速来看，在2018年第一季度经历-1167%的大幅下跌之后企稳回升，今年第三季度恢复至13%的增速。

近八年前三季度，净增个人住房贷款从0.7万亿元上升至3.5万亿，占比从9.9%曲线上升至21.6%，相较于2016年高峰期有所回落。净增房地产贷款从1万亿上升至4.4万亿元，占比从15%上升至2016年42.5%再回落至27.2%。

大部分银行未达上限指标

为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，此次发布的《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

具体来看，这五档分类的房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

需要思考的是，这个上限指标，对于当下多少银行有多大影响？

据人民银行统计的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2020年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额169.37万亿元，其中人民币房地产贷款余额48.83万亿元，房地产贷款占比约28.83%，低于“房地产贷款集中度管理要求”中“第一档：中资大型银行”40%占比上限，略高于“第二档：中资中型银行”27.5%占比上限。

对此，中原地产首席分析师张大伟相对乐观，他认为大部分银行并没有达到上限，甚至可以说还有很大的放贷空间。“央行的政策限制，只是预防，不是收紧”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则相对谨慎，他认为第一档和第二档没有浮动的概念，说明大中型银行信贷政策以收紧为方向，而小型银行根据实际情况决定。若是考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。

差异化设置调整过渡期

此次政策明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

严跃进分析认为，这一点实际上是政策最值得研究的内容。按照此类规定，最近两年部分银行会进行房贷规模的调整，所以这是部分房企所需要关注的内容。如果银行本身有意进行压缩，那么和银行的业务合作就需要谨慎，防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期。

而对于个人购房者来说，基本上问题不大，只需要按照政策的流程办理贷款即可。另外也需要注意的是，贷款集中度其实是核查合规的贷款，而后续一些消费贷款方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。

贝壳研究院也分析，新规对银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

后市展望：管理比例基本符合市场需求

展望后市，业内人士普遍认为，此项政策出台，意味着房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。2020年5年期以上LPR经历两次下调，已降至4.65%，较2019年末累计下调了15个基点。这意味着，2021年1月1日重定价日时，部分购房者可享受这15个基点下调所带来的月供减少。

贝壳研究院分析，新规短期内不会对房地产市场造成大的影响。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的贷款总量不会有明显变化。

张大伟也提出，“信贷数据才是真调控数据，信贷数据不降低，市场不会全面转向”。比如，2020年1—11月份，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1—10月份提高1.1个百分点。其中，个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。

南都记者 王艳玲