2021，天津政策之变！

　　楼市就是政策市。这一点已在近几年表现得淋漓尽致。

　　买房若不懂政策，不仅被人贻笑大方，恐怕连买房的“门”都找不到。

　　举个简单的例子：

　　都知道天津是“高考天堂”，都想成为新天津人，为自己子女谋个好未来。

　　但殊不知，外地人在天津并不是有钱就能买到房，它还需要满足一系列的“条条框框”。

　　这些你都知道吗？

　　别慌，买房、贷款、落户、上学等等，本文统统告诉你！

　　政策篇

　　本轮楼市调控从2016年至今已四年多了。目前天津仍在执行限购限贷政策。

　　限购：以家庭为单位，在除滨海新区之外的其他区，天津户籍限购两套，外地户籍和单身人士限购1套。

　　滨海新区不限购。

　　限贷：认房认贷，有过贷款记录即算二套。

　　首套首付最低三成，二套首付最低六成，最长可贷25年。

　　（注意，限购限的是天津的房子，外地房产不算。但房贷记录是全国联网的。外地有过贷款记录，再在天津买房贷款时同样视为二套。）

　　限社保：外地户籍在天津买房需提供在本市3年内连续缴纳2年以上的社保或个税证明。天津户籍不限。

　　也就是说，假若你是外地户籍，想在天津买房——要么有近3年内连续缴纳2年的社保或个税证明，要么先落户变为新天津人。

　　两条路必须满足其一。

　　不过，有三个地方可以“例外”，即：

　　①滨海中关村科技园

　　②宝坻中关村科技城

　　③滨海高新区（包括华苑科技园、渤龙湖科技园（未来科技城核心区）、塘沽海洋科技园、京津合作示范区）

　　滨海中关村科技园和宝坻中关村科技城政策一样，都是对符合天津产业发展定位的北京转移来津项目的外地职工“开绿灯”。

　　可以不受社保的限制，在天津买房，但要求限售3年。

　　而滨海高新区的政策放松尺度更大。

　　单从面积上来说，扩大了至少5倍。再加上企业认定标准的放宽，“北京”项目变为“外省市”项目，虽然只是几个字的变化，但覆盖网一下子就撒大了。

　　只要是转移到滨海高新区的外省市项目在职职工，且在天津没有住房，即使没有社保也可以在天津购买1套房。

　　所购房产同样限售3年。

　　值得引起警醒的是，今年滨海新区也有可能会“开口子”。

　　现在滨海新区的定位已经提上来了，由“区”变“城”，与中心城区旗鼓相当。

　　从近段时间滨海新区的密集发文就可看出，领导层发展滨海心之迫切。

　　鉴于此，对滨海新区有特殊的政策倾斜也不无可能。

　　而且之前已有风声，虽被辟谣，但“便利服务”的说辞很耐人寻味。

　　此外，还有传言说外地人将全线放开，可在天津购房。这事也没有落地，且看今年吧。

　　房贷篇

　　前面也说过，天津目前执行的商贷政策是，首套首付三成，二套首付六成，最长可贷25年。

　　这一点与前三年并没有变化。

　　连加的基点也很“平稳”。天津去年大多银行执行的房贷利率是首套+30个基点、二套+60个基点，今年依旧如此。

　　按照2020年12月21日央行公布的5年期以上LPR计算，即为：

　　天津新发放首套房贷利率为4.95%起，二套房贷利率为5.25%起。

　　但是，房贷利率要变了！

　　2020年存量房贷已完成LPR转换。假若选择的是浮动利率，默认的是一年一调整，重定价日是每年的1月1日。

　　当时转换的“标尺”是2019年12月份的LPR水平。

　　而2020年LPR又两度下调，5年期LPR利率比2019年12月份时累计减少了15个基点。

　　这意味着，很多人的房贷也要跟着减少了。

　　至于公积金贷款的政策，没有啥变化。

　　依旧是：

　　①认房认贷。首套房首付最低三成，二套最低六成，第三套及以上不予发放。

　　②公积金贷款利率首套、二套全是3.25%。

　　③以家庭为单位，首套房贷款最高限额60万；二套最高限额40万；三套及以上不予发放。

　　落户篇

　　落户这块是最有文章可做的，更重要的是，理由充分！

　　远的不说，单年底这波密集操作就透着浓浓的硝烟味。

　　山东放开城镇落户限制，

　　福州“零门槛”落户及投靠，

　　苏州破除租房落户隐形门槛，

　　广州大专学历也能落户，

　　青岛全面放开县域三市落户，

　　无锡社保满2年即可申请落户……

　　不难预见，2021年“抢人大战”依旧不会停歇。

　　去年，天津“海河英才”计划、积分落户等政策都有放宽。

　　●海河英才：在原有政策基础上，放宽技能型人才落户政策。

　　▲原政策

　　▲2020年政策

　　一、高等职业院校毕业、在本市用人单位就业，符合下列要求之一：

　　① 不超过30周岁；

　　② 具有高级职业资格或在津工作满1年，不超过35周岁；

　　③ 具有技师职业资格，不超过40周岁；

　　④ 具有高级技师职业资格，不超过50周岁。

　　二、中等职业学校毕业、在津工作满1年，符合下列要求之一：

　　① 具有高级职业资格，不超过35周岁；

　　② 具有技师职业资格，不超过40周岁；

　　③ 具有高级技师职业资格，不超过50周岁。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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　　另外，办理系统也升级了，自2020年6月8日后一律实行线上审核，不再受理纸质材料。

　　●积分落户：最大变化就是①上不“封顶”，取消了之前年落户总量不超2万人的限制；②下降门槛，申报分值由原来的140分降为110分。

　　也就是说，只要够110分就能落户天津。

　　即使没有学历、没有房，但只要在天津工作3年，正常缴纳五险一金，基本上就可以落户。

　　如果再符合已婚、有房产、45周岁以下、大专以上学历、有专业技术职业资格、紧缺职业等条件，落户时间更快。

　　2020年9月22日，《天津市居住证管理办法（修订版征求意见稿）》已公布。拟将积分落户总分值降为110分政策延期至2025年。

　　也就是说，110分落户将成一种常态。2021年也会如此。

　　此外，根据《征求意见稿》，2021年积分落户还有几项目重大调整：

　　①申领过河北、北京居住证办理天津居住证条件将有所放宽，不再受居住登记满6个月的限制。

　　②申报条件有变，连续缴纳社保满1年或累计缴纳满3年，二者满足其一即可。

　　③特别提出，“对各类中介机构提出的积分落户申请不予受理。”

　　④减少了退役军人附加分项，分值表中原来的11项变为了10项。

　　▲征求意见稿中的分值表

　　●特殊落户政策：

　　滨海中关村科技园：

　　对北京转移来津项目，其职工符合“海河英才”行动计划落户条件的，直接办理落户；

　　在企业就职满1年及以上的其他全日制本科及以上学历职工，并在津缴纳社会保险的，不受年龄限制，可在滨海新区落户；

　　项目落地即可申报战略性新兴产业领军企业，被认定后按照“企业提名单、政府接单办”办理落户；

　　30周岁及以下的中高职毕业职工，可在滨海新区落户。

　　宝坻中关村科技城：

　　符合天津产业发展定位的北京转移来津项目，其职工符合“海 河英才”行动计划落户条件的,直接办理落户；

　　在企业就职满 1 年及以上的其他全日制本科及以上学历职工，并在津缴纳社会保险的，不受年龄限制，可在津落户；

　　项目落地即可申报战略性新兴产业领军企业，被认定后按照“企业提名单、政府接单办”办理落户；

　　30周岁及以下的中高职毕业职工，可在津落户。

　　据最新官方数据，截至2020年11月，天津“海河英才”计划累计引进人才33.6万人，平均年龄32岁，本科以上学历超过70%，战略性新兴产业人才占比25%。

　　同时，天津积分落户人数也创历史新高，一期14630人，二期12220人，一年有近2.7万人成功积分落户。

　　然而，还不够。

　　天津正在研究打造“海河英才”升级版。

　　《中共天津市委关于制定天津市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也专门提到“推动形成引才聚才新优势”。

　　树立“天下才天津用”的理念，加大急需紧缺高层次创新人才的引进力度，完善“海河英才”相关政策及配套措施，提升人才公共服务水平。

　　为此还专门召开座谈会，专门研究了这个事。

　　可以预见，2021年，“海河英才”还会放宽，天津“抢人”的力度会继续加大。

　　上学篇

　　一纸天津户口，胜过十年寒窗苦读。天津本科录取率一直位居全国前列，2019年本科录取率约为79.43%，2020年高达80.45%。

　　也引得无数看重教育的外地人纷至沓来。

　　目前天津实施的政策是，小学就近入学，初中多校划片。

　　从2020年开始，天津又拉开了公民同招、全民摇号的大幕，2021年会继续贯彻下去。

　　因为2021年的招生划片范围还没有出来，所以先奉上2020年的市区小学划片，以供参考。

　　和平区

　　和平区号称学区房的天堂，教育资源最集中、最优质。

　　最新统计数据显示，在全市小学前35名中，和平区7所小学位列前20名。

　　第一梯队：岳阳、实验、中心、昆明路、鞍山道、万全道是区重点公立校，学校底蕴深厚，基本70年以上校龄，实验小学是市教育局直属，上述学校均重视素质教育。

　　第二梯队：新华南路小学、二十中附小这两所普通公立校相对办学进取的头部普通校。

　　第三梯队：耀华、西康路、新星、四平东道、哈密道、劝业场、三毛艺术学校。整体新建校比较多，校龄较轻。

　　总之，想买学区房，和平区是首选。综合各大学区房，最低门槛在80-90万左右，基本属于无房居住，真真的就是落户上学。

　　可居住门槛，如果不算“耀华小学”这个略显伪学区房的学区房，门槛大约在四百万左右。

　　需要注意的是，自2015年开始，和平区有九所学校施行“六年一学位”政策。

　　即耀华小学、鞍山道小学、万全小学、万全第二小学、实验小学、岳阳道小学、中心小学、昆明路小学以及二南开小学部。

　　所以购买前一定要了解清楚学位是否被占用。

　　还有一点，和平区“集团化”办学的趋势越来越明显。和平岳阳、和平万全、和平昆明三个教育集团已正式挂牌成立。

　　NO.1 “和平岳阳”教育集团

　　牵头学校：和平区岳阳道小学

　　成员学校：和平区西康路小学、和平区新星小学、天津市第二十中学附属小学

　　NO.2 “和平万全”教育集团

　　牵头学校：和平区万全小学

　　成员学校：和平区劝业场小学、和平区哈密道小学、和平区万全第二小学

　　NO.3 “和平昆明”教育集团

　　牵头学校：和平区昆明路小学

　　成员学校：和平区四平东道小学、和平区昆鹏小学、天津市三毛艺术学校

　　这也会影响和平区的教学质量和学区价值。‍

　　河西区

　　河西区小学虽然没有和平区那么炙手可热，但重点小学数量仅次于和平区，有5所重小入选天津中心城区TOP20榜单。

　　河西区整体划分三个学区，关注度比较高的热门小学：台湾路小学、闽侯路小学、上海道小学都集中在第一片区。

　　第二和第三学区的小学资源就比较平均，第二学区片表现比较突出的是中心小学，第三学区片是天津师范大学第二附属小学。

　　如今选学区房，小学是一方面，中学也必须放到考量范畴。

　　整体来看，小学中一片区具有绝对优势，但是中学层面，到底是一片还是三片，就是个仁者见仁智者见智的问题了。

　　南开区

　　在很多人的心目中，天津市学区排行，和平妥妥的老大，河西南开伯仲之间。

　　南开区因为坐落着南开大学和天津大学两所百年名校，成为天津“学区”的代表。

　　最新排名中，南开区进入全市前20名的为中营小学和东方小学，前35名的为五马路小学、天大附小、南大附小和翔宇小学。

　　其中东方小学为五马路小学私立学校，翔宇小学为私立学校。

　　和其他区域分为第一、第二、第三学区片不同，南开区学区划分为北部，中部，南部三个学区片，从北到南，实力依次递减。

　　北片不仅初中数量最多，实力也是最强的。南开区21所中学中，北部片区不仅有位列市五所的南开中学坐镇，另外还是有四所区级重点学校。

　　当然，北部片区优秀，中部和南部也没有硬扛，而是选择了迂回路线。相较北区，中区和南区最大的特点就是“小学直升初中”的学校比较集中。

　　南开翔宇小学、翔宇国际学校、南开实验学校、南开科技实验小学、天大附小、南大附小、南开日新学校、美达菲小学以及阳光小学都可以不同程度做到小学直升初中，但每个学校直升的条件有所不同。

　　例如，南开翔宇小学校内考试成绩不好的没有资格进入翔宇初中，进入摇号待定区。天大附小和南大附小为子弟学校，特定圈层直升。

　　河东区

　　河东区公认口碑较好的小学为实验和二实验。早年间这两所学校其实同属“实验”，后来“分家”独立出了二实验，教学质量不分伯仲。

　　私立当中河东翔宇的优势也比较明显；一中心和缘诚，综合实力也被不少家长所肯定。

　　河北区

　　河北区的教育质量其实还是很不错的，虽然公认的名校不多，育婴里和昆一在全市绝对能算得上第一梯队的，算上紧随其后的扶轮，其实也都是综合实力比肩、甚至超过河西“名校”的。

　　红桥区

　　红桥区的私立小学求真小学，是在求真实验小学的基础上改制而成的，家长们的认可度也很高，位处丁字沽-咸阳北路这个大板块。

　　公立小学中，很多家长都觉得师范附属小学要好于实验小学。

　　买房篇

　　最后奉上天津各总价段楼盘一览表，以便大家参考置业。