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本周主题：运营管理—宝地·友间公寓
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Amber Chen
克而瑞租售上海事业部研展经理/分析师
宝地·友间公寓背靠强大的母体企业，在3年的发展期内，已经形成了成熟的管理流程，是一个兼具资产和运营经验的央企品牌，从根本上避免出现品牌爆雷现象。随着品牌逐步成熟，目前也正在尝试作为运营方去向外输出管理。
在长租公寓不断发展的过程中，行业标准至关重要，委托管理模式对行业整合及行业标准的制定起到很大的作用，而友间公寓让我们看到了央企运营标准。相信待标准经过市场打磨完善后，对构造一个更清净规范的租赁市场，搭建一个更和谐租赁体系具有重要意义。
综合得分 6.21
01 品牌实力
★★★★★
央企存量物业改造管理方
宝地资产为宝武集团的全资子公司，是宝武旗下负责不动产管理的企业，需要管理宝武集团大量的存量物业。宝地在2017年就已进驻租赁市场，创立长租公寓品牌友间公寓，包括白领公寓友间公寓和服务式公寓朴乐里，而多数央企现在才在租赁市场刚刚起步，且产品线也比较单一，相较之下宝地是起步较早也相对成熟的央企。
宝地·友间公寓开业门店数共14间，总体量超过1750间，均为存量物业改造项目，而先前一家轻资产管理输出项目，因运营状况不佳已停业。虽管理输出模式的初试水碰壁，但也加强了其在项目选择上的要求，未来友间还是会向轻资产+重资产双轮驱动发展。目前宝地友间公寓已拓房源量4556间 ，几乎每个季度都有拓店动态，持续稳定地扩张规模。
宝地在去年年底获取位于宝山月浦的一块租赁用地，总体量约800间，目前已开工建设，预计在2022年建成开业，该地块实际原本就属于宝武集团，转性为租赁用地后再由宝地定向获取，本质仍是存量地块的改造开发。
02 产品打造
★★★
侧重室内投入
以满足基本居住需求
宝地友间以“安全、绿色、共生”为品牌核心理念，以“居友间·乐无间”为品牌服务标准。可以看出，央企产品线标准侧重点不在于产品的设计装修，而在建筑结构材料检测、消防配置等安全管理机制上。据悉，每个项目在装修竣工和家具进场后都需完成两次产品检测，同时宝地对于供应商装修主材都进行详细的品牌和质量筛选。
宝地现已打造两条产品线，一是白领公寓友间公寓，二是服务式公寓朴乐里，白领公寓的产品品质与魔方、泊寓等相近，服务式公寓产品线以长短租运营，短租比例较高。
▲友间公寓·桃园社区一室户户型图
▲友间公寓·桃园社区一室一厅户型图
▲友间公寓·桃园社区两室一厅户型图
宝地友间公寓
宝地友间公寓，白领公寓主力产品为18-30㎡的单间，租金2300-5500元/月，与周边私人房源几乎持平，租金溢价较低，因此为了控制成本，友间公寓主要投入侧重在室内，公区部分弱化。室内装修简约，相较市面成熟的白领公寓，友间公寓的定制化程度有待提升，房间内配置电器，包括冰箱、洗衣机，部分门店配有吸油烟机、电磁炉。
▲ 宁国路社区入口实景图
▲ 宁国路社区公区实景图
▲ 第五钢铁社区房间实景图
▲ 第五钢铁社区房间实景图
朴乐里公寓
在高端品牌朴乐里门店中，南京东路社区由鸿康钱庄改造而来，有一定历史底蕴，在公寓的改造上也大量融合了老上海风情元素，主要体现在项目公区，如电梯间和公区卫生间的墙面为历史建筑和大字报设计。但这样的公寓改造仅在这一家门店有体现，具有不可复制性。
▲ 朴乐里实景图
▲ 朴乐里客厅实景图
▲ 朴乐里卧室实景图
▲ 朴乐里卫生间实景图
▲ 朴乐里公区走廊实景图
▲ 朴乐里天津路店楼梯实景图
▲ 朴乐里天津路店公区实景图
03 运营管理
★★★☆
良好的运营风险把控
降低运营难度
在运营表现上，友间公寓截至11月底的出租率为98.01%，11月月均间夜出租率是95.52%。较高的出租率除了项目区位以及体量控制得当等外部因素外，还有以下两点优势点：
- 运营管理系统搭建较为完善。宝地资产自主搭建了公寓管理系统，实现业务流、资金流、服务流上线，从而提高了入住签约率，降低人员运营成本；
- 原存量物业的面貌较好，友间公寓对公寓装修比较简洁，在改造中付出成本低，因此对于租金定价也相对合理，与周边私人房源基本持平，租金作为白领客户的高敏感点，友间公寓在周边同品质房源中更容易脱颖而出；
整体来看，智能化管理、低租金、控体量三个优势点使友间公寓的运营难度大幅减小，导向了较高且稳定的入住率，反映友间公寓对于改造物业的选择是十分谨慎的，运营风险把控较好。
▲宝地项目分布图
04 资本运作
★☆
存量资产管理，融资需求低
宝地友间公寓重资产占比100%，资产价值高，未来能够通过退出达到资产增值，对资本运作能力有所加分。
融资方面宝地友间公寓暂无动作，对于国企系的品牌，友间公寓现金流的压力较小，融资的需求较小。
05 合作方式
——
不断探索轻资产管理输出
在合作方面，由于存量物业体量足够大，宝地对外获取项目的可能性较小，而管理输出是宝地已经在尝试的一条路，2018年宝地友间公寓富杨路项目即为与小业主合作的管理输出项目，但因后期业主选择自营，合作终止。未来宝地将寻找更多的资源方是其主要对外合作方向。
综合评价
宝地在上海长租公寓主流市场品牌排名中位列第十，总分达到6.21。
其中，在企业实力模块，虽房源拓张速度较慢且管理输出项目比例小，一定程度上影响了品牌成熟度，但背靠骨干央企，负责集团存量资产长期运营管理，其品牌稳定性还是极高的，因此企业实力在整个行业中处于TOP5水平。
在产品打造模块以及运营管理模块中，宝地公寓与行业第一梯度品牌仍存在一定差距，如预在未来重点提高管理标准输出比例，不管是在产品前期打造、运营体系的搭建与完善、招商营销推广、管理模式的输出、人员的培训、公寓管理系统的覆盖等方面都需要进一步加强，总体来说，巨龙还在沉睡，市场对于这位央企长租公寓动态关注度很高。
预告
从17年19年，宝地友间公寓在产品打造上经历了多次迭代。明天一起探索宝地公寓2020最新自持项目，进一步了解央企旗舰品质、服务标准等最新的品牌核心理念。
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