淮安楼盘“福利”，地价过千一平，难得低价是买房机会？别傻了

淮安绝对不是一般的城市，而是非正常城市。

为了将淮安建设成为所谓的苏北中心城市。拼命地卖地引资建房，增加财政收入。这么一折腾，倒是没把淮安经济提拔成江苏省前列。还在前不久公布的全国创新城市中和从淮安分家的小兄弟宿迁，成为江苏省难得一见的一对“难兄难弟”，在江苏省也是独一无二的。

这个位于苏北中心的经济落后的“小城”，学习了其它城市的土地扩张特点，先是把洪泽归为区。并且通过六七年的大扩大建，把原本无声无息的“苏北小城”，一下子把房价“揠苗助长”成为超过江苏经济第一大市--苏州的涨幅首位。这种涨幅持续了四个月坚挺地站立在涨幅榜首，把淮安老百性吓出了一身冷汗。

前不久，发表过淮安的住宅地面楼价，清江浦区有的地块近万一平，均价为五千一平，淮阴区地块相对低价在三千多一平。

淮安新楼面地价呈现难得的低价

这次提及的不是普通住宅的楼面地价，而是商业地产的楼面地价。最低达到了1175.55元，难得低价是买房机会到了？

别傻了，看看地段，偏得不行。单价为1175.55元一平的商业地面楼价是位于开发区的西游大道，我曾经开电瓶车去过西游大道，往开发区开真是好长一段路，离那个水上世界很近。不过西游大道的环境还不错。就是位置太偏，那里等于淮安的乡下了。相对于这么偏的地段，清江浦区的楼面地价就在3406.41元一平了。

我们来谈谈，商业地产与普通住宅的不同之处在于：

第一，商业地产和普通住宅年限区别

的地块使用年限为四十年，当然也有七十年的，毕竟是少数。而普通住宅地块使用年限是七十年。使用年限除去开发商的开发时间和售楼时间，一般商来地产剩余使用年限为三十五年左右，普通住宅地产剩余使用年限为60-65年左右。

第二、商业地产中的公寓价格

公寓的价格在苏州普遍在一万多至二万左右。而普通住宅价格普遍在三万至五万左右。主要看地段、学区、交通、配套、使用年限、周围环境等因素。而淮安的公寓价格在五千至一万之间，普通住宅在七千至三万之间。

第三，商业地产建楼高度普遍高于普通住宅

像我在苏州吴中区购的公寓为三十层，每层十六户，是回字型结构。普通住宅也有三十层的，但几乎每层最多四户，有的是三户，有的是二户。淮安朋友购的公寓为一字型结构，一层大概也有十几户。

从商业楼面地价来看，相对于普通住宅地面地价稍许便宜。普遍在一千到三千之间，所以公寓价格肯定没普通住宅价格高，再加上公寓采光，落户和学区等诸多问题。一般人是不会去买公寓。并且公寓的水电是普通住宅的几倍。住公寓的成本表面看上去不高，实际上各种费用均高于普通住宅。特别是物业费几年下来也是一大笔钱。