明年“棚改”停止，房价重回5年前？马光远：“避开”三四线楼市

数据显示，今年1-11月，我国已新开工改造城镇老旧小区3.97万个，涉及居民725.27万户。如此看来，如今“旧改”已经成为我国城镇化建设的重中之重。诚然，“旧改”内容涉及管网改造、加装电梯等，这很大程度地改善了许多居民的生活质量。

过去5年，“棚改”在全国大部分三四线城市如火如荼开展，大量郊区旧房子被推倒，给三四线商品房去库存。当然，随着“棚改货币化安置”的快速推进，三四线城市房价经历了一波“牛市”，多数城市房价翻了一番，房价明显虚高。

说实话，“棚改货币化”安置确实是三四线过去几年房价大幅上涨的“原因”。毕竟，“棚改”导致的拆迁，释放了大量的购房需求；“货币化安置”同时释放了巨量的资金，从而引发投资买房的需求，这正是过去几年三四线城市房价快速上涨的“逻辑”。

后来，随着三四线城市房价上涨太快，国家开始以“实物安置”代替“棚改货币化安置”，房价上涨势头这才逐渐放缓。但不得不说，即便如此，全国房价已经明显抬高，越来越多的刚需开始逐步“买不起房子”，哪怕掏空“六个钱包”。

当然，也有好消息传来——明年“棚改”停止！此前，国家明确表示，2021年“棚改”将彻底退出历史舞台，这意味着2020年是棚改的“收官之年”。毫无疑问，取代“棚改”是“旧改”，预计明年起“旧改”规模和力度将持续加大。

那么，“棚改”停止将对房地产市场产生什么样的影响？简单来说，“棚改货币化安置”取消，势必导致原先拆迁居民购买2-5套房子的情况消失，三四线房地产购房需求大幅减弱，房价大概率将因此下跌，甚至不排除部分三四线城市重回2015年水平的可能。

此外，正如独立经济学家马光远所判断的那样——如今三四线城市人口呈持续外流态势，且三四线商品房库存居高不下，不少城市新房去库存时间高达15个月以上，楼市供大于求姿态明显，已经不值得投资购买。因此，购房者买房投资尽量“避开”三四线城市！

事实也是如此。近期，越来越多的三四线城市房价开始走“下坡路”。比如，驻马店、安阳、绵阳、廊坊等城市，房价都开始有所下滑，二手房成交量同比下跌。在这样的情况下，未来三四线城市房价下跌似乎已成为“大概率事件”。

小结：如今，大部分三四线城市房价在15000-20000元每平米不等，那么未来三四线房价会跌多少？说实话，目前这类城市居民月收入多数在5000元左右，因此这些城市房价估计会下跌三成左右，10000元每平的房价可能是刚需承受的极限！你觉得呢？