项目测评 ▏旭辉国悦府：结合城市更新，以森系住宅焕新老城生活

随着城市扩张，新城逐步崛起，老城核心区发展趋向饱和，核心板块的土地更显稀缺。其中高桥板块在城市更新下换新颜，提质改造中进一步提升板块价值。旭辉国悦府结合城市更新，在稀缺的老城区打造独具自身优势与弥补市场短板的产品。

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城市扩张之下，老核心区的发展出路

核心区域发展成熟，城市向外围扩张

长沙城区近二十年间建设面积扩张近3倍，在规划带动及产业集群助推下城市向外围扩张。

随着时间推移，长沙土地热度中心外扩，供地模式由中心向外扩张。在楼市逐步发展下，中心主城土地数量减少，供地量有限；依据城市发展形势，周边片区热度拉高，开始呈现多中心发展，麓谷、梅溪湖、黄兴等新城区逐步崛起。

新城区崛起，核心区域发展出路

随着老城区发展趋向饱和，新城区的发展势头强劲，规划及价值潜力逐步与核心老城区并肩。面对日渐稀缺的土地与新城带来的竞争压力，老城发展必然面临着转型。

长沙核心老城区位于河东中心，包括了中心板块与高桥板块。中心板块以基建配套升级、高端商业地产进驻实现价值突破，投资市场发展繁盛。高桥板块老城换新颜，以城市更新提升居住品质从而实现竞争优势。让这个历史轨迹厚重的老地方，既能安放老城区的生活情怀，又可以追随新时代发展脚步的居住环境。

高桥提质改造之后，外立面更显美感，空间布局分工明确，每个片区都大有改观。改造后的高桥板块逐步进入公众视野。

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核心板块能级迭代，市场需创新产品接替

转型国际自贸区，高桥板块发展腾飞

高桥板块近期迎来政策利好，由传统大市场向国际自贸区转型，成为主核心区域唯一自贸区，打造中非经贸合作新高地，充分发挥全国第三大综合性市场的交易与流通功能。

高桥大市场设立自贸区，主要源于坚实的产贸基础与齐全的经营品类。目前年交易额1000多亿元，从业人员达到了20万人以上。转型后将大幅增强产业、资本等资源的聚集度，大幅推动交通、市政、商业等方面的基础及配套设施建设，大大增强人口吸附力。

目前地铁5号线贯穿板块境内，高桥板块占据两个站点，地铁的开通大大提升板块价值。对于商业配套，高桥大市场自身是一个庞大的商业体系，同时毗邻万家丽与高铁新城，吸收两大商圈的辐射。教育方面有两所砂子塘小学、周南雨花中学，教育资源相对丰富。优越的配套与基建条件，形成了得天独厚的繁华中央生活区，便利性进一步升级。但目前板块相对缺乏景观资源，舒适度有待进一步提升。

高桥板块土地供应低位，亟需新项目接替

（数据来源克而瑞系统）

近几年土地供应情况来看，高桥板块土地供应明显低位，近六年间仅2017年成交一宗商办用地，土地资源稀缺，高桥板块以城市更新为主，盘活土地存量。

近年板块市场供求有所提升，但整体容量仍然较低，平均年成交量在20万方左右。当前板块在售项目少，大多为尾盘在售，地缘品质需求下，亟需新项目接替。

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旭辉深耕核心区域

打造森系产品迭代板块需求

旭辉国悦府紧抓市场痛点，焕新老城生活

旭辉国悦府作为高桥板块唯一待入市纯新项目，深谙雨花老城的居住痛点，结合对健康人居生活的新思考，建设辉首个CIFI7园林-城市森林，于成熟雨花芯打造一座城市中心的森系住区。

作为品质需求的接替者，旭辉国悦府抓住高桥板块居住的4大痛点，进行产品打造：

1、改变传统杂乱规划，围合式布局提升品质

早期住宅缺乏合理规划，形成脏乱嘈杂的汇聚场所，影响居住体验感，同时老社区楼栋紧凑，影响通风与采光。旭辉国悦府围合式布局，楼栋规划整齐，且每栋之间保持合理的楼间距。弥补高桥板块的居住短板，形成与周边环境较大差异，与发展拥挤的城区形成鲜明对比，基于老城生活方式的更新，为雨花老城人们带来焕然一新的居住所。

同时国悦府采取板楼结构，在市场上属于难得的稀缺结构，塔楼单向的通风难以与之媲美，南北通透能满足空气对流，通风效果更佳，同时日照光线无死角，充分满足采光条件。

2、改变老社区零绿化空间，打造森系住宅小区

传统老社区通常无绿化空间，仅建设住宅楼栋，不注重社区内环境舒适度。旭辉国悦府结合园林打造优势，建设森系住宅小区。

在中心区域规划了完整的中心园林体系，园林更为完整，更具空间感。对比周边在售项目，其他项目高容积率地块多不规整或被切割成多个组团，园林景观弱，舒适度更低，无法设置中心景观园林。旭辉正好补足市场短板，难以替代。

3、改变传统社区无专属活动区，打造全龄化功能模块

传统社区普遍缺乏社区配套设施，仅设置单双杠等零星健身器材，无专属休闲活动区，难以满足居民需求，同时显得社区杂乱无章。旭辉国悦府充分考虑了不同家庭成员的户外活动需求，园区将主题乐园搬进社区，以小熊为IP，森林为主题，四大聚场共同组成，满足社交、生活、游乐的需要。根据不同主题，分成嬉戏聚场、能量聚场、社交聚场和乐氧聚场四个模块，适宜业主娱乐和休闲，满足娱乐、健身、社交需求，设置更为人性化。

4、改变原居住空间的功能缺失，融入生活细节设计

传统社区户型设计较为单一，且空间缺乏合理规划，无功能区概念，缺乏生活细节设计。旭辉采用餐客一体设计，使得活动场地更大，更好的满足家宴、会客、聚会等社交功能。

关于主卧空间，实现套间设计，对居住空间进行科学规划，私密性高不被打扰，提供更为舒适的居住体验。

另外设置套内花园及大宽面阳台，均为半赠送，赠送率达到10%。高赠送高性价比，与周边在售项目相比，旭辉国悦府实现+1房设置，户型竞争力强。

旭辉国悦府建设的首个CIFI-7园林-城市森林，在传统基础上实现进化，产品实现迭代更新。旭辉国悦府落地的CIFI-7，在四大维度上，实现软硬件结合的进化。基于多维度的更新，弥补市场全能产品的空缺，焕新雨花生活方式。

旭辉13载18盘，长沙环线版图彰显企业实力

旭辉国悦府产品品质的保障与精工细节的改良，源于开发企业强大的实力做后盾，旭辉无论从业绩还是版图来看，都彰显着发展实力。

旭辉于2007年进驻长沙，近年来业绩从2018年23名到2019年19名，再到2020年1-11月旭辉实现61.41亿元业绩，位居长沙操盘榜TOP5，销售业绩实现逐年攀升。在湖南历经13载前后开发18个项目，在长沙开发16个，年均1-2个全新项目入市的扩张节奏，已然超过大多数在长沙的开发商，纵观长沙，开发10盘以上的开发商屈指可数，旭辉项目广布长沙各区，足可说明旭辉在长沙的品牌影响力和良好的市场口碑。

雨花区更是旭辉重点关注区域，旭辉紧跟城市扩展步伐，完成在长沙环线版图，2020年重回雨花城心，旭辉已经在雨花区连落4子，雨花区对旭辉有着非凡意义，从旭辉·御府、旭辉·香樟公馆到旭辉·雨花郡，都凭着高品质赢得市场好口碑，旭辉·国悦府更是雨花区百万中央生活圈的旭辉森系首作。

旭辉紧跟城市更新，完成长沙环线布局，重回雨花，落子高桥板块。结合板块提质改造，旭辉国悦府弥补居住短板，焕新老城人居生活。旭辉结合自身园林打造优势，建设森系住宅社区，中央景观园林大大提升居住环境，满足居住品质的同时，高赠送、南北通透、采光好的产品设计更是目前市场上不可多得的选择。

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来源/克而瑞湖南

图文/李紫芊