海珠将诞生5.2万个拆迁“富豪”...

2020，一场突发的公共疫情改变了一切。

　　时间不能重来，历史不会倒流。庚子鼠年注定是难忘的一年，变革的一年。

　　这一年，广州楼市低开高走，政策、供需、金融三大关键要素形成合力，市场进一步分化。

　　在经济双循环格局之下，广州城市更新的爆发。未来，这座千年商都如何实现城市进阶，产业升级？

　　年终之际，我们推出了广州城市更新专题，从政策、城市规划、需求侧改革等维度，解读旧改与楼市。

　　今天，我们继续来聊海珠。

　　前一段时间，康乐、鹭江登陆广州公共资源交易中心的时候，在我们的抖音，有一位康乐、鹭江的居民来咨询。

　　我在康乐、鹭江有房子，宅基地证，面积过2000来方，四块地皮，那边是真的要拆吗？

　　这两年在国外，这些房子，一直都是租给制衣厂。如果真要拆迁，我们想要钱，不想要房子，要钱去投资。

　　听起来，有“凡尔赛”那味了。　　

　　不过，这也给了我们一个思路，随着近期众多城市更新项目陆续孵化，浮出水面，未来海珠将会诞生多少位拆迁“富豪”。

　　这是一个有意思的数据。

　　之所以打上引号，是因为海珠很多城中村，分红本就很多，人家早已经走在先富的路上。

　　比如，2018年，鹭江村村集体经济总收入35367万元，人均分红15.8万；又比如，康乐村集体经济总收入68109万元，人均分红24.4万。

　　庞大的纺织产业，让这里成为妥妥的“黄金村”。

　　| 海珠康乐、鹭江

　　说完背景，我们直接说数据。

　　未来两到三年的时间里，海珠将诞生5.2万个拆迁“富豪”。

　　仅统计海珠目前已公布基础数据调查成果的旧村，村户籍人口就将近5.2万人。

　　未来两到三年时间，一旦面临拆迁，催化需求，未来这批人会有多少人转换成周边楼市的购买力。

　　毕竟，去年全年海珠一手成交，不过1821套。就算上二手交易量，也就是7792个人（户）选择了海珠。

　　两个数据放在一起，还是蛮有意思的。

　　| 数据来源：广州乐居

　　| 数据来源：广州中原地产

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　　这里就不讨论拆补方案，毕竟海珠有方案模板，也讲究“一村一策”。

　　不过，有一个可以确定的是：村民的回迁房，可以变成国有证，以后通过补缴相关费用，入市交易。

　　| 数据来源：红卫村项目招商文件

　　而挂牌的康乐、鹭江、红卫、五凤等都是位于海珠核心地段，周边房价都不低。

　　所以，光凭身家，5.2万个拆迁“富豪”是说的过去的。

　　毕竟，现在琶洲新村的回迁房，业主挂牌价已经去到7.2万/平。

　　资料来源：@公众号沥滘村改造

　　至于为什么是强调两到三年的时间，是因为海珠挂牌条件要求：

　　三年之内要完成拆补方案审批、完成补偿方案并要求启动补偿安置协议。

　　这不是一个随意写上去的时间表。

　　今年11月，海珠区住房和建设局发布《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引（征求意见稿）》公告，其中关于引入合作企业，做了明确的任务考核。

　　任务考核不过怎么办？明明白白写着呢，强制退出。

　　以近期公开招商的石溪村、康乐、鹭江村、五凤村为例，市、区下达的任务节点，都细致到了年月日：

　　安置房三年内开工，五年内建成，同个如此严格又迫切的任务节点，明确地宣告：海珠旧改，将不再会是“雷声大，雨点小”了。

　　海珠的这个速度，并不比黄埔慢。

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　　这造成的结果是什么？

　　可以看看杭州。

　　2015年4月，杭州市人民政府办公厅发布《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，大力推行货币化棚改。

　　文件提出，在国有土地征迁安置中，被征收人选择货币补偿的，由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。

　　被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。

　　巨额奖励政策带来的效果也是一流的。

　　1995年到2015年这二十年，杭州计划246个行政村撤村建居，但只完成了68个。

　　而在2016年，这一年杭州整村征迁的村就有69个，涉及征迁的人数达到15000人。

　　也是这一年，杭州房价疯狂暴涨，房子一天一个价。

　　2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万元/平方米，一年之后为2.2万元/平方米，涨幅近40%。

　　到了2017年12月，均价达到了2.8万元/平方米，两年间涨幅75%。

　　其中，拆迁力度最大的临安片区，两年间涨幅近150%。

　　建房子的速度，没有拆房子的速度快。

　　造成的结果是，2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年，整个市场一房难求，不少人“手持千万现金，四处找房”。

　　当然，杭州与广州不同。

　　广州旧改并没有货币化，很多人选址回迁安置。而且拆补方案中对弃产补偿也有限制。

　　但是，海珠密集的旧改，依旧会是片区楼市的一大变局。

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　　不过，海珠楼市最大的布局不是旧改，而是产业和配套。

　　大家有没有注意到，海珠沥滘、石溪、康乐鹭江、五凤、红卫、赤沙等城市更新，都是围绕海珠“一区、一谷、一圈”三大功能区徐徐展开，打造经济发展新引擎和新的增长极。

　　一区：广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区。

　　其体系化谋划、系统化推进，打造世界一流的数字经济示范区。据测算，琶洲地区预计到2035年就业人口规模约达80万人。

　　其涉及，赤沙、北山等城市更新项目。

　　为此，海珠区加强教育、医疗、公寓、商业、休闲等公共服务配套供给，推动产城融合、职住平衡。

　　一谷：中大国际创新生态谷”。

　　建设“中大国际创新生态谷”，依托新港路沿线中山大学、中科院南海海洋研究所、南海水产研究所等众多科研院所资源，全面推动环中大、环湿地区域城市更新、产业升级，实现生产、生活与自然无界共生。

　　当中，康乐鹭江、五凤等城市更新项目，就是中大国际创新生态谷的重点项目。

　　一圈：“海珠新活力文商旅融合圈”。

　　发挥孙中山大元帅府、第一次全国劳动大会旧址、南华西骑楼街、十香园纪念馆等历史文化资源优势，通过“修旧如旧”模式建设更多“太古仓式”的滨水特色消费区域，打造历史文化传承地与品质商圈体验地。

　　涉及海珠沥滘、石溪片区、南箕村等城市更新项目。

　　实际上，在2018年的时候，海珠就发布了《海珠区产业发展规划（2018-2035年）（征求意见稿）》。

　　在这份文本中，明确指出，海珠区现拥有大量的旧城、旧村、旧厂房等存量用地，有待开发的“三旧”改造项目共750个，用地面积27.63平方公里，占全区建设用地面积的41%，存量用地释放潜力大。

　　鼓励房地产企业积极调整房地产投资结构，由传统的以住宅地产为主转向人才公寓、专业楼宇、科技园区、城市综合体、文化创意、商务会展等产业地产发展模式，打造集产业发展规划、资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营于一体的全产业链服务模式。

　　所以，我们看到，在海珠城市更新招商文件中，对于产业导入要求相当严格。

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　　旧改+产业的爆发，无疑是给本就火热的海珠楼市浇上一股热油。

　　毕竟，琶洲太热，海珠土地供应太少。

　　10月，一线临江的海珠新港东路AH041405（琶洲东区）地块，被保利以468978万元的总价收入囊中，折合楼面价约51462元/平。

　　|新港东路2437号AH041405地块

　　按照业内预计，琶洲东区这宗地要想盈利，以后至少要卖到10万+，甚至更高。

　　土地市场释放信号，直接拉升周边二手预期。

　　今天，在北京产权交易所网站，琶洲保利天悦一套376㎡豪宅拍卖，经过314轮竞价，成交总价4462万，折合单价11.86万/㎡。

　　如果算上其他交易税费，实际成交单价成本超过13万/㎡。

　　琶洲房价，创下新高。

　　这不是个别案例。

　　克而瑞数据显示，10月海珠新盘均价冲破7万+，同比去年10月上涨近35.8%。

　　大规模旧改还没有开始，海珠楼市的风，早就吹起来了。