首付8万，谁在抄燕郊的底？

　　前脚深圳“打新”，全国出圈；后脚燕郊“倾销”，喜提热搜。

　　11月28日，福成·理想汇开盘，40年的公寓，不限购。36㎡至77㎡一居两居，有平层，有loft，均价8千元/㎡起。

　　再看首付起步价更是震惊，只要8万。

　　8万？爱马仕包包都买不到最新款，在北京只能买到一平米，但在燕郊，你能换来一套房。

　　这也就不难理解了，1700套公寓，据说3天就清了盘！

　　12月5日，福成东尚雅苑接棒，49㎡-65㎡一居，80㎡/89㎡两居，99-127㎡三居，朝向不好的房源，均价核算到14300元/㎡起。

　　虽然这次是70年住宅，但似乎限购政策并不构成问题，销售们更是拍着胸脯保证：“不要社保，不用纳税，有钱就能下房本。”

　　去化速度再次让人肾上腺素飙升。800多套房源，从网传的开盘现场视频来看，最多10秒，全红。

　　北京无数操盘手的梦，终于在燕郊真实上演。看看下图密密麻麻的后脑勺，可能是最近一年人群最密集场所。

　　福成东尚雅苑开盘现场图 图片来源：华夏时报

　　燕郊熊市三年，年底了突然出了这么两只大牛。也难怪，开始有网友来问严肃君了---

　　“股票已经卖了，去燕郊刷卡还来得及吗？”

　　01

　　“热销”背后

　　当然来得及。

　　严肃君以购房者身份，分别致电两个项目套了套话，发现不仅都还有房，价格也没涨。

　　此刻，对于上文图中的后脑勺们产生了怀疑，这里有多少是花钱买来的？

　　抛开有可能是花钱自导自演的猜测，假设两项目正如官宣中一样火热，那逆市翻盘的原因也很简单，“价格王道”在起效---

　　两盘销售价格，对比燕郊同类新房项目，相当于打了7折，甚至更低。

　　燕郊目前在售商住公寓，要么位于京秦高速以北，比如嘉都、东都时代、摩科时代等；要么位于南城，比如北京logo、蔚蓝汇、盛恒时代等。均价都在11000至14000元之间，甚至接近2万。

　　而福成·理想汇，位于燕郊发展最成熟，配套最齐全的北城核心片区，不仅位置更好，8千起的均价更是吊打以上诸位。

　　福成东尚雅苑，也是同样的套路。

　　虽说14300元/㎡只是个噱头，大部分周正点儿的房源价格都在1.7-1.8万/㎡之间，但依然低于市场平均价一大截。

　　附近在售中的住宅项目，港中旅·海泉湾、天洋城4代、夏威夷蓝湾等，均价都在2.3万/㎡左右。

　　除了价格，更深层次的原因在于，燕郊限购不同层面上的“被打破”。

　　明面上能说的有两种---

　　要么本身不限购，福成·理想汇本身就是商住公寓；要么是自2017年6月执行限购以来，有部分购房者已满足三年纳税资格。

　　只能私下聊的是，一年一度“限购放松”之风，今年刮得格外有鼻子有眼，销售说辞都一模一样---

　　70年产权新盘，只要有北京半年社保，甚至只要一个月，三河市无房，他们就“有办法开口子”。

　　02

　　为什么是福成？

　　看到这里，答案似乎已经呼之欲出，便宜房子有了，买房资格有了，还等啥？

　　别急，注意到了吗？上文两个热销项目都是福成旗下。那么问题来了---

　　燕郊限购三年，大家都困难，为什么出来打破局面的是福成？

　　从历史经验来看，福成一贯走的是“以价换量”的平民路线，在燕郊楼市的两大标签分别是低价格、低品质。

　　但今年不只是“故伎重演”这么简单。

　　早在2019年1月，福成旗下地产公司，就因涉及税务经济类案件，股权遭到冻结。

　　而于2018年重新复出的李福成，将重振公司的宝押在了地产上，2019年以来就花了15亿，拿下燕郊总计200多亩地。

　　只出不进，资金压力大。只能清销存货，实现现金流快速回笼。

　　据统计，除了已开盘的东尚雅苑、东都时代、御东珺璟、世邦摩科时代，福成还有禧悦里、领时代、润峰创客广场、京投发展朝东中心等多个住宅、商住项目排队入市中。

　　关键是，福成有“倾销”的底气。

　　比如东尚雅苑，本是多年前拿下的工业用地，2019年变更为住宅用地后推出。

　　过低的土地成本，让福成在价格战中不战而胜。

　　03

　　蝴蝶振翅

　　以前，其他家对于福成价格战的态度，往往是“你降你的价，我捂我的盘”。

　　但今年，已经有项目在迅速跟进了。

　　公寓项目岩峰云裳，今年5月开盘，均价一直在1.5-1.6万/㎡之间，目前已拉低至9500元/㎡。真买的话，还能再打个92折。

　　广为流传、但未经验证的一个说法是，“有人一口气定了17套”！

　　住宅项目中兴和园二期，原本价格在2.4-2.5万/㎡之间，“双十二”推出特价房1.9万/㎡，首付40万起，还赠送一个地下车位永久使用权。

　　就算最小的56㎡一居，按照每平降价5000元来算，总价也便宜了28万。

　　当然，足够诱人的价差，确实促成了一波成交。以及同时而来的，老业主维权。

　　不难发现，福成发起的价格战，已经开始在燕郊产生连锁反应。

　　那要不要卖股买房？在下判断前，大家不妨先问自己几个问题---

　　①到底谁在抄谁的底？

　　今年“三道红线”压顶，大家日子都不太好过，尤其是几个明显价格高于周边二手房的项目，能坚持多久严肃君不好猜，但福成待入市的那几个项目，相信价格一定会有惊喜。

　　首付8万，你以为在抄底开发商，但很可能只是开发商在抄底燕郊。你以为现在已经触底，万一未来发现这只是半山腰呢？

　　②能不能承担烂尾和劣品的风险？

　　低价格，往往随之而来的就是低品质，尤其是在今年多个品牌房企出现资金链断裂，项目烂尾的情况下，期房的交付和品质风险，需要考虑在内。

　　③有没有考虑“隐形”破限购的政策风险？

　　从官方层面，三河市房管局一直坚持的答复是，“没有收到任何关于限购松绑的书面通知。”

　　当下燕郊新房市场所谓的限购“明禁暗松”，是不能说的默契，更是不可靠的灰色地带。能默契多久，是个问题。

　　毕竟深圳从跑步“打新”，到严查“代持”之间，也只有一个热搜的距离。

　　互动时刻：

　　燕郊，由于与北京直线距离最近，从来都是环京城市中最突出的那个。

　　近期平谷线、京唐城际铁路落地时间表确定，以及实实在在的推进，更是给了燕郊一针强心剂。

　　而在这个蛋壳碎了一地寒冬，房子提供的安全感愈显珍贵。对于很多完全买不起北京房的北漂一族来说，燕郊是无奈，也是最好的选择。

　　所以，你对于燕郊未来房价走势怎么看？欢迎在评论区留言讨论。