撰文：南京楼市微信平台首席编辑、无锡楼市动态微信平台主编张婷（微信号ztsyx1234）
余秋雨在《行者无疆》里曾说：“凡世上的豪宅都筑于山上，如果没有半山，全球90%以上的富人区将消失，智富阶层已将悠悠山居作为最大的生活愿景。”
提及“豪宅”，第一印象就是贵。当在“豪宅”前加上“山景”二字，那就更贵了。
然而就在这两天，身边一位80后美女姐姐给我布置了一道难题，用她的话说：
要知道，现在南京山景别墅太稀缺。紫金山别墅大几千万，甚至近亿；老山别墅独栋和联排占多，起步700万；方山近两年叠墅当道，缺少独栋。目前南京市场上，有合院在售的，也就仙林旁的宝华山。
南京别墅房价梯队图
为进一步了解宝华山别墅市场，就在这两天，我和同事马露一同开车前往该板块调研，发现区域内拥有包括金科观天下、桃李春风、仙林翠谷等一大批低密产品，别墅区概念极为成熟，这几年吸引很多仙林等区域的南京人前来购买。
一圈转下来，我惊喜发现，金科观天下在售的二期合院产品，满足了我朋友对别墅的所有期待：它长在4A级风景区，站在家中阳台就能看山景，合院建筑面积约150-300㎡，总价450万元起就能买到手！
南京楼市张婷、马露，现场考察宝华山旁的金科观天下
好的产品值得推荐给众人，如果你也有别墅梦，花5分钟看此文不浪费。
NO. 1｜壹
地处国家4A级景区宝华山南麓
三面环山，景色优美
金科观天下择址南京仙林东、国家4A级景区宝华山麓，从仙林万达开车到项目，也就15分钟左右。三面环山，拥有得天独厚的自然山水资源。凭借着依山而居的天然条件，以及轻中式的风格、高规格的设计，打造了南京为数不多的山体别墅产品。
金科观天下区位示意图
项目总占地面积约500亩，整体规划为低密度的纯别墅区，目前在售二期合院，居住舒适度非常高。
金科观天下鸟瞰图
早在几年前一期刚面市，我身边好多业内朋友都争相成为该盘业主，这个楼盘，在地产圈内名气十足，仅次于当年绿城东方打造的宝华桃李春风。“南京都市圈山居别墅”，一度成为金科观天下的别称。
金科观天下入户大门效果图
从重庆出发的金科，至今已在中国房地产专业开发领域深耕22年，经典项目遍布全国，在山地别墅开发领域，堪称行业翘楚。
据我所知，金科在全国有480多个项目，约1/3在重庆，基于山城的建设经验，金科对山地施工技艺和山居文化有着更为透彻的理解。
金科观天下售楼处实景
就宝华山的金科观天下，金科设计团队在结合地块特质时，有目的的让建筑消隐于自然。就产品设计而言，“12m风景限高线”的做法真正让建筑融于自然，让金陵府院成为山的一部分，旨在让自然最大限度的融入业主的日常生活。
金科观天下售楼处实景，造价近1个亿
用一位业主的话讲，金科观天下是长在4A级景区里的楼盘，他们是在景观中造房子，而不是在房子里造景观！
二期沙盘实景，整体鸟瞰图
二期合院在规划上，援引明皇宫五进制的礼序格局和乌衣巷的坊巷空间，规划出六街四巷十二坊，由坊巷、深墙围合而成：每一个坊，都由南京城门来命名；每一条街，都由南京区属来命名；每一条巷，都由南京的花来命名。既保证私密性，又还原街巷文化，让多少曾经穿街跑巷的南京人，又找回了院落记忆。
二期合院近景，沙盘效果图
金科观天下二期规划示意图
NO. 2｜贰
在售合院面积段150-300㎡
总价450万起
今天我在现场踩盘，得知金科观天下分多批次开发建设，目前在售二期合院非常抢手，周边很多地缘改善客户、南京客户前来购买。尤其疫情之后，很多南京人前来宝华山春游路过，看到合院石材立面，就忍不住过来看看，看完就刷卡付钱，十分利索，售楼员惊呆了！
金科观天下二期合院效果图
据我所知，金科观天下在售合院主力面积段150-300㎡，均价约30300元/㎡，最低总价450万就能买一套。
金科观天下二期合院样板间展示图
为了让大家有进一步了解，我特意向开发商要来了合院户型图。其中最受欢迎的就是150㎡3房2厅5卫户型，改造后可实现4房2厅5卫，地上两层，地下一层，每个房间独立私密，总价450万起。
户型图如下：
一楼为家庭层。具体打造客餐厅+厨房+卫生间+书房+老人房套房设计，满足家庭活动空间。院子面积基本在80-150㎡之间，视户型不同有所变化。
一楼餐客厅装修效果图：
二层为居住私密层。具体为主卧套房设计，含独立衣帽间和卫生间；次卧也是套房设计，带独立卫生间。
二楼主卧装修效果图：
此外，该户型露台是一大亮点，面积全赠送，大约30㎡左右，大大增强家庭活动空间。站在家中二楼露台，即可眺望山景，好不惬意。
金科观天下二期合院二楼露台样板间展示图
负一层为地下室。可以打造家庭活动空间，比如定制影音室、茶吧、酒窖、棋牌室等，带卫生间，很实用。
地下室装修风格效果图：
我同事马露特意拍摄了一个视频，同大家分享。
除此之外，金科观天下175㎡4房2厅5卫的合院也很吃香，吸引不少人来买，改造后可实现5房2厅5卫。部分3层产品设计，也有4层设计的，总价520万元起。
NO. 3｜叁
独家揭秘，南京别墅这么多
为何我推荐金科观天下？
如小标题所讲，南京别墅这么多，为何我推荐仙林东宝华山旁的金科观天下？
答案很简单，真正的优质别墅，一定是抢占稀缺、独有的资源优势，而山景是其中最直接的标志象征。
余秋雨在《行者无疆》中有句话很有代表性，他说，“凡世上的豪宅都筑于半山，无论是美国的比弗利山庄，还是香港的半山，仿佛智富阶层已将悠悠山居作为最大的生活愿景。阳光透过树叶的缝隙，形成欢快的光斑，跳跃在山中的青石板路上，亮丽又全然单纯。”
山景别墅意境示意图
初读这句话，我很是被戳中。香港半山别墅、美国的比弗利山庄，被誉为全球十大豪宅之一，动辄上亿元。
其中，我印象最深的是美国的比弗利山庄，2019年1月，我曾和南京楼市微信平台主编李子墨、总监程昕，一同自驾前往参观，这个有着“全世界最尊贵住宅区”称号的奢华别墅位于美国洛杉矶，被人们称为财富名利的代表和象征。众多好莱坞影星们都在这个洛杉矶市内最有名的城中城里安置了自己的家。
我同事程昕拍摄的美国洛杉矶比弗利山庄
然而，这些豪宅对于普通老百姓来讲，都是可望不及的梦想。在我看来，能够买得起的山景豪宅才真可爱。
基于这个大基调，我很自信地把金科观天下推荐给我那位想买别墅的朋友：
首先，价格很有优势。金科观天下在售中式合院，面积段150-300㎡，总价450万起就能买到一套153㎡4房2厅5卫山景豪宅，有天有地有院子，还能坐在二楼大露台坐看云起时。宝华山下，山居林中，隐逸生活跃然纸上。
金科观天下二期在售合院样板间展示图
其次，距离刚刚好。我了解得知，项目二期合院总共400多套，去年10月推出至今，很多南京河西、鼓楼、仙林的朋友来买，其中不少都是老师、医生，圈层很好，他们一致认为，从南京市区开车到这里时间刚刚好，也就四五十分钟。
再者，项目的颜值很高、质感很强。金科观天下在空间设计上，袭承中式经典形制，辅以当代设计手法，将传统礼序纳入现代生活，呈现古今通融，东西合璧的空间仪姿，重温记忆深处的东方意蕴。这对于喜欢别墅的人而言，无疑是思想文化的碰撞。
金科观天下大门效果图
金科观天下售楼处实景
金科观天下目前在售的二期合院量已不多，有意向的朋友，推荐花一个周末时间，前来参观，顺道游玩宝华山。
值得一提的是，金科观天下预计春节后会推出三期爆款产品，主打建筑面积80-155㎡的叠墅产品，盘山而建，坡地高度达25米，整个建筑在园区内就像一幅延绵山川长卷，我已提前参观，暂不透露太多，只想说，非常值得期待。
金科观天下三期叠墅新品鸟瞰效果图
金科观天下三期叠墅新品实景图
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