深圳闲置工业用地转让迎窗口： 合一独家解读《工业用地转让预告登记细则》

12月23日，深圳市规划和自然资源局发布《关于公开征求<深圳市工业用地转让预告登记实施细则（征求意见稿）>意见的通告》（以下简称《预告登记实施细则》），提出试行工业用地转让预告登记制度，以盘活未完成开发投资总额25%的工业用地的开发建设。

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政策背景及内容提炼

2020年10月，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称《综改方案》）和《首批授权清单》分别印发，《综改方案》要求“支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题……试点实行土地二级市场预告登记转让制度”；《首批授权清单》提出“开展土地二级市场预告登记转让制度试点……重点做好未完成开发投资总额25%的闲置工业用地的处置工作，可以采取提供交易鉴证、预告登记等方式，优化土地要素市场化配置”。《预告登记实施细则》是对《综改方案》和《首批授权清单》关于盘活闲置工业用地的具体落实，旨在通过工业用地转让预告登记制度盘活闲置工业用地。

2019年深圳PCT国际专利申请量等核心指标全国第一，战略性新兴产业增加值占GDP比重接近40%，科技创新成为引领城市发展第一动力。今年12月8日，2020深圳全球招商大会洽谈签约项目242个，总投资额超7,800亿元。深圳市委书记王伟中郑重承诺“只要是符合深圳产业方向和高质量可持续发展需求的优质项目，深圳一定有地可落！”《预告登记实施细则》是为承接更多优质产业项目，持续推动城市经济高质量发展而储备产业空间的应时举措。

《预告登记实施细则》核心内容梳理

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重点内容解读

1、关于转让核查：政府提供“信用背书”减少信息不对称，提高登记办理效率。

信息不对称一直是制约土地使用权转让市场不活跃的原因之一，《预告登记实施细则》中自然资源主管部门根据当事人意愿，对土地管理政策限制、原出让合同约定的转让条件、闲置用地处置要求、司法查封等外界难以获知的信息进行核查并出具意见，相当于政府为交易双方提供了一份“信用背书”，可在一定程度上降低由于信息不对称导致的市场交易风险，也提高了预告登记办理效率。

2、关于预告登记期限与缺项审批：登记权利人主导开发建设，加速土地开发进度。

预告登记后，预告登记权利人享有的是债权而非物权，但会限制土地使用权人的处分权，为平衡双方利益关系，《预告登记实施细则》规定当事人可自行约定预告登记期限，同时允许受让人在尚未成为工业用地土地使用权人的情况下，以自己名义办理规划、用地、建设、环保、消防等报批报建手续。这就相当于预告登记后，土地规划、报批报建、开发建设等工作转由登记权利人主导进行，当完成开发投资总额的25%后即可转本登记，有利于加速存量闲置工业用地的开发进程。

基于政策内容看，《预告登记实施细则》是落实《综改方案》要求“盘活存量工业用地，开展土地二级市场预告登记转让制度试点”的执行方案，也是深圳政府对外承诺“只要是符合深圳产业方向和高质量可持续发展需求的优质项目，深圳一定有地可落”的实际行动，一方面有利于推进已批未建等存量闲置工业用地的开发利用，承载更多更优质的产业项目；另一方面对一些拟进驻深圳的“腰部企业”而言，在高门槛的招拍挂拿地、长周期的城市更新工改工之外，《预告登记实施细则》为其提供了“曲线进入深圳”的第三种选择。

但与此同时，《预告登记实施细则》适用的是已取得不动产权属证书但未完成开发投资总额25%的工业用地，考虑到这部分土地的出让日期普遍较早，预告登记权利人在取得用地开发建设的主导权后，可能面临土地使用权剩余期限较短、容积率较低、规划控制条件不符合片区规划和市场需求等问题，而目前深圳政府对土地利用的管控方向是“推进土地节约集约开发、促进城市高质量发展”，从这个角度看，通过预告登记取得土地开发建设主导权只是第一步，实现闲置工业用地的集约高效利用，后续还需同步解决产业定位、产业增容、产业空间规划、招商运营等一系列产业落地问题。

撰稿人：蒲正财

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的一站式城市更新咨询服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展。

集团旗下的深圳市合一产业咨询有限公司，拥有丰富的全过程产业园区开发运营实操经验及案例，致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，整合资源打造产业要素闭环流通的生态圈，为中国房地产下半场从增量开发转型存量改造提供系统性的解决方案。公司目前正深度服务深圳全市十个区超过50个工改工项目的产业规划策划、产业资源导入、产业申报与全程申报等，为深圳、惠州、中山、成都等城市的地方政府及其平台公司提供产业转型升级政策规划、M0政策以及村级工业园区改造升级政策等专业咨询服务。