导 读
2020销售投资再新高，2021开工拿地将回落。
2020年楼市在疫情影响下短暂受挫后快速复苏，全年行业销售规模再创新高。市场分化继续加剧，东部一枝独秀，中部、东北地区的部分二三线城市成交规模萎缩。房企融资收紧后，新开工、土地购置面积均“先升后降”，开发投资额增速收窄，在施工、竣工等建安投资下延续高位。
预判2021年，我们认为，“房住不炒”的主基调下稳定市场投资、销售预期仍是首要目标。一方面改善需求释放下商品房销售规模预计将高位保持，一二线核心城市市场走俏，部分弱三四线回调压力加大；另一方面，融资收紧下新开工与土地购置面积料将继续保持低位，核心城市项目开工与热点土地争夺将是房企关注重点，受此影响下开发投资额增速预期将边际收窄，但整体规模仍将维持在较高水平。
2020年总结
01
东部地区支撑全国新房全年销售规模再创新高，局部城市下行加剧市场分化
2020年全国商品房销售面积、金额在疫后体量逐月快速回升，增速则经历了先升后降的总体趋势。国家统计局数据显示：前11月商品房销售面积、金额达150834万平方米和148969亿元，累计同比上涨1.3%和7.2%。
——本节有删减——
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02
开发投资额累计增速前增后稳，新开工、拿地收紧影响第四季度单月增速回落
国家统计局数据显示：前11月，全国房地产开发投资额129492亿元，同比增长6.8%。单月开发投资规模的收窄使得全年累计规模增速出现“降速”，前11月仅较前10月涨幅仅提高0.4pts。
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我们认为房屋施工面积为代表的建安投资的支撑与新开工与土地购置的收紧起到了一定对冲作用，从而使得开发投资额增速得以由增转稳。对比近两年来看，2020年前11月房屋施工面积累计达902425万平方米，已超过2018年与2019年年底规模，同比增长3.2%。由于竣工节点的即将到来，2020年房屋施工面积维持在历史高点。对比近年商品房销售面积与竣工面积间仍存在较大差距，在建施工与竣工面积将持续提供高规模建安投资支撑房地产开发投资额整体规模。
综合上述观点我们认为2020年全国房地产开发投资额预计达到14万亿元，至近20年高点。但受新开工、拿地影响，增速或将回落至7%左右。
03
二季度新开工面积“先升”至历史新高，后融资收紧、销售遇冷开工面积悲观“后降”
2020年房企新开工面积主要呈现“先升后降”两部分变化趋势。在经过第一季度疫情阻碍施工后，房企急于加快项目新开工进度弥补疫情停滞期延后的施工计划，保障新房供应以延续疫后成交火热行情。这一期间全国多个城市下调了项目预售许可标准，也从侧面促使了第二季度房屋新开工面积激增。自3月起至6月房屋新开工面积逐月扬升，月开工规模均超过2019年月平均，至6月更是达到历年新高，环比大增28.7%，同比增8.9%。
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04
土地购置面积依旧负增长降5%，房企聚焦优质地块，地价上扬推动土拍价款增长超16%
从房企土地购置规模来看，2020年与2019年一致仍是“拿地小年”。据国家统计局数据显示：前11月，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%。在整体规模上仍处于历史较低位置。
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05
疫情影响快速消化商品房库存规模增后稳降，办公库存高企存较大风险
……略……
2021年展望
06
2021年销售面积高位微降、金额继续上升，一二线改善释放，弱三四线回调压力加大
2020年整体商品房市场销售规模实现了正增长，一转2019年同比微跌的势态。这主要得益于疫后信贷资金宽松下改善及豪宅产品需求得以释放。但同时局部区域、能级市场的分化也愈发明显，可以看到下半年部分城市房价同环比回落与销售去化遇难凸显热市下“冷场陪跑”本质。
我们认为2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。同时房企在资金压力下对销售回款需求迫切，2021年将继续加大营销力度，2020年集中出现的“以价换量、渠道导客”等现象均会延续，全国商品房销售均价也将保持稳中微涨，商品房成交金额继续小幅上升。
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07
融资收紧下房企拿地规模预期再收敛，联动新开工将继续保持低位
预判明年，我们认为土地购置面积增速仍会保持相对低位。在整体房地产行业融资环境没有出现大幅宽松信号的情况下，资金面趋紧也会迫使房企拿地态度日趋谨慎。此外2020年下半年起商品房销售表现不及预期也使得房企对后续拿地信心不足。叠加两方面因素预计2021年房企拿地规模仍将继续低水平。
2021年土拍市场的结构分化也将更加明显，房企将更加热衷于核心热点地块。核心一二线城市因基本面良好，新房市场供需两旺，投资风险相对偏低，未来优质土地仍将出现高溢价、多轮次成交现象。而三四线城市投资风险逐步加大，资金不宽裕下房企将收敛低能级城市拓土计划，仅关注少量核心地段低风险土地。
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基于以上因素我们判断，2021年新开工面积规模将继续低位，但相比于2020年同比有望正增长。主要由于2020年规模较低预计负增长，前值较低。
08
维持“竣工”大年判断，建安投资抵消新开工、拿地下降支撑开发投资高位保持
从2020年房地产开发规模与增速的变化来看，“三条红线”的融资收紧下新开工、拿地增速下降与施工、竣工带动的建安投资持续对冲。预判2021年，我们认为房地产开发投资额在规模上仍将保持较高水平，增速上则将逐渐由升转稳。
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本文为《2020年中国房地产总结与展望：行业篇》删减版
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