南京国际金融中心易主在即 三胞集团债务重组方案出炉

时代周报记者：杨静

矗立在“中华第一商圈”的南京国际金融中心，即将迎来新主人。

买家将是来自香港的瑞安房地产和有着340多年历史的高富诺集团（Grosvenor）。交易对价初步预计将不超过16.2亿元。

地处南京新街口商圈核心地段，南京国际金融中心高220米。它是南京的标志性综合体项目，有着“南京新街口第一高楼”之称。它的拥有者是2018年陷入流动性危机的江苏知名民营三胞集团。

2014年，三胞集团以24.8亿元的价格从李嘉诚旗下的亚腾亚洲基金（ARA）处购得此楼。此举创下彼时长三角地区内（除上海）有史以来金额最大且有稳定收益物业的整栋交易。24.8亿元的价格，也高于ARA的收购价。

2008年，ARA以16.25亿元从招商地产购得此楼。

时隔12年，南京国际金融中心的价格回到原点。三胞集团也有了重新出发的契机——2020年12月22日，三胞集团债务重组的定稿方案出炉。

12月22日，一名与会知情人士对时代周报记者透露，重组方案当天获得三胞集团债权人的初步认同。2021年1月底，债权人将对方案进行最终表决，通过后，债务重组进入实质性操作。

（2016年的南京新街口 时代周报记者摄）

坐拥新街口商圈半壁江山

南京国际金融中心所在的南京新街口商圈是热点区域。

综合各大机构过往的报告来看，该商圈平均空置率是南京所有区域里最低，租金和出租率位于塔尖位置。一般外来企业入驻南京，会首选新街口。

南京国际金融中心总建筑面积约10.9万平方米，包括一座45层的甲级写字楼、7层零售商场以及278个地下停车位。

买下南京国际金融中心，三胞集团等同于坐拥南京新街口商圈的半壁江山。该商圈南边近一半零售物业都归属于旗下，还包括南京新百、南京国贸和东方商城。

这也使得这些项目在该商圈形成联动发展成为可能。东方商城与南京国际金融中心裙楼部分仅一墙之隔，可以打通。一街之隔的南京国贸和东方商城，可以通过地下连廊与东方商城、南京国际金融中心串联。

借此，三胞集团创始人袁亚非希望能打造出实体零售4.0的概念。

袁亚非曾在2016年底的一次公开论坛上表示，“实体零售要从冬天走向春天，要经过1.0到4.0四个阶段。1.0阶段是招租联营，零售只是提供购物场所，而实体零售4.0是在2.0（提供商品价值）和3.0（提供场景价值）的基础上，利用互联网手段，结合金融资源优势，打造精准服务和价值生态链。”

南京国际金融中心，也见证了三胞集团资本运作和在不动产运营上的能力。

2016年，中信华夏三胞南京国际金融中心REITs产品在上交所挂牌流通。产品的底层投资标的为南京国际金融中心，发行规模为30.53亿元，产品为“A券+B券”模式。该产品加权平均发行利率5.32%，比三胞集团近一年债券发行利率低98-268BP，大幅降低了公司融资成本。

值得一提的是，这单REITs产品不仅是“中华第一商圈”新街口商圈首个商业地产证券化产品，也是国内首单商业/办公综合体REITs产品。

30.53亿元的收入，也为当时三胞集团向新金融、新消费、新健康三大领域的产业布局提供资金支持。

三胞集团沉浮记

买入南京国际金融中心时，正值三胞集团发展的顶峰期。

一连串的海内外收购视为佐证。2014年，三胞集团先后收购了美国上市公司麦考林63.7%股权、Brookstone 100%股权、通讯公司乐语通讯、英国老牌百货House of Fraser、以色列家庭医疗服务提供商Natali、团购网站拉手网。

三胞集团的收购热情在此后的2015年至2017年间并没有停止。

2015年，三胞集团的收购名单上多出万威国际、国彩数码、哈姆雷斯（Hamleys）等。

2016年至2017年间，三胞集团的收购重点倾向于养老以及医药领域，当中有养老服务企业安康通、东南亚最大的脐带血和脐带膜储存服务商新加坡康盛人生集团、齐鲁干细胞、美国制药公司Dendreon等。

归纳这些收购不难发现，三胞集团往往通过举债拿下，再通过发行股份购买的方式装入旗下的南京新百（600682.SH）和*ST宏图（600122.SH）上市公司。

这些收购做大了三胞集团的业务版图，也铺垫了危机。连袁亚非自己也对外承认过，“借船出海没有错，错在我们高估了部分标的的品牌价值，低估了运营的难度。”

果不其然，2017年年末，叠加金融去杠杆的大环境背景，三胞集团债务危机爆发。2018年9月5日，三胞集团金融债委会正式组建，协调和推动公司债务风险化解工作。

三胞集团的金融债委会成员中包含了中国银保监会、江苏省人民政府牵头，南京市人民政府、人民银行南京分行、江苏省金融办、江苏银监局、江苏证监局、江苏省银行业协会、南京市金融办、相关金融机构等。

三胞集团也在2018年开始抛售地产、零售、电影院线等业务，并将战略方向聚焦大健康产业。

协议重组遵循“四不”原则

历时近两年，三胞集团的债务重组终于在2020年12月22日召开的金融债权人会上，有所突破。

上述知情人士对时代周报记者透露，中国华融江苏分公司以战投方身份出现在当日会议上，该公司相关负责人以“昨日冬至、春天将不远”为开场白。

根据三胞集团的新闻稿，地方政府+央企战投”的鼎力支持是三胞集团债务重组顺利开展的关键。中国华融作为“纾困资金方”积极介入，提供增量纾困资金80亿元。

“中国华融能进入，离不开政府给予的政策支持，特别是在土地变更性质这一点上。”12月23日，一名三胞集团债权人对时代周报记者表示。

三胞集团的债务重组一大亮点是采用“协议重组”的创新方式，而非在破产法框架内的法院破产重整程序。债务重组方案遵从“四不”原则，即不破产、不逃废债、不打折、不赖帐。

据上述与会知情人士透露，债务重组不对债权本金进行调整，将全部纳入“留债清偿本金”，主要的债权人也给出了展期八年的让步。

“当然并不是每一个债权人都对方案完全满意，但如果三胞集团进入破产重整程序将更加麻烦。”该知情人士说道。

在该知情人士看来，正因为三胞集团当年大举并购所产生的支出基本留在集团，导致债务大头在集团，而非旗下的两家上市公司。这使得目前的债务重组方案聚焦在集团层面。集团层面资产盘活能够覆盖负债，上市公司的危机自然迎刃而解。

至于三胞集团的偿债资金来源，目前除中国华融的80亿元纾困资金外，还有处置公司及关联方资产的回笼资金、公司存量业务和新增业务经营的盈余资金，以及持续运营资产带来的收益等。

三胞集团接下来向大健康产业的转型，被债权人一致看好。据时代周报记者从相关人士处了解，南京新百不排除日后成为承接三胞集团进行生物医药产业资本化运作的平台，*ST宏图则基于现有基础进一步发展养老相关产业。