从风波频发到涅槃重生 新螺蛳湾这次招租做对了什么？

2020年12月18日，云南中豪置业有限公司、浙江六通拍卖有限公司联合发布竞买公告，将于2020年12月26日至29日期间，在淘宝网阿里拍卖平台上启动俊发·新螺蛳湾国际商贸城（以下简称“新螺蛳湾”）一期市场6000余个商铺承租权的网上竞买，凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞价。

伴随着竞买公告的公示，沸沸扬扬数月之久的新螺蛳湾市场招租问题终于得到了彻底解决——商铺承租权进入阿里拍卖，在线上公平竞拍、出价透明，将定价权完全交还给市场，破解了原本长期存在的层层转租难题。

更重要的是，借助阿里拍卖这一公开透明的平台，有租赁意向的租户有了便捷可靠的线上化竞买平台；新螺蛳湾开发商及管理方则将招租范围扩大到全国，商铺获得更公允的价格；新螺蛳湾商贸城自身也展现出了与数字化时代俱进、对租户公平负责的品牌态度，为稳定健康的长足发展打好基础。

［曾深陷风波的新螺蛳湾］

新的招租方案公示前，新螺蛳湾因复杂的历史因素，一度进退维谷。

11月3日，一批商户以拒绝涨租金为由，在新螺蛳湾引发一场风波。

后经新螺蛳湾的运营方昆明俊奥商业有限公司（下称俊奥）调查，事实是，一些别有用心的“二房东”以“老乡”“同业”等名义纠集到一起，通过网络渠道及市场内传播，散布了新螺蛳湾新一轮铺面租金价格高达190万、开发商俊发将把租金上调5倍甚至30倍的谣言，引发经营户的不满情绪。

俊奥方面表示，部分“二房东”恐吓经营户，强行关灯，用“软暴力”霸占商铺，这些行为被遍布市场的数百个监控设备取证，俊奥将把违法线索举报至公安机关。

这场闹剧的背后，实际上是新螺蛳湾开发历史中复杂因素导致的集中爆发。

螺蛳湾商贸城原本是2008年昆明市的重点招商引资工程，2009年启动，在原本的规划中，规模要超过义乌国际商贸城，项目的开发主体为云南中豪集团。但在2014年，由于资金链断裂、内部管理混乱、违规预售、欠付工程款等原因，中豪集团旗下开发的项目悉数停工，土地款拖欠、闲置土地被收回，螺蛳湾商贸城也陷入资金泥潭，后续开发无力。

直到2017年下半年，俊发集团与奥斯迪实业共同成立了昆明俊奥商业有限公司，与中豪原所有股东达成一致，签订了重组协议，启动中豪集团重组工作。之后，俊奥商业投入大量人力、物力、资金，解决中豪集团的债务问题，接手了原中豪集团开发的中望城、中豪优活城、中豪郡朗花园等项目，同时投入重金，再度激活了螺蛳湾商贸城的建设开发。

2018年9月16日，中豪螺蛳湾国际商贸城正式更名俊发·新螺蛳湾国际商贸城，商业生态得到了进一步完善。

【租约矛盾后的二房东】

然而，新螺蛳湾的历史租约问题始终没有得到根本性解决。

由于原中豪集团在很长一段时间里处于资金链紧张的情况，新螺蛳湾在招租过程中，流程不完善、标准不具体，市场内存在大量转租、炒铺行为，市场内存在原合同租户、经过备案登记的转让户（俗称自营户）、私下转租户（俗称二房东）及多重转租转让户（俗称三房东甚至四房东、五房东），每一道转让都收取了高额转让费，并抬升了房租。

传统线下化交易的信息不对称性，在新螺蛳湾体现的淋漓尽致。

俊奥在摸排中发现，截至2020年11月，商贸城一期共有商户10172户，其中，自营户3264户，二房东及以上6908户，占比68%，其中4612户商铺转租未报俊奥备案。共有36%的商铺面积为二房东及以上转租。

根据经营户提供的材料显示，一期市场某商铺，与中豪集团所签署出租合同价为200元/平，五年总租金13.14万元，而后合同签订者将商铺转租给现经营户，转租单价为1111元/平，五年转租总租金为73万元，涨幅高达456%，“二房东”们把租金翻了3倍5倍甚至更多，从中收取巨额的差价。

而商户原本与中豪签订的合同将在2021年到期，因此，俊奥于2020年底在新螺蛳湾内进行市场摸排调查，以确定新一轮租约的合理市场价格，这严重触犯了“二房东”甚至“三四五房东”的利益，因此，引发了前文的闹剧。

二房东利益链条的存在，让真正有心发展新螺蛳湾的商户无法通过公允价格租到商铺，反而是炒铺者从中攫取了真正经营户的利益，实干者无处喊冤，二房东愈演愈烈，长此以往，显然是不利于新螺蛳湾发展的。

［新招租方式拔除利益链条］

经过与大量市场商户代表、商会、大户的多轮沟通交流，厘清问题根源的俊奥很快提出了大刀阔斧的新招租方案。

租期上，新一轮招租的起止时间为2021年3月9日和2026年3月8日；租金收取模式上，沿用五年一收模式，共涉及商铺16024间；租金总体价格方面，俊奥将在市场转租均价的基础上优惠8%—20%。

最重要的是招租方式，由于新螺蛳湾招租历史的复杂性，自营户、二房东、实际经营商户都有各自的利益诉求和权益责任，如果招租方式不够公开透明，或是由俊奥单方面决定新一轮商铺承租权的归属，势必再度引发各个利益群体之间的矛盾。

对新螺蛳湾这样的大型龙头商贸城而言，市场内长期存在灰色利益链条，对整个商贸城的未来发展都将是一大不稳定因素。

因此，在义乌商贸城、广州白马商贸城考察学习后，俊奥方面最终决定，针对自营户和转租户两类群体，给出商谈与竞拍两种定价方式，其中，公开透明的竞拍方式，就是彻底拔除二房东利益链条的重拳。

在“总体要比市场转租价低”的原则基础上，自营户涉及商铺采取商谈方式，定价参考一期市场同楼层、同街区、同业态转租均价，根据楼层、街区、业态的差异定价，总体价格在市场转租均价的基础上优惠8%—20%；转租户与实际经营户涉及商铺采取竞拍方式，竞拍底价为2012年后(含2012)签订《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》约定的租金价。

［在阿里拍卖将定价权还给市场］

事实上，经过十余年的发展，新螺蛳湾已经是拥有近330万方市场体量、3万余商户、日均客流量20万人的现代化国际商贸综合体，经营的商品涵盖服装、鞋帽、百货、建材家居等50个大类170万种，在西南排名第一。

作为西南商贸龙头市场，新螺蛳湾的发展潜力巨大，9月15日，国家七部委联合发文，正式批复新螺蛳湾为全国第五批市场采购贸易方式试点。10月29日，新螺蛳湾市场采购贸易方式试点完成“首单”首试，完成全国第五批17个市场采购贸易试点城市“首票”转关出口业务，站上了RECP（区域全面经济伙伴关系协定）的风口。

良好的发展前景意味着新螺蛳湾本身具备足够的吸引力，因此，为了保证竞拍的公开、公平和公正，俊奥选择了阿里拍卖作为唯一指定的在线竞拍平台。建纬（昆明）律师事务所认为，公开竞拍是实现公开、公平、公正、透明的最佳方式，为各方都提供了公平参与的机会，真正做到让市场定价。

作为全球最大的线上拍卖市场，阿里拍卖自2012年成立以来已同上万家商业机构、政府机构、金融机构、法院等开展合作，旗下涵盖资产拍卖、高端消费品拍卖、收藏品拍卖、大众拍卖等业务，具有零违规、处置快、成交率溢价率高等优势。

借助阿里拍卖的成熟技术，新螺蛳湾能够以市场化的招租方式，鼓励商户进行公开公正的竞价，充分体现新螺蛳湾商铺的公允价值，同时兼顾运营商、合法商户的多方利益。

另一方面，借助阿里拍卖的巨大流量优势，新螺蛳湾所面向的意向商户范畴也扩大到了全国。

俊奥总经理刘宗元表示，自12月12日开启商谈签约环节，商户们纷纷主动签约，不仅提前完成目标，新螺蛳湾的巨大发展潜力也吸引了省外商户的目光，招商办公室从早到晚接到大量浙江客商来电，表达租赁意向。

如果通过往常的线下招租手法，如何协调外省意向客户，给全国商户一个公平竞争、公开竞拍环境，将成为新的难题。但此次的竞拍公告明确，竞买人条件是具备完全民事行为能力的公民、法人及其他组织，不限定城市区域，依靠阿里拍卖这一具有公信力的第三方平台，真正做到了由市场来决定新螺蛳湾争议商铺的租金和租赁权归属，通过科技手段监管，来自全国各地的竞买人站在了同一起跑线，完全实现了承租权交易的市场化。

12月18日，新螺蛳湾的首批相关商铺信息页面在阿里拍卖网站上线，任何人均可自由查看。在淘宝上线仅仅24小时内，就有18.39万人上线围观；48小时后，围观人数突破34万。“新螺蛳湾优质商铺拍卖”词条也一举登上了拍卖热搜榜首，人气最高的铺面有超过5000人围观关注。

12月26日至29日，新螺蛳湾一期商铺将全部上线并通过阿里拍卖竞拍，自此，新螺蛳湾将彻底挥别灰色的转租利益链条束缚，让市场决定公允价值，进入运营方与商户携手共进的合作新时期。