【重磅报告】“政府扶持，资源引领”——常州北站高铁新城

　　导语

　　在高铁为驱动、政府大力支持、规划尽善尽美的情况下，常州高铁新城已打下梦想的基石。短短几年的发展将是高铁新城未来宏图的缩影，让我们来回顾一下过往几年常州高铁新城的发展历程。

　　◎ 主管丨张吉辉

　　◎ 执笔丨陈朦朦

　　◎ 出品丨同策研究院

　　01

　　开发模式

　　国企主导，设立平台公司，开发商积极参与

　　伴随常州国家高新区（如今的新北区）的设立，常高新集团应运而生，承担起服务509平方公里内区域经济提升、城市化建设和社会事业发展的重任。它拥有近百家全资及控股子公司，其中主板上市公司一家——黑牡丹集团。目前，常高新集团业务涉及产业投资、地产开发、公共设施建设、环保型新能源产业等，定位于高瞻远瞩的城市运营者。

　　2010年起，受常州市新北国土储备中心委托，黑牡丹集团主要负责常州市新北区内的北部新城高铁片区的前期开发（一级开发）项目，开发总面积约17.5平方公里（第一阶段）。黑牡丹公司实际控制人为常州市新北区政府，它是一家常州市集制造业、城市综合功能开发、创新产业投资新型业务为一体的国有控股型上市公司。

　　为重点发展高铁新城片区，2016年黑牡丹集团通过二级全资子公司黑牡丹（香港）发展有限公司在境内投资设立全资子公司常州牡丹新龙建设发展有限公司，整合境内外城建投资资源，积极参与PPP项目开发与运营。该公司代表政府对新北区进行全业务深耕开发，在城建项目投资管理、基础设施建设及相关管理服务、投资咨询、产品销售、信息服务等业务领域开展经营活动，是新城片区建设、产业引入的主要发展力量。

　　2017年黑牡丹下属公司与常州市新北区机关事务管理处签署了《常州高新区（新北区）“两馆两中心”项目特许经营协议》。“两馆两中心”文化场馆建设是PPP项目，企业承担项目的设计、投资、建设责任，以及在PPP合同期内的指定资产运营维护责任。合同期结束，社会资本需保障所运营项目设施的完整性，并将项目运营权移交给政府或其指定机构。

　　除“两馆两中心”项目外，常高新还主持打造了高新广场、新龙湖音乐公园、科创水镇一期等项目，致力于将高铁新城打造成产业新高地、智慧生态城。

　　△常高新集团至今在高铁新城已建成/建设中的项目

　　国企主导后，开发商随之积极参与。2019年绿地香港进入常州，方式是与黑牡丹集团合作，并成功控股常州牡丹弘都房地产有限公司。该公司以10.28亿元总价获取常州市新北区XL120226和XL120236号地块，也就是目前在售的绿地名墩道项目，项目规划用地面积近67万，总建筑面积22万方，项目包括14栋住宅以及两座星级酒店。

　　■ 需建设一座建筑面积不低于5.5万㎡、客房数不少于800间的酒店群（其中含五星级酒店一家）。酒店群需由竞买人自持且整体运营，不得分割销售或转让

　　■ 商业地块需配建居家养老服务用房，按每百户20至30平方米配建，设置在地下室的部分最多不得超过应配建面积的40%

　　在开发建设过程中，政府也起了重要的扶持作用。为更好地体现政府对高铁新城片区开发的政策支持和资金投入力度，区政府进行了搬迁及行政区划变更。2020年6月，新北区人民政府驻地由河海街道迁移至新桥街道（高铁新城内）。随后的7月，新北区行政区划变更批复文件出台，行政区划变更后，新北区辖5个街道、5个镇。这会对片区的发展布局、城市资源优化等方面均产生重要影响，同时也起到振奋人心、树立信心的作用。

　　02

　　开发时序

　　资源引领，住宅集中入市，产业基建配套滞后开发

　　就目前的开发情况来看，常州高铁新城开发符合2018年版的片区规划，已开发范围近50%。

　　△2018年版高铁新城规划

　　△截至2020年6月开发落地情况

　　2011年高铁站通车之前，高铁新城的新桥生活片区已形成，同样建成的还有周边现代宜居区凤凰名城、常州生物医药产业园以及常州旅游商贸高职。待2017年常州市恢复供地后，高铁新城建设了常州市新桥高级中学和现代宜居区牡丹国际，想利用既有及新增的科教资源优势，聚集人气，同时吸引开发商参与。

　　2018-2019年，供地恢复后，品牌房企陆续入驻，众多居住大盘集中入市，包括金科·保利北郡花园、碧桂园金科光明府、美的阳光城江山樾等。同时，生态宜居居住区规划获批。高铁新城希望通过住宅大盘的建设开发，培育居住氛围，汇聚人流，带动区域活力发展。

　　高铁新城的资源导入以及基建配套略滞后于住宅开发，但也已逐步落地兑现：2020年9月26日，常州高铁新城广发银行常州分行、太保财险常州总部、互联网智能制造创新投资基金和万帮交通智慧能源示范项目等30个重点项目集中签约，环球港金融中心、新龙湖国际金融广场、创智大厦等31个重点项目集中开工，标志着常州高铁新城从蓝图绘制阶段正式迈进轰轰烈烈的开发建设阶段。

　　03

　　总结

　　总体来看，常州高铁新城以高铁站为起点，由南向北建设。利用科教资源引流，住宅集中入市聚人气，再由国企主导优先打造基建、环境以及标杆项目，开发商随后积极参与，进一步提升区域价值，为后期区域发展奠定基础。相信在不久的将来，常州高铁新城将腾飞得更远，成为常州的下一个门户名片。

　　下一篇，让我们走进“常州高铁新城——产品与市场篇”。

　　—『高铁新城系列研究』—

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