低生育率是楼市的“灰犀牛”吗？马光远：或刺破房地产泡沫

一座城市房价想持续上涨，主要靠什么？人！城市人口基数和增速，是衡量一座城市房地产市场发展潜力的重要参考指标。过去20年，房价之所以走出一波“大牛市”，就是因为城镇化快速推进带来的巨量购房需求。

时过境迁，随着经济快速发展，我国城镇化也已提升到60%，这意味着未来城镇化进程将开始放缓步伐。诚然，我国劳动力人口红利在2012年左右就出现了明显转折——刘易斯拐点。资料显示，2012年我国劳动人口首次开始下降，之后持续减少。

虽然，人口红利已经渐渐消退；但是，房价似乎并没有出现因之下跌。相反，近十年来我国房价依然保持较快上涨速度，而且今年全国房价甚至首次突破了10000元。那么，这难道意味着人口因素对房价的影响并没有想象中重要？

实话实说，人口是影响房价最重要的因素！比如，经济学家任泽平先生便曾表示，短期看金融，中期看土地，长期看人口。如此看来，人口是影响房地产市场的长期因素，而且也是最重要的因素。事实上，人口对房价的影响已经开始逐渐显现。

对此，我国著名经济学家马光远近期发表了自己的看法：最终压垮房地产泡沫的是低生育率陷阱。在马光远看来，目前我国多数城市房地产市场已经明显过剩，住房空置率较高，如果未来生育率持续走低，房地产泡沫大概率将破灭。

研究表明，我国每个家庭平均需要生育至少2.2个小孩，才能保持人口不衰减。那么，如今我国生育率现状究竟如何？数据显示，我国近5年来实际生育率约不足1.4，远低于国际水准，这意味着我国已经进入低生育国家行列。

此外，数据显示，2018年我国出生人口为1523万人，比2017年少近200万人。然而，2019年出生人口数量更是下滑到了1465万人，人口出生率仅为10.48‰。可见，低生育率问题已经刻不容缓，不仅对房地产市场影响重大，对经济结构及社会发展都影响深远。

当然，有人会说，如今大城市一套房子动辄几百万，许多刚毕业的大学生根本无力买房！既然，买不起房子，很多年轻人便只能成为“单身贵族”，这也在一定程度上助推了低生育率的持续。如此看来，生育率和房价也有较为密切的关系。

2019年10月18日

试想，未来我国生育率如果长期保持在1.2左右，预计未来10年主力购房人口将减少超过6000万！如此，新建的那些房子，谁来买？更何况，很多人未来将继承1-3套房产，房子不缺的情况下，房价出现大幅下跌，甚至像日本当初那样泡沫破裂，也未可知！

小结：低生育，毫无疑问是刺破房地产泡沫的最可能“灰犀牛”！虽然，目前已经放开“二孩”，但这却远远不够。你觉得呢？