禹洲集团隐忧：晋升千亿房企，利息吞噬利润！泉州项目遭维权！

12月7日，禹洲集团(01628.HK)公告称，公司年度销售额正式突破千亿。这比年初计划早了二十多天。就在不久前，禹洲才发布前11个月销售数据，前11个月禹洲实现销售额986.13亿元，同比增幅达到47%，这样的销售增速，根据第三方机构统计，在TOP50房企中名列前茅。

实际上，行业发展至今，千亿房企已不稀缺，但能够平衡规模、利润和负债的千亿房企却不多见，禹洲算得上一个。与众多中小房企为了冲击千亿而牺牲利润、造成负债高企不同，禹洲的千亿建立在63.7%的净负债率基础上。

规模、利润、风险“三驾马车”平衡发展，是禹洲为千亿房企提供的一种新样本。

“非典型”闽系房企

禹洲发迹于厦门，虽出身闽系，或许是因为老板常年在香港发展，禹洲身上并没有闽系房企的激进，反倒带有明显的港资企业特点，即低负债、高盈利、高派息。

布局6大核心城市群37座高能级城市

值得注意的是，过去26年，禹洲的发展轨迹很有意思。根据公开资料显示，禹洲在2000年后曾连续10年位居厦门楼市第一名。在厦门坐上第一名的宝座后，禹洲开始了外拓：2004年布局上海，并曾一度在上海做到前10，并以上海为支点，布局合肥、杭州、苏州、南京、宁波等；2006年布局天津，随后又以天津为支点，开拓唐山、北京、石家庄等。

在一个城市深耕、站稳脚跟，再以此为支点向外拓展，对房企来说无疑是最稳健的打法。

即使是冲击千亿的2020年，禹洲依然保持了稳健的发展态势，这在其财务指标中也有所体现。

营收再创历史新高

根据禹洲2020年中期业绩数据显示，期内禹洲实现总收入140.69亿元，较去年同期上升20.36%，创下历史新高。负债方面，至2020年中期，禹洲净负债率同比下降9个百分点至63.7%；手握现金约429.68亿元，现金短债比达2.49倍，优于行业平均水平。

今年以来，“三道红线”融资监管政策出台，不少房企纷纷“踩线”，但从禹洲的财务状况来看，即使按照“三道红线”的标准衡量，禹洲也优于大部分典型房企。

禹州泉州项目多维权？

2020年4月，据中国执行信息公开网披露信息显示，

据了解，禹洲城市广场是位于泉州市北翼惠安城南新区的一处商住两用性楼盘，324国道、世纪大道、竿林路穿越项目范围，开发商为禹州地产。目前，禹洲城市广场正在开发第七期，一期温莎公馆、二期温莎美地、三期海德堡、四期中央湖郡、五期伊顿公馆、六期剑桥学苑。

业主质疑：说好的“全部入学” 成空头支票？

朋友圈热议禹洲城市广场开发商“承诺的学区房无法兑现”

2020年12月，南安霞美禹洲·嘉誉风华遭业主拉横幅维权！南安禹洲·嘉誉风华项目是禹洲地产南安首个项目，择址南安霞美，位于南安市南安市霞美镇汽贸路（欢乐水世界对面300米）。霞美地处泉州西，该项目所处位置紧邻308省道/泉州西/南安高速口。 据资料显示，南安禹洲·嘉誉风华预计交房时间为2020年12月31日。据业主爆料，开发商提前交房，要求在11月30日-12月2日的3天时间进行交房，有些业主已进行交房，也有业主拒绝交房。 在这些拒绝交房的业主看来，开发商这些强制性交房，学校没有配置下来，开发商就提前交房。当初买房，很多业主是买房是奔着为了小孩读书，即可以入读霞美中心小学。而禹洲·嘉誉风华小区附近的楼盘尚都华庭、幸福鲤等小区都配置霞美中心小学。

千亿之后禹洲向何处去？

战略，决定方向。近10年来，一些房企的快速崛起，与其战略导向及背后的组织保障密切相关。而禹洲近几年的快速成长，也正得益于其前瞻的战略。

2017年，禹洲提出新的发展战略：区域深耕，全国领先。同时提出三年后实现年销售千亿的新目标。对房企而言，区域聚焦深耕无疑是提高产能和费效比的最好手段。区域聚焦深耕，就是在区域内聚焦资源，做深做透。

“现金奶牛”禹洲上市11年派息已超IPO价格

目前，禹洲布局长三角、粤港澳大湾区、海西、环渤海、华中和西南6大核心都市圈的37座一二线及准二线城市，坚定聚焦一二线。今年行业的“黑天鹅”，一些过去高周转的房企明显“失色”。但禹洲却能实现逆势增长。显然，过去禹洲区域深耕、聚焦一二线的战略得到了市场的验证。

行业下半场，增量大概率见顶，企业规模不再具有决定性意义，而创造价值、具备盈利能力则成为企业的核心能力。一直以来，禹洲都十分崇尚香港本土房企的经营风格，稳健增长，不盲目冲量。禹洲也将其稳健发展的策略定义为平衡规模、利润、风险“三驾马车”齐头并进。从今年的市场表现来看，规模逆势增长、利润保持稳定、净负债率大幅下滑，禹洲确实实现了“不可能三角”的平衡。

对禹洲集团董事局主席林龙安来说，今年冲击千亿和禹佳生活服务上市两个目标，目前已提前完成一个。

物业企业上市可能没那么顺利。今年以来，资本市场对物业企业上市看法分化加剧，诸多物业企业上市首日破发。禹佳生活服务能不能搭上这趟末班车，还是一个未知数。

在冲击千亿的道路上一路狂奔，已影响到了禹洲集团的财务状况，融资成本居高不下、增收不增利等顽疾，均需公司沉下心来解决。

追赶物业上市末班车？

林龙安曾说，要在合适的时机做合适的事情。

当禹洲集团（01628.HK）提前跨入千亿房企阵营之际，将旗下物业公司分拆上市，看似水到渠成。

12月13日，禹洲集团公告，拟将旗下主要从事管理服务的禹佳生活服务推向港交所主板。

今年以来，已有金科智慧、世茂服务等在内15家物业企业上市，远超去年的12家。初步统计，目前还有20多家正在准备或等待上市。

伴随着上市物业新股屡屡破发、房企遭遇“三道红线”等政策性约束，禹洲集团在年末之际分拆物业上市，并不算一个好时机。

尽管物业企业潜在的发展空间、拓宽融资渠道的优势明显，但资本市场已逐渐趋于理性，分化的局面正在加剧，禹佳生活服务能否成功上市，前景不明。

从业绩上来看，禹佳生活服务的业绩增长较快。

2017年至2020年上半年，公司分别实现收入3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元和2.75亿元，年复合增长率33.5%，同期，归母净利润年复合增长率66.2%。

斑马消费注意到，在已上市物业企业里，公司在管面积1320万平方米，不及行业排名第18位的正荣服务（06958.HK）在管面积一半，堪称微型物业企业。

另外，和大多数上市物业企业一样，禹佳生活服务难“断奶”。

报告期内，公司来自向母公司禹洲集团开发的项目提供物业服务收入，分别为2.12亿元、2.68亿元、3.7亿元和1.9亿元，分别占比公司收入的96.9%、94.6%、91.6和88.9%，来自于禹洲集团及其合营及联营开发项目收入比重99.7%，这应该是上市物业中比例最高的。

启信宝显示，禹佳生活服务设立于1997年。23年来，一直依靠禹洲集团输血，直到今年，独立第三方业务才有所进展。2020年7月，以对价2450万元收购舟山星城70%股权，获得在管项目42个。

在今年中期业绩会上，林龙安曾表示，物业板块未来将继续外拓及并购，3年达成物业管理面积1亿平方米。

在融创服务、恒大物业等较大规模物业企业上市之后，留给禹佳生活服务这样的袖珍物业还有多少市场空间？

况且，禹佳生活服务始终背着沉重的包袱，2017年-2019年，公司资产负债比分别为87.0%、88.2%、96.8%和96.4%。

冲击千亿，增收不增利

早在2017年，禹洲集团就按下3年冲击千亿销售规模的启动键。今年12月7日，公司公告称合约销售额已破千亿。

在今年严峻的市场背景下，大多数房企主动调低经营目标，禹洲集团如此高调，在行业里俨然另类。

接下来亟待处理和改善的是公司紧张的经营状况。

公司已出现增收不增利的局面。今年上半年，公司实现收入140.07亿元，归母净利润10.19亿元，同比分别增长20.36%和-37.81%。同期，公司毛利率和净利率分别为23.39%和11.07%，同比分别下降3.6个百分点、5.32个百分点。

猛冲千亿目标，已波及公司财务状况。

今年上半年，公司已经脚踩一条“红线”：现金短债比1.67倍，超过监管部门设定的1.0倍。6月末，公司资产负债率81.52%，在以后的融资中可能会遇到不小的阻力。

2019年，公司总借贷规模达到最近3年来高峰，为556.69亿元，当年资本化利息支出41.57亿元，超过当年36.06亿元的归母净利润。今年前6个月，公司资本化利息支出17.92亿元，同比增长15.76%。

今年5月左右，穆迪、标普下调禹洲集团评级。标普认为，禹洲集团的去杠杆化前景仍不明朗，未来收入增长可能会放缓，预计公司未来12个月内或不会得到恢复或改善。

这已引起公司警惕，今年中期业绩会上，林龙安就曾表示，在完成千亿目标之后，更要注重以利润为导向的业绩增长。

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