宝安：城市更新“绣花功夫”焕活古镇千年文脉

作为与东门老街、沙头角老街和观澜古墟齐名的深圳“四大古墟”，如今，地处宝安区的沙井古墟正迎来“新生”——包含古墟在内的沙井大街片区更新项目全面启动，未来，升级改造后的“金蚝小镇”将成为深圳西部中心的公共活力中心和粤港澳大湾区的海洋文化地标。

城市的高质量发展必然伴随着片区的更新与改造。但如何实现城市建设与文脉传承的“双赢”，让居民望山见水、乡愁可寄，成为深圳着力打造城市文明典范的过程中，必须直面的新课题。

为此，宝安区坚持城市更新与历史文化保护并重，鼓励“绣花功夫”微改造，创新探索出“连片旧屋村改造+历史文化街区活化”的实施路径和“政府规划统筹+市场主体实施”实施模式，既让城市留住记忆，也为深圳全力打造社会主义现代化先行区典范的战略目标贡献力量。

在沙井大街片区，曾经村民们祈求风调雨顺、出海平安的天后古庙依然香火袅袅，洪圣古庙门前的石阶上，已繁茂了百年的玉兰树散发着怡人的清香。古井、渡口、水路………历经岁月的洗礼，这片面朝珠江口的土地积淀了深厚的海洋文化，但随之而来的，也有基础设施成年累月，各类建筑年久失修等一系列问题。

目前，沙井大街片区面临着道路不通、龙津河水体污染严重，建筑质量较差、市政设施陈旧及公共空间严重不足等亟待改变的现状，片区内居民的更新意愿十分强烈。然而，在深圳市城市更新“十三五”规划中，金蚝小镇风貌区已整体纳入限制拆除重建区以及市城中村综合整治区划定范围，造成沙井大街片区范围内有5个社区按照一般更新单元思路无法立项，社区利益的失衡亟需由政府根据实际情况，推陈出新、主动作为来解决实际问题。

沙井大街片区城市更新单元规划效果图。资料图片

为解决各类问题，宝安区坚持“规划优先，片区统筹”理念，城市更新和土地整备局创新性地提出“重点更新单元+历史街区活化整治”的思路，将沙井大街片区（金蚝小镇）周边约3平方公里纳入片区规划统筹范围，并在重点城市更新单元申报时，先行开展片区规划研究工作，通过对用地结构与用地布局、道路交通组织、公共设施配套、龙津河水治理、历史文化整治与活化等进行统筹规划，一揽子解决沙井大街片区（金蚝小镇）痛点问题。

同时，考虑“利益共享、统一核算、整体平衡”的社区利益统筹思路，按照“优先满足社区还迁、保障社区相同拆赔比”的原则构建社区利益共同体，实现政府、社区各利益主体的多赢。例如，将历史文物集中、历史街区肌理明晰的23公顷连片旧村纳入历史风貌保护区，结合文物分布合理划定文物保护范围和建设控制地带，按照“重点保护、合理保留、局部改造、普遍改善”的原则进行提升；将龙津河综合整治作为重点，在保护的基础上研究通过局部拆除等方式适度拓宽局部节点，消除片区内涝风险；将现状建筑质量差、市政设施陈旧、存在安全隐患等片区，通过拆除重建方式完成升级改造。

“这是深圳目前唯一保存完整，仍还‘活’着的古墟，我们要用更长远的眼光和发展的角度去处理好城市建设与历史遗珠保护的关系，延续城市历史文脉，保护好深圳文化的根。”谈及金蚝小镇更新项目，中国城市规划设计研究院副总规划师朱荣远言辞恳切、语重心长。

据了解，自宋代至今，“沙井古墟”拥有约2500年的历史，片区内历史风貌建筑丰富，现存宋、明、清、民国等各个历史时期的文物保护单位共29处，其中有1处省级文保，2处区级文保，23处未定级不可移动文物，及大量历史风貌建筑。其中，龙津石塔为省级文物保护单位，也是深圳现存最古老的地面建筑，距今已有800年历史。

同时，沙井古墟还是深圳现存面积最大、保存最完整、最具特色的一片历史风貌保护区，自宋元朝代起便是广东一处重要的产盐地，也是最繁华的商业要津之一。此后盐退蚝进，沙井人开始插杆养蚝，逐渐孕育出享誉世界的沙井蚝及蚝文化，并逐渐演化成当今沙井最鲜明的文化基因。

沙井蚝文化积淀深厚，被称为千年蚝乡。

“在改造老城、开发新城过程中，要保护好城市历史文化遗存，延续城市文脉，使历史和当代相得益彰。”为延续城市人文底蕴，留住城市文化根脉，宝安区对该区域实行严格的建设行为管控，明确在没有想清楚、看明白的情况下予以“留白”，宁可不改也不能乱改。同时，为坚决杜绝大拆大建，区委区政府将该片区划入《城市更新“十三五”规划》限制拆除重建区。

在此基础上，宝安积极探索建立历史文化遗产保护激励机制，在文化保护优先前提下平衡各方利益，充分发挥市场力量在历史文化遗产保护中的积极能动作用，实现保护和开发的共赢。

沙井现貌

据了解，宝安全力推动沙井大街片区(金蚝小镇)重点城市更新单元列入城市更新单元计划，突破常规的“以拆论拆”，将历史建筑、历史风貌区等“不拆”的空间纳入城市更新拆除范围，通过容积率转移或者奖励等方式，鼓励实施主体自行理清历史建筑、历史风貌区的经济关系，按照批准的历史风貌区保护专项规划对历史建筑、历史风貌区进行修缮整治和活化提升后，作为贡献用地无偿移交政府，共同打造一批特色文化街区，提升宝安城市文化内涵，力争在加强保护的前提下开展城市基础设施建设，有机融入现代生活气息，让古老城市焕发新的活力。

“作为全市规模最大旧屋村改造项目，以及全市首个以‘历史风貌区活化’为核心的重点城市更新单元，金蚝小镇项目的复杂程度和实施难度堪称宝安更新单元之最。”宝安区城市更新和土地整备局相关负责人介绍称，沙井大街片区(金蚝小镇)拆除用地面积达1.4平方公里，涉及13家社区股份公司、近万股民，项目规模大、主体多、问题复杂。

为加快推动项目立项，沙井街道办创新成立金蚝小镇片区党委（非建制性区域化党组织），引领统筹工作区域内各类组织、各方力量、各项工作、各种资源，通过发放宣传手册、开展政策宣讲、引导实地考察、测量测绘、党员先锋模范带动、全体动员和个别约谈等方式联合开展拆除范围内3094个地块的更新意愿征集等相关工作。

在片区党委引领下，社区股份公司及各方力量迅速形成共识。仅一个月时间，13个股份公司均通过了股东大会决议，其中11家股份公司以超过90%的意愿高票通过，通过率创近年来新高，最终同意拆除重建的用地面积达到1.16平方公里，更新意愿超过80%，有效推动了沙井大街片区(金蚝小镇)更新立项。

为保障项目可实施性与公共性，在项目实施过程中，宝安区采取“政府规划统筹+市场主体实施”方式，积极开展政企合作，以公开竞赛方式引入有丰富城市更新经验及文创运营经验的市场化企业，保障项目顺利推进。

【记者】胡百卉

【摄影】何俊

【作者】 胡百卉

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端