中骏方隅CEO陈坚: 5-7年后的长租行业一定比现在的物流地产更好

租赁品牌周周鉴

租赁品牌线上测评

每周详细解读一个公寓品牌

本周主题：产品模块—中骏方隅

更多品牌测评

敬请持续关注CRIC租售上海

先行者谁也不曾走过平坦的路，

摸索而碰壁，跌倒了又爬起，迂回而前进，

留下歪歪斜斜的脚印，为后来者签署通行证。

Vol.01

中骏从2017年开始布局公寓业务，2018年初方隅成立，2019年长租公寓业务升级为集团“一体两翼”发展模式中的“两翼”之一。

截至2020年11月，方隅在上海总共开业门店11家，总开业房源数超3000间，其中近2000间为重资产，通常重资产项目扩张速度会比较慢，但方隅仍然保持着较快的扩张速度，分析师以为这与个人经历带有有浓重金融色彩的方隅领头人——陈坚不无关联。

方隅在发展战略制定、产品打造、品牌运营、资本管理等方面都有哪些值得业内深挖学习的经验，分析师带你走进行业大咖——陈坚的世界。

▲ 视频仅节选部分观点，详情可阅读下文

﹀

﹀

﹀

人物简介

陈坚，方隅控股副董事长兼CEO，2018年4月加入中骏方隅，曾任职于瑞士银行、汇丰银行、摩根大通和麦格理，拥有超过20年国际投资银行从业经验。作为方隅的领头人，他常说，“我们要为客户提供有归属感的生活，成为生活方式的引领者。”

访谈实录

方隅始终坚持“基金管理+数字化连锁经营”的商业模式，可否详细介绍一下这种模式的操作方式和盈利点？

单枪匹马做重资产项目资金承压大，引入基金管理不仅能分摊成本，也带来了更多盈利点。

陈坚

长租公寓是中骏集团“一体两翼”战略的重要组成部分，而想要在长租公寓这条路上走的长远、出色，便不能只做包租。方隅以重资产持有物业为主，但重资产项目成本很高，前期资金承压较大，所以方隅选择了引入基金管理共同来做，这种商业模型在澳大利亚、美国等西方国家也是很普遍的。

关于盈利点，包租项目的租金差就是利润点，重资产项目的盈利点在好的收益率以及退出增值。而引入基金投资，在开发、运营、退出等多个环节我们都可以收取基金管理费用。所以，投资重资产项目如果看的准，利润来源是比较丰富的。

方隅以重资产持有物业为主，但近期开业了多个包租项目，包租项目在方隅的战略中占据什么样的地位，对方隅的品牌发展有何益处？

方隅希望打造具备成长周期的产品，将租户融进方隅的生态圈里。

陈坚

方隅主力产品是精品公寓和国际公寓，其目标客群有三类：①25-30几岁，经济基础好，因工作原因长居一线城市，没有过多服务类需求；②企业中层管理人员，对未来社会地位提升有期待，对生活品质要求高；③20多岁，家庭经济基础好或是网红、KOL等拥有一定财富的年轻群体。

这些客户对产品的黏性高，当产品令人满意时，客户会愿意在方隅的生态圈一直待下去。而方隅也在向外扩大生态圈。

包租项目多为云涛公寓产品线，即青年白领公寓，当下这类客户更多是刚毕业，没有太多资本累积。而在未来，他们中的部分通过职位、社会地位等的晋升，也会进入到方隅主力产品的生态圈中。

方隅国际公寓

方隅精品公寓

云涛公寓

方隅产品定位在于中高端市场，在进入市场之前并没有太多的市场借鉴，为什么会选择进入这样一个未知的市场？

集中式公寓是一个金字塔，最上面是服务式公寓，最下面是普通白领公寓，方隅选择了中间部分。

陈坚

白领公寓目标群体基数大，成本相对较低，可以用有限的资金做出一定规模，因此，选择进入的企业很多；而对服务式公寓来说，目标人群少，且服务重，固定成本高，甚至不是每个项目都能够盈利，尤其是当入住率有浮动时，盈利很难控制。

而对中间部分来说，做的人不多。方隅的想法是，将产品标准做到与服务式公寓对标，但提供有限服务，如健身房、高品质公区、24小时管家、社群活动等服务。将产品定位在介乎服务式公寓与白领公寓之间，方隅的竞争对手就只有民宅，而其品质又超出民宅，这样其在竞争和盈利上都有一定保障。

▲方隅浦江精品公寓公区实景图

可以看到方隅的产品品质在行业中是领先的，较高的成本投入下要如何保障项目的盈利？

其实不一定高成本，好产品不应该直接与高价格挂钩。

陈坚

拿项目是做重资产最大的成本，方隅在拿项目时对成本管控较严，而且相比改造类项目，方隅的项目空间使用率更高，分摊下来成本并不会太高。

而对于产品打造中石材的使用，高品质家居的配置等，方隅已经形成了一定的标准化，成本相对不那么高。但方隅的标准化，只需要做到百分之七八十，其余部分要做出调性。

陈坚总认为，在拿重资产项目时，通过对拿地到后期运营等的测算，预测的项目收益率和企业内部投资回报率能够达到标准时，投入产出比才是合理的。

上海方隅浦江精品公寓

上海方隅中骏广场国际公寓

听闻在疫情期间方隅仍然保持着80%以上出租率，能够有这样优秀的运营结果，方隅在运营方面做了哪些努力？

对房地产存量物业而言，疫情影响最低就是长租公寓和物流地产。

陈坚

长租公寓在其他国家是一个很稳定、发达的行业。其最大的特点是，防御性、防周期性很强。08年美国金融风暴时，房地产存量物业中，酒店、商业、办公都受到了很大的冲击，而长租公寓依然保持了较好的盈利。同样地，其实，疫情影响最小就是长租公寓和物流地产。

疫情期间，方隅做了监控人员流动，重视消毒卫生等多种防疫措施。但说到疫情的影响，我们看到的是疫情下续租率较高，老带新的比率也有一定的提高，所以，对方隅来说疫情的负面影响并没有很大。其实，反而因为疫情，更多人会选择品质更高的产品以应对其安全需求，疫情对高品质长租公寓或有正面影响。

近期蛋壳暴雷事件非常轰动，之前也有知名长租公寓品牌湾流暴雷风波，方隅作为房企系的品牌，稳定性是比较强的，相较这些品牌，方隅对租户对投资方有什么样的保障？

责任心很重要，方隅要做行业的长期主义者。

陈坚

方隅17年年底成立，方隅的投资团队考察了大量的项目，经过测算可能亏损的项目宁可不做。亏损不仅会影响企业持续性的问题，还会给我们的客户以及投资伙伴带来伤害。

中骏集团的风格一直都较为稳健，负债率表现良好。长租公寓业务是集团“一体两翼”长期战略布局的重要组成，我们从不只是看3-5年的利益，方隅要坚持做长租行业的长期主义者。

对于到2025年实现20万间的目标，方隅会进行怎样的城市布局？

20万的目标我们很有决心来做，近几年专注一线及强二线城市。

陈坚

城市布局上，一方面，受益于流动人口基数大，租金收益高，近几年方隅依然会专注一线及强二线城市，如北上广深，杭州、南京等；另一方面，也会考虑基于中骏集团的资源背景下的一些城市，比如中骏拿到的一些项目委托方隅做运营管理等。

陈坚总投行出身，可否从投行的角度谈谈对公寓行业、对方隅发展的看法？

5-7年后的长租行业一定比现在的物流地产更好。

陈坚

投资是快节奏的机遇性行业，投行家通常是短期行为者，追求短期快速收益。而长租公寓是个苦活，经营周期长。很多朋友会问我，做长租公寓习不习惯，其实，从个人角度来说，我更习惯长线思维，长租公寓是一个长期的战斗。

做投行更多地看到不同行业的前景。我认为，长租公寓就像5-7年前的物流地产，前景很好，但目前成熟的买卖市场还没有形成。如果说对未来的展望，5-7年后的长租行业一定比现在的物流地产更好。

结语

方隅虽然进入长租行业较晚，但其思路清晰，定位市场相对空白的中高端领域，打造高品质产品，并坚持做行业的长期主义者，以严苛的投资标准看待项目，在盈利的前提下进行扩张，这不仅是出于商人的考虑，也是其对整个社会的责任感。

未来，方隅将继续在自己的赛道上坚持跑下去，我们也期待看到更多优秀的品牌在长租行业持续发力，克而瑞租售上海也会持续为大家带来更多租赁品牌测评及行业研究，敬请持续关注！

2

3

4

5

6

7

8

9