万亿商办市场红利殆尽，匠人科技想用数字工具构建地产新基建

产业红利消失后，服务商该如何变革？这是成熟产业进入规模瓶颈后普遍遇到的问题。

以地产行业为例，过去40年，中国房地产行业在消费、投资双轮刺激下，构建起20万亿元规模的泛地产市场。其中，商办地产持续火热，在双创浪潮、企业主体持续增长中一路高歌猛进。

尽管如此，中国商办地产代表公司SOHO中国自2014年起就在不断出售旗下资产，2020年旗下租赁价格更是出现打折促销。市场传言，SOHO中国考虑出售所持商业地产多数股权，交易价格折合人民币超500亿元，黑石集团、高瓴资本都成为其暧昧对象。

商办地产红利正在慢慢消失，资产管理方正考虑抛弃资产，显然交易中介服务市场正在萎缩，除此之外，服务商还能提供什么服务？答案是数字化的专业服务。

商办地产中介与数字化的选择

成立于2015年的匠人科技创始人兼CEO项铭认为，行业红利消失，最好的解决办法是业务专业化与数字化。

他和团队过去有过多年商业资产管理与中介服务经验，在创办CREAMS前，曾创办过商业地产中介公司搜办，但在8个月后，团队选择转向资产管理SaaS产品。

“在（搜办）尚有盈利的情况下，我们还是选择了退出与转型。”项铭提到，过去商业地产发展借助了城市发展红利，在2015年以前，资产仍是增量市场，资产持有方和租住需求方的信息不透明，中介还能吃到红利，几乎所有的商办二房东都能盈利。

随着行业信息量变大、透明度提升，2015年后商办中介服务公司呈现“532”现象：50%经营状况一般，30%公司表现很差，20%相对好一些。

2010-2019年中国办公楼新开工房屋面积情况/亿欧智库

局面变化来自于三方面原因：存量供给持续扩大，价格遭受压力；需求持续萎缩，特别是周期或短期需求骤减（例如新冠疫情早期无法线下销售）；城市红利消失殆尽，城市发展带来的需求增量变少。

2010-2019年中国办公楼销售情况/亿欧智库

不仅仅是资产端，项铭告诉亿欧，客户服务需求的颗粒度也在细化，对“带看”、“楼盘信息”需求依赖度降低，交易主体向需求（买）方轮换，商办中介价值正在被削弱，资管与买方都需求更高阶的管理服务。

如果粗看房地产交易，交易中介确实是一门好生意。

在商品房领域，诞生了链家、我爱我家、房天下、贝壳找房等知名公司。核心原因在于商品房特别是二手房市场需求大，一方面租售市场均可以形成网络效应，另一方面信息的价值仍然很高，中介带看仍是关键服务。

但在商办中介服务链条中，运营方的招商部承接了大部分买方提出的服务，在完成楼盘信息整合、带看后，招商部反而成为向买方提供核心服务的输出方。

招商部自我广告意识不断提升，营销手段层出不穷，进一步削弱了买方对中介的依赖：找办公室甚至不需要中介也能完成。

与二手房相比，商业办公楼宇交易对象是“B to b”，双方都具备一定信息能力架空中介。

因此项铭分析，这也是中国商办中介服务没能跑出一家上市公司的关键原因。商业办公市场不小，但服务的方向错误了。

项铭分析，想要重新赢得市场认可，离不开专业服务，载体应该是数字工具。

因此搜办转向匠人科技后，产品矩阵也向着标准化更强的全SaaS工具发展，目前旗下拥有数字资产管理工具CREAMSS、招商管理工具LikeCRM（来客）以及商办经纪人作业工具“经纪互联”。

匠人科技成立后累计获得近亿元融资，投资方不乏启赋资本、晨兴资本、硅谷银行等知名投资机构，今年4月获得红杉资本中国基金领投，五源资本（原晨兴资本）、未来启创基金跟投的B1轮5000万元。

效率工具与数字资产的产业机会

尽管方向已经瞄准全SaaS工具，项铭却认为这并不是“关键壁垒”。

亿欧分别拆解了匠人科技的服务，核心产品是资产管理工具CREAMS，包含资产数据实时更新管理、项目统筹管理、电子合同审批、财务摊销等功能。

CREAMS产品截图/匠人科技

CREAMS产品截图/匠人科技

在CREAMS数据舱中，包含了大量数据管理，包括出租率、计租率、计租均价、实际现金流等38个资产管理数据，核心目的是提升管理效率，完成流程自动化。

LikeCRM（来客）产品截图/匠人科技

如果CREAMS是资产端的数据中台，在管理的前端，LikeCRM则扮演了前端营销的角色，与大多CRM工具一样，LikeCRM围绕项目招商部搭建了租赁管理工具，实现租控管理、客户管理、中介管理，并缔连各类营销平台与另一款产品经纪互联。

相比前两者，经纪互联是服务中介与招商部门的平台产品，作用于双边撮合交易，一方面CREAMS和LikeCRM覆盖的招商部资源会上线经纪互联，另一方面也能免费提供招商房源给市场中介团体与个人。

在项铭看来，软件本身无法为匠人科技树立关键壁垒，难以被竞争对手复制的是行业经验和认知。例如38个独特的数据维度，以及围绕资产管理、销售管理而给出的策略建议，甚至更重要的是，匠人科技通过工具积累的数据就是价值飞凡、壁垒十足的资产。

目前市场还没有公开的商办资产数据库，数据采集本身就颇具难度。匠人科技看似是数字工具的提供者，同时也在积累大量地产数据，目标是成为商业办公地产领域的数据管理服务商。

美国商业地产上市公司CoStar目前市值超300亿美元，其商业价值在于掌握了全美大部分商业地产数据，借助经纪人、公开渠道、旗下的Loopnet和实调人员完成数据采集，可以记下每一个房间从建设、出租、出售，到拆除的所有数据。

仅依靠数据服务，美国商业地产超8成交易都与CoStar有关，单季营收数亿美元，净利润数千万美元。

项铭告诉亿欧，中国商业地产数据领域仍处在发展阶段，目前两大核心问题困扰行业发展。

首先是虚假信息过多，大量中介为了获取买方用户，发布错误资产信息；另一个则是数据更新不及时，相比欧美，中国缺乏有效的数字工具。

因此在匠人科技的产品矩阵里，所有产品都是在布局数据，目标是更贴近资产方、需求方以及经纪人，采集一手数据。

CREAMS作为核心产品充当了数据管理角色，同时也是其核心付费产品；LikeCRM则是拳头产品，负责打开招商部门市场，进一步携带CREAMS进入其中；经纪互联则可以在资产资源富集情况下搭建双边撮合，满足招商部门业务需要，进一步增加留存。

截至目前，CREAMS覆盖了14000幢楼宇，管理面积超过2亿平方，付费用户数百个，平均客单近5万元；LikeCRM借助全免费策略，超5000个商办资产招商部门在使用，有超过60%活跃用户。

也正是看到商办中介盈利价值有限的情况下，匠人科技的经纪互联将永久免费，专注服务经纪人与招商部门，更重要是构建与招商部门的粘性。按照项铭估计，如果招商部门停止使用LikeCRM与经纪互联，单月咨询量将下降1/3。

尾声

面对未来，项铭认为，商办地产市场会越来越难，市场供应量不断提升，资产方对服务商的要求也不断提升，行业规范性不断提高，服务商的自我约束度也会同步提高。

目前LikeCRM与经纪互联已经进入苏州、杭州、深圳、上海市场，年底将进军北京等更多一二线城市，同时内部也已经开始新的产品开发。

针对商业地产数字化未来，项铭认为，核心管理层的认知是最大挑战，从上至下还是会遇到用户抵触心理，需要市场进行教育；而对于自身，工具之外的数据应用挑战依然不断，所有商业地产数字服务商需要不断提升自己的数据认知。