北京大兴：别再乱买了，只有这几处有价值

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　回答：大兴区很大 我们通常所指的大兴，往往是4号线大兴线沿线；8号线南段通车后。加上了瀛海等部分板块。 从实际市场的价值来分析，大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过500万，流动性容易受限，即使是龙湖天街这样的标杆，大户型的成交占比低和折价十分明显。 而黄村北面，枣园高米店西红门等地区，品质次新类房产，部分可看500万往上。 但是这类情况，又容易受到房产本身溢价所限制。 综合来说，大兴线虽然有15公里的绝对距离，但由于属于同一类需求，地段价值没有明显差距，价格十分接近，总体上仍然以250-450万作为主选。 超过500万的市场，我们有更多更优的选择。

　　提问：房姐您好！我是sfsd，子弹300。户口海淀，儿子目前在十一学校上高三。想买一套房子先出租5年以上，等孩子毕业工作后根据具体的工作地点，再卖出置换，给他作为首付。之前一直看十一学校附近远洋山水和远洋沁山水这两个楼盘，想听听您的建议？我是不是目前不用被地点所困？因我现在住在铁建。是不是也可着眼全北京来选择？求推荐！多谢了！

　　回答：投资不建议这两个盘，由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价 投资应该选着相对的洼地，推荐看朝青、望京板块

　　提问：房姐您好：新人首问，对您的专业表示万分钦佩，期待得到您的指点。 非京，小孩明年入小学，所以正在看朝阳的学区房。目前主要备选为欧陆大厦的公寓房，据说有陈经纶嘉铭学位，考虑原因是单总价低，但是正因为这个会很担心有是否坑：一是这个公寓房的学位属性可靠否；二是它的保值增值可能性大吗？三、除了没燃气，商住混合，这类房子自住还有没有其他硬伤？ 因这次买房是置换，现有住房今年12月底满五唯一，目前还没挂牌出售。我老公担心欧陆大厦作为学区房升值太快，所以想先跟卖家那边先交定金锁定价格，争取多谈周期。问：这么急着下定可取否？

　　回答：1. 是学区房就是可靠的 2. 学位在就有升值空间，也是他的风险。价格受政策影响大 3. 出租办公的多，人员会比较杂 4. 策略没问题，你们是刚需有看中的及早锁定是对的

　　提问：星姐你好，我有一套苹果社区南区124平的西南向三居，楼层和户型都很好，现在想换一套富力城或者融科橄榄城差不多面积的三居，需要加200万左右的净价，加上税费要230万左右吧。另外，我现在主要是公积金贷款利率低，但贷款也不多100多万，换了就得1.2倍商贷利率了，有这个必要吗？我考虑置换主要是担心苹果社区物业一般，现在小区还可以，但怕年头久了不大保值。对学区没有需求，如果要置换，富力城和融科橄榄城哪个更好呀？如果不换的话，我到明年手头有500万现金，也还有一套购房资格，可以贷点款，再买套小的投资房，你有什么建议吗？

　　回答：建议置换，富力城推荐看D区，富力城和橄榄城从保值和居住角度都还不错 没有明显的差距。你可以结合自己的出行便利度和喜好来选择。明年有资金可以再投资一套东三环老公房

　　提问：首问，恳求指点迷津。 【京户无孩。婚前公积金劲松老破小两居+商贷西坝河老破小一居。租住金地国际花园三居。无通勤需求，自住+保值。两房都卖+手里现金预计共1100个。】 顺着房姐以前的问答踩了盘，觉得不错的：大望路（金地国际、乐成国际）、望京（保利中央公园、东湖湾、华彩国际、橄榄城三期、臻园、上京新航线、华鼎世家、华樾北京），其它（天鹅湾北，阳光上东) 问题： 1、目前看的板块（望京，大望路）和楼盘合适吗？如果有特别不合适的请指出。 求推荐其它类似配套齐全的板块和盘（奥体？东大桥？朝阳公园？）。因没有学区和通勤限制，选择余地有点多，看得眼花，求重点建议关注板块； 2、感觉两个首贷都没用好，求置换方案指点。a、卖二小换一大，二贷1300买一大；b、卖二小，全款抵押（没操作过，会不会办到一半被查），另外您觉得买多少钱的合适呢（收入大于200，但又不想全投到一个房里，想稳妥）；c、卖一小买一中（主要考虑两个老破小拿到全款周期太长，担心房价变化）；d、两小合适就卖，主要用老人票（还没开始办，年底才满60；担心亲家有意见）；e、卖二小，全款买一大，抵押出来投资一个小的（是否有意义）； 3、求提示，我选房在现阶段最容易跳进去坑。 4、问一个盘。普渡寺东西南北巷，2003年开发商回迁正经商品房，两层现代小四合院，据了解北京独有区域。离故宫、王府井近，学区较差不算好的学区房。与平房相比，无被腾退的概率。值得投资吗？在什么情况下值得购买？

　　回答：1. 楼盘基本正确，适合品质自住。建议集中看望京和双井板块 2. 方案e更好，全款优势入一套品质自住，抵押出6成，再入一套2居作为投资。总月供大概在3-4 3 如果需要保值属性 不要过度关注装修 品质等因素，优先考虑地段和价格 4 不建议，价格贵。自住不一定合适 。北京已经不是中心外扩式发展了，靠近中心不一定保值就好。

　　提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变： 1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？ 2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？ 3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？ 4.塔楼比板楼应该折价多少？ 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？ 6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？ 7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？

　　回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的

　　提问：房姐你好，首次提问。 【个人情况说明】：京籍，金融街上班，目前住西城老破小学区房，父母住丰台改善。我目前还是首套，预算900-1000，想购置中海天钻（石景山 单价7.6-7.8）。由于单位有一些住房补贴，大约一个月1万，只有购房才能使用，故产生买房想法。 【问题】:请问房姐，我这种改善型需求，中海天钻适合么？我知道新房的投资价值很低，溢价太高。石景山古城区域未来发展您怎么看？如果自住是否可以？未来孩子上学可否用父母的学区房名额？其他区域是否有推荐（去金融街上班方便的区域）？ 以上，感谢。

　　回答：石景山主要缺乏产业支撑，自从首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竞房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，如果不能成为一个产住结合的板块，也不会有多大的升值潜力，更多是承接溢出需求的人群，自住角度是可以入的。 用老人的名义，上学是完全没有保证的，肯定被调剂。

　　提问：请教房姐，像朝阳石佛营，十里堡一带已经六、七万了，也不是什么学区房，他的增值空间在哪呢？它的历史高值是多少？

　　回答：老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。 老破小的优点在于上车。可投资的板块大多 在市区地段，居住密集地段，这也是老破小的价值支撑。

　　提问：房姐老师好，老公终于被说服投资房产，但是却看上了一个我认为是CEO的小区，海淀和昌平交界处的枫丹丽舍。他说那周围要规划建配套，以后会升值。而且一层带院子的房比二楼以上还贵很多，他觉得可以投资养老兼顾。 请问房姐的建议。

　　回答：枫丹丽舍合理价值5万。 周围缺少发展空间，并且竞争楼盘太多，即使出现黑天鹅利好，平摊也极低。 一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折。 建材城吃灰，不适合养老。 一楼带院子折价后约3折可以，花钱兴趣不大，北京院子向来溢价居多。

　　提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自住品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！

　　回答：1. 如果看630 总价你们的月供会在1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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