中国公募REITs已箭在弦上

2020年8月6日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》，标志着基础设施公募REITs试点的落地推行。随后首批试点项目申报工作积极推进，截止目前，申报项目已通过省发改委的评审，正在国家发改委评审过程中，且多家上报项目的基金公司已赴发改委进行答辩，这意味着距离公募REITs产品正式出炉又迈进了一大步，中国公募REITs已箭在弦上。

境内资本市场的“公募REITs元年”即将到来。

在证监会和发展改革委层面，已形成“1+2”制度体系，即证监会和发展改革委联合发布的通知，加上证监会的“公募基础设施基金指引”和发展改革委配套的“试点项目申报通知”

作为基础设施公募REITs试点业务规则体系框架的重要部分，深交所配套规则“1个办法+两个指引”已于今年9月4日至15日完成公开征求意见，近期将在履行相关程序后正式发布。

12月12日，深圳证券交易所副总经理李辉在中国（北京）2020国际REITs发展论坛上表示，基础设施公募REITs配套规则即将发布，首批试点储备项目已上报至国家发展改革委，业务技术系统也准备就绪。接下来，深交所将会同各方加快推进相关工作，进一步完善规则体系及相关配套政策，优化交易机制，提升二级市场流动性。

今年4月30日，证监会和发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。目前，基础设施公募REITs试点的规则制度体系已初步构建完成。

在证监会和发展改革委层面，已形成“1+2”制度体系，即证监会和发展改革委联合发布的通知，加上证监会的“公募基础设施基金指引”和发展改革委配套的“试点项目申报通知”。在配套规则层面，证券交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会等单位正有条不紊地推动制定发布工作。

李辉表示，作为基础设施公募REITs试点业务规则体系框架的重要部分，深交所配套规则“1个办法+两个指引”已于今年9月4日至15日完成公开征求意见，近期将在履行相关程序后正式发布。

结合公募REITs配套规则制定、试点项目储备等方面的工作实践，李辉建议关注以下四方面的关键问题：

一是完善基础设施项目的合规性要求。筛选优质项目，确保基础设施REITs稳健起步和可持续发展，是本次试点最为关键的环节。有不少项目或多或少存在土地或股权转让存在限制、特许经营权转让需取得主管部门同意等问题。深交所正积极通过与各省市政府和主管部门的对接合作渠道，密切配合相关部门，配合各方共同商议、研究对策，完善项目合规性要求。

二是健全REITs治理长效机制。本次REITs试点采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构设计，可有效借鉴现有上市公司治理经验，明晰基金管理人、托管人、运营管理机构、基金持有人等各参与主体的权利和义务，建立有效治理决策机制，形成良好的协同和制衡机制，切实保护投资者的合法权益，提升基础设施基金的运营管理水平。

三是丰富二级市场交易机制。结合前期调研，为更好地契合投资者需求，提高二级市场流动性，深交所配套规则明确，在现有竞价交易、大宗交易基础上进行适度优化并引入询价交易方式，基础设施基金可作为质押券参与债券质押式协议回购和债券质押式三方回购业务，可以选定流动性服务商提供流动性报价服务。接下来，将进一步推动拓宽投资者群体，优化交易机制，更好满足投资者现实交易需求。

四是推动出台配套支持政策。结合首批试点项目情况，基础设施项目仍面临一些共性的实际问题。如在资产重组和资产运营环节尚未实现税收中性；在国资转让环节，需履行国资进场交易程序。目前，部分区域的试点项目已有可借鉴的创新实践。深交所正配合证监会积极出台相关配套支持政策，为REITs产品的长期发展奠定基础。

组织架构：

主办单位：通达金融 中国REITs联盟

团队计划：

2021年1月9-10日 粤港澳大湾区公募REITs线下专题培训（第二期）·深圳

2021年3月26日 第五届中国房地产资产证券化与REITs高峰论坛·上海

2021年3月27-28日 长三角房地产资产证券化与REITs专题培训（第二期）·上海

2021年4月24-25日 京津冀公募REITs线下专题培训（第二期）·北京

四大主题方向：

l 基础设施REITs产品的架构搭建与实操

l 公募REITs基金管理与运营

l 基础设施REITs评估定价实务解析

l 中国版REITs税务要点详解

参考大纲：

第一部分：1月9日，09：00-15:30

基础设施REITs产品的架构搭建与实操

基础设施REITs的产品特性及意义

基础设施REITs的交易结构与步骤

公募REITs的市场情况及开展建议

基础设施资产的类别分析

实操过程中的难点解读

往期项目管理经验分享

第二部分：1月9日，15:30-17:00

公募REITs基金管理与运营

REITs基金管理公司的定位

基金管理人的职责及重要意义

REITs的简易定价模型解读

公募基金管理的工作范围

国际REITs运营管理模式分析

基础设施REITs产品实操要点

第三部分：1月10日，09:00-12:00

基础设施REITs评估定价实务解析

评估工作中需关注的会计处理难点

不动产基础资产选定标准及特点

REITs估值方法优劣势总结

公募REITs新基建发展

尽职调查及估值要点

基础设施类典型案例分析

第四部分：1月10日，14:00-17:00

中国版REITs税务要点详解

中国REITs的“税收优惠”

REITs税务规则本土化

REITs涉税情况梳理

主要环节的税务筹划

REITs税制优化升级

当前面临障碍及解决措施

李辉表示，早在2002年前后，深交所即已探索向境内引入REITs产品。目前，深交所累计发行私募REITs产品近1000亿元，初步形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强、多元化投资者聚集的特色REITs板块。深交所持续打造的创新资本市场、产品、技术体系，也为基础设施公募REITs试点创造了更好的生态氛围和环境基础，“期待未来与市场各方主体有更多的合作交流，合力推动我国REITs市场的长远健康发展。”