买房指南：在北京，只有这几个板块值得投资

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：您好 第一次提问 北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 （租）有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 1要不要再攒多一些钱买高端点的房子 现在继续租 2或者压力大一些 现在解决工作居住证 或者结婚的方式 买望京的房子 哪个楼盘更划算呢 3 如果现在先不买 用5万 10个月咋解决工作居住证啊 去哪里办啊 4 看上了景粼原著的洋房 顶层128平 900万 不知道您看不看好 5感谢回答

　　回答：你好，感谢付费！ 最近总是有人问我，现在买北京会不会站岗? 确实有可能站岗，但是以北京经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。 现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚； 二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。 买房不能等，除非你赚钱能力很强很强，否则越等差距越大，永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。 长线（踏空）风险就是短线风险。 北京破限购方案： 结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 找渠道办理居住证，周期15个月左右。 高级人才，有的单位落户； 某些法拍，可以不限购。 注册公司购房，不过税费比较高。 孙河定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房，以别墅和洋房为主。产业更是基本没有。如果景粼原著是自住，喜欢就好。投资的话，肯定是跑输的。 子弹400，考虑自住+投资，更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘，比如融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园、北纬40度、臻园等。

　　提问：房姐好，之前的问题一直没有回答，再次请教一下：700-1000，纯投资，请问望京宝星国际和宝星华庭有什么区别？如何选？什么价格可以入手呢，谢谢！

　　回答：宝星园一期属于老小区，2001年的； 宝星国际二期06年差不多次新水准； 宝星华庭三期，2010年后的品质次新。 虽然在同一个位置，但是品质的差异也明显，7以内可以入

　　提问：房姐您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，子弹250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，房姐有没有建议的区域或小区？ 2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？ 3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域房姐推荐哪里呢？ 4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，房姐的建议是？

　　回答：250首付 买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区

　　提问：房姐你好，这是我的第三个问题，前2个都得到回答，非常感谢！现在在按照西城学区票+天通苑的路线规划。上学自住都有了压力还不大，毕竟2个小孩上学教育的支出是未来大头，估计上学还要租房住。现问题有二：目前有一套小房子，再买二套的话需要卖掉这个，西城学区打算明年入学结果出来后入，政策明朗些，孩子后年上学，请问我这新两套买的顺序应该是怎样？天通苑何时入？需要利用抵押什么的手段吗？两个房子用谁的名有讲究吗？问题二，天通苑经初步了解，东二东三顶复都是楼梯房啊，您说的电梯加装未来能加上吗？47号楼是个25个单元的大楼，这环境。。。也看了电梯房，那单价就三万多甚至四万了，超过您说的450-600，是不是就不要买了，选房这一块有点迷惑，您的建议是单价多少以下买天通苑，如果高于多少就选择哪里（望京或其它）？非常感谢！

　　回答：1. 后年上学，就先考虑学区。你现在资金充足的话就全款抵押入。如果月供能力强但首付不够就做垫资全款再抵押 2.短期加装电梯可能性不大。天通苑单价3以内的都不错，只看总价700内的标的

　　提问：SFSD首付120以内，主要投资，7月够资格。看了您推荐甜水园、金台路、十里堡等地段老破小我比较认同。有几个更细的选筹问题咨询下： 1.该地区00年代房源少些也贵些，投资角度看90年代 or 00年代区别大吗？ 2.朝向、楼层、地铁站距离、有没有电梯，对投资影响大吗 3.为什么推荐公房？该地区的老破小商品房能入吗 4.3号线两年内开通，对石佛营意义如何？石佛营和“甜水园、金台路、十里堡等”相比如何？

　　回答：90后即可，主要看价格，实际差距并不大 尽可交通便利，这种上车刚需盘交通很重要 商品房一样可入 石佛营未来的前途主要看那一片片的空地能不能放开开发，放开的话，又可以形成一个高端组团。所以石佛营也是可以看的片区

　　提问：房姐您好！一直在看您的帖子，我在外地有房贷所以在北京算首房二贷，老婆和我在望京、沙河工作（未来可能会变动），家庭年收入现金60。到年底计划凑到280～300现金，在看500以内房子，计划第一套以投资为主，5年后再换改善自住。 1.目前主要看了回龙观、天通苑和望京，认为500万内望京潜力更大，不知是否正确？ 2.望京南湖东园二区6楼顶层56平2室1厅（其中一房为露台改建）410万；5楼67平2室1厅450万；澳洲康都67平一居490万，您觉得哪个更好？或者有其它推荐？ 3.中介带看了旧宫限竟房洺悦湾89平三居467万（普宅），要最近两天决定是否入手，如果把它和望京500万内对比，您推荐哪个？限竞房拿到房产证后能否抵押贷还是要等到契税5年后才行？ 4.除了以上您是否有更推荐的区域和小区？

　　回答：1. 位置上肯定望京更好。不过500在回龙观可以入三居的改善盘了，但在望京只能看上车盘，这是最大的区别。上车盘是必然溢价的，因为能和你竞争的人更多，需要为地段付费。 2. 望京南湖东园二区房龄偏老带学区溢价，澳洲康都更好点 3. 旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，限竞房必须等房本满5年才可以抵押 ，而且还要转商才行 4. 望京、回龙观、朝青 比较合适，考虑新房不如看 公园悦府或者华润的万象悦府

　　提问：房姐好，本人北京土著，名下无房无贷款，目前手里有现金600～800可用（但又不想全用），目前无学区需求 本着保值、看涨的目标买房 推荐哪里？如果有具体推荐楼盘最好～望京（看过上京新航线）？双井（研究过富力城A）？朝青？通州？西红门？急～望指点～感谢！ &是买一套好？还是分两套买好？

　　回答：600首付的话，按首套买一个1000+的标的没问题。还需要看你的月供能力。 望京 朝青 双井 都不错，例如 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园 都可以选筹，还有 富力城 华纺易城 远洋万科城 苹果社区 乐成国际 也可以淘。建议买一套，充分利用sfsd

　　提问：姐，地坛体育馆附近工作，刚需保值通勤60分内，stsd,子弹225。个人思路:1优先新房总价550内；①若可买小三居，可接受地段稍差，配套无所谓，3年内不住，但周边产业集群前景要好，学位一般就行②若不够买小三居，可接受70平小两居，但这种新盘需地段好些2二手房暂定朝阳四惠或北四环★问题1意向一郭公庄诺德逸府89三居，另一是沿海赛洛城90左右两居，如何选择或您推荐其他?问题2因疫情在国外回不去，新房对违约责任要求高，售楼处不同意改认购书，感觉把200多万交了不放心，不交怕好楼层没了，该咋办？3、年收入证明65万，征信良好，月人民币工资加一年两次美元奖金，月均流水4.6万，银行批贷340把握大吗？

　　回答：新盘不推荐，建议以次新盘为主，沿海赛洛城>诺德逸府，还有苹果社区和后现代城也可以淘一下 如果担心新盘问题，可以看下退款协议是否友好 月流水4.6 批贷340没问题

　　提问：新人首问，您好房姐，现有一套北京大兴西红门两居，上班在海淀上地，为了离公司近及选择个好地段，考虑换房。优先选择在海淀区域（带中等学校的学区最好了），目前倾向五道口六道口学院路这片，首付有400-450W左右，年薪100W，每月还款2W5-3W可以接受，由于现在房有贷款再买属于是二套，所以看了很多这片的央产房，包括地质大学院内3居2000年的，城华园，学知园一些98年99年的房子，还有商品房富润家园的大两居，央产房龄在哪个年比较合适？之后不会贬值太严重。这个区域有没有推荐的比较好的央产房小区？或者比较保值的商品房小区？或者海淀其他区域推荐？可以考虑抵押贷的方式。希望房姐给些建议，十分感谢。

　　回答：央产房建议买80年代或者以后的，央产房上市以后和商品房一样。你看的这几个有合适的标的可以入，如果考虑保值还可以看下 逸成东苑 清枫华景园。 其它区域考虑学区可以看下双榆树社区的房子，没有多校划片的风险，上双榆树一小或者双榆树中心小学 或者看看万泉小学的房子，比如小南庄的三居

　　提问：请教房姐：目前已婚，有一女10岁，工作、居住一直都在五道口附近。京内婚后两限房一套（只在本人名下），有公积金贷款，还款记录良好，正在卖掉，净得子弹350左右。京外夫妻名下各有一套商品房，各有贷款。本人名下贷款还款记录良好，爱人名下贷款有逾期，会影响夫妻两人再贷。现在想用350子弹纯投资一套京内房，可出租，收入+出租的月供能力在15000左右。无学区房需求。看你一般建议是先垫资全款再抵押出去的方式，赞同。请教：1.是选次新商品房？还是也可选商品房新盘或商住新盘？前段时间也看了北七家、沙河的金辰府、国子郡等新盘。2.请帮助推荐淘笋区域。3.最好推荐小区。4.推荐小区的总价和单价不高于多少？5.夫妻是否li？未来5-8年计划再重置一下家庭资产，有什么建议？6.岳父岳母明年初60岁（两人同岁）户口进京，后续还可以怎么规划投资？

　　回答：建议看次新商品房，新盘适合首套低首付买，商住不要买。 看下望京 、双井、朝青 ，例如 首城国际 季景沁园 你们的全款抵押不用jlh 老人有sfsd买房资格，用接力贷的方式，抓紧用掉

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