学区嫁接盘：开发完毕，一切随缘

问：拆哥好，现在很多新房都标榜自己引进的“XX名校XX分校”，您觉得这些怎么样？亲戚最近看上了南2环外“首开璞瑅公馆”，大户型单价103000，值得买吗？

拆哥答：对于学区嫁接的新房，拆哥的八字箴言是——开发完毕，一切随缘。

北京四中璞瑅分校，一手房业主对它是“南城之星”、“比肩老崇文”的预期，十年前风生水起，直接拉动房价，刚交房的那两年，二手房也是交易活跃。

现在情况如何？

X02（方庄学区）其实是丰台最好的两个幼升小学区之一。根据“匆匆说”测评，丰台的小学排名如下：

一流一类（高于70分）：丰台一小、丰台五小；

一流二类（高于60分）：十八中附小、成寿寺小学、一小丰益分校、丰台师范附小；

一流三类（高于55分）：赵登禹学校、四中璞瑅、丰台八中附小。

所以说，这所分校的小学部排名丰台第8左右。

十八中的中考成绩可以与东城汇文中学比肩。北京四中在首开引进到方庄以后，十八中本部、十八中左安门、四所以说，这个学区在丰台是有一定含金量的，但与“南城执行”中璞瑅是丰台Top 10。

两项加权，北京四中璞瑅分校排名丰台第9。距离“南城之星”的预期，还是褪色不少。

一位拆哥粉丝评论道，随着的资历深的四中老师在这里陆续离职，水平下滑，周边的璞瑅和方庄六号成交冷却，在这里租房买房的有钱人家，逐年递减…....

从成交数据上，璞瑅公馆二手房成交价90000，与新房价格都有每平1万块的折价。

首开璞瑅公馆东侧是高架上跨桥，起了一个坡，这个对于230平起步的低密度高总价大平层产品说，是个掣肘因素。

拆哥统计过很多挂牌的名校分校，等房子变为二手房，水平参差不齐。

如何判断，这是个非常精细的活儿。

城六区案例，朝阳的陈经纶，珠江帝景、嘉铭桐城，开发商引进的分校，成绩一直名列前茅，二手房经久不衰。景山学校在远洋沁山水的分校，中学和小学仍是被热捧的前二。

即便是在海淀，每年还有4000个孩子都上不了普通高中。这4000个孩子也有不少来自看起来高大上的挂牌分校。

8年前，四中在房山的分校是旗舰卖点，但中学好，引擎强劲，小学才能被热捧。“匆匆说”统计的情况是，它高考上526分的只有40+人，弱于当地老校，上600分也就是北航的水平，只有1人。

大兴区的例子，人大附嫁接到亦庄的分校，成绩弱于“德茂中学”。每个年级10+个班，但统计上初三中考人数只有200人。说明什么？一位拆哥粉丝感慨，亦庄产业以制造业为主，尽管有一部分孩子来自企业高管+研发人员家庭，但是流动性高，过几年可能就回老家，心思根本就不在学习上......

开发完毕，一切随缘。真的是。

问：拆哥您好！北京4环内曾经最大的经济适用房小区“三环新城”，我们准备入手，您怎么看？

拆哥答：三环新城其实也是新丰台火车站概念盘。十多年来的保养和外观来看，与普通商品房没有太大区别，比较显好，局部还带有圆弧造型。

三环新城分为几个院，大社区长条状分布，丰桥路两端共有三线地铁站双换乘站。

6号院户型好，安静些，房价也是每平米5万多元。8号院其实也还可以，就是只有7号院挨着铁路，那个噪音确实影响很大。三环新城的户型和房屋质量在经适房里算很标杆的了，很多户型都非常方正，低总价能做到南北通透，没什么浪费面积。

日常生活便利，小区里搞定所有生活必须品，三所公办幼儿园友好。

不过里面的软环境与中高档商品房不可同日而语。居民车位紧张，物业不作为，垃圾成堆，租客多，邻居们天天在群里抱怨。不过今年配合丰台站修建，小区外围增加绿化，地砖，马路全部重新铺，所有底商统一换招牌门窗，现在外面好看了很多。