多个重量级利好叠加 沙滨嘉陵湾区搭上北区“快车”

多个重量级利好叠加 沙滨嘉陵湾区搭上北区“快车”

原创 约禾 重庆事务所 今天

一桥风景，两岸繁华，这是重庆的独特风景。

今年热播的悬疑剧《沉默的真相》，第一个镜头就出现了重庆两座大桥，东水门大桥、石板坡大桥；

再早10几年，《疯狂的石头》里，还不是影帝的黄渤，也在菜园坝大桥上撒腿狂奔。

作为桥都，重庆最清楚一座桥对自身的影响和改变。但这些桥的作用，绝不只是电影里的城市符号，其背后的“大桥经济”才是本质。

对于大部分人来说，一座桥能带来什么红利？我们又该如何去把握这样的机会？

重庆最新的“大桥经济”载体，是礼嘉大桥（已经合龙），它也是连接高新区与两江新区的重要通道。

一座桥，能带来什么？

先参考一下黄花园大桥，在大桥修好之前，一侧的一号桥、解放碑，比另一侧的五里店、观音桥繁华得多。但黄花园大桥通车后，五里店立即成了房地产开发的热土。

2020年6月，礼嘉大桥已完成主墩上下弦合龙，计划在2021年底建成通车。

礼嘉大桥是重庆二横线快速路控制性节点工程，横贯沙坪坝区、北碚区、两江新区。这是一座按双向8车道设计的巨无霸特大桥，是国内目前首个大跨径梁拱组合刚构桥。

在城市功能上，礼嘉大桥西接渝蓉、东连渝宜，为中梁山隧道、大学城隧道减压，为高家花园大桥、双碑大桥分流，完善重庆市“六横七纵”快速路网。

现在，从沙区前往两江新区主要是通过绕城高速或者双碑隧道进行通行，要花40分钟左右的时间。

但礼嘉大桥通车以后，路程缩短为10分钟左右，快速联通礼嘉天街、欢乐谷，极大强化沙区与两江新区的关联性。

不仅如此，由于北区已远拓至水土，待礼嘉大桥通车后，会导致北区城市价值向西外溢，带动沙区发展。

这还只是一座桥带来的变化，如果再加上双碑大桥、大竹林大桥（规划中），沙区未来将与江北、渝北、两江新区连为一体。

（礼嘉大桥区位）

对的区域，两区加持下的城市迭代

从区域发展来看，沙坪坝是重庆主城重要板块，随着重庆科学城的推进，城市面临新的格局。

以中梁山为界，沙区分为东西两部分。随着去年高新区升级，划去西区的西永、曾家，虎溪、香炉山3街1镇。其余纳为托管园。

中梁山以东，老城区多年发展，已是建成区，很难有拓展空间。沙滨的留白区域，是不多的城市化开拓区。

尽管这里有井口工业园，但从重庆对沙区东部所在板块“人文之城”定位来看，现代服务业为其未来主导产业，工业向西区搬迁，只是时间问题。

（红色地块为沙区划归高新区直管园部分，蓝圈为井双新区）

位于礼嘉大桥西侧的井双新城，作为沙滨留白地的核心，将是沙区城市发展的未来方向。

伴随礼嘉大桥的贯通，井双新城将享受到礼嘉跨区配套的加持。

从井双新城出发通过礼嘉大桥，便可快速抵达礼嘉及两江新区，享受礼嘉天街、礼嘉儿童医院、礼嘉智慧公园、国际商务旅游生态区等跨区配套。

对的配套，高起点高规划的沙滨路

如果说礼嘉大桥唤醒了区域发展活力，那么沙滨路的延伸，则直接推动井双新城滨江沿岸焕新升级。

作为嘉陵江磁井段防洪护岸综合整治工程市政道路工程，沙滨路延伸段全长12余公里。

未来以沙滨路为轴，沿路将串起4座跨江大桥（高家花园大桥、双碑大桥、大竹林大桥、礼嘉大桥和5个公园。

届时，磁井段将成为沙坪坝接驳外区重要的交通枢纽，在与渝中、南岸、九龙坡便捷交通的基础上，打造约半小时主城生活圈，更加快速地到达江北、北碚、大学城等区域，沙滨路临江居民在享受利好的同时，还可乐享各大商圈繁华。

最为重要的是，它将拉近井双新城与磁器口区域间的距离，磁器口的高人流将会辐射到其周边的井双新城区域，让井双新城可以享受高人流流通下带来的改善化的商业氛围。

同时，沙滨路磁井段已经纳入重庆两江四岸的规划。

这一段滨江路将成是典型的“第四代滨江路”，在第三代（南北滨路）的基础上增加了亲水、沿途土地综合开发的功能。

2018年6月，重庆规划局挂出了沙坪坝组团井双片区控制详细规划修改方案，在用地属性、容积率、用地形状等方面进行调整。

数据显示，井双片区的经营性用地建筑量的调整上，原控规经营性用地建筑量1551．12万㎡；修改后经营性用地建筑量1311．97万㎡，较原控规减少了239．15万㎡。

片区定位上，以打造“嘉临左岸，综合新城”为目标，打造教育文化、创新创业、生态休闲、健康养生为特色，配套齐全、景观优美、风貌和谐的高品质综合性新区，打造重庆主城品质提升和转型升级的示范之区。

就像对面的礼嘉滨江带，这样的一线滨江资源，主城区已经不多了。

（实景：建设中的新沙滨路，明年将迎来贯通）

对的时机，城市价值爆发的风口

实际一点，现在的井双新城，已经站在城市发展的风口上，即将迎来价值爆发。

来看一下井双新城历年来的土拍情况：

从2016年-2019年，井双新城一共只推出了11块土地，四年中，每年推出的土地不超过4块，最少的时候，一年只有1块土地推出；楼面价方面，从2016年的2354元/㎡上涨至6510元/㎡。

就像曾经的礼嘉、中央公园一样，随着它规划逐步呈现，楼面地价也迅速升温，品牌开放商也将扎堆入驻。

目前来说，井双新城的价值，还远远没有达到天花板。

先看近一点的地方，与井双新城仅一江之隔的大竹林、礼嘉板块，目前楼面地价均以破万；

再看同样的滨江路，对比一下已经成熟的南滨路，已经价格高企，标杆产品的门槛已经达到3-5万/㎡。

医疗配套是住宅关注的焦点。而嘉陵已有沙区嘉陵医院、井口医院，还有一家正在建设的三甲综合医院——沙坪坝人民医院，沙区已投入22亿元，有近1200个床位，是沙区最大的综合性医院。同时还能享受北区三甲专业性医院——礼嘉儿童医院。

不管是地价也好，房价也好，配套也好，井双新城都算是价值洼地。未来，它还有巨大的发展空间。

可以预见，等到井双新城彻底成熟，可能就像如今的礼嘉、大竹林一样，成为城市发展的价值高地。

（实景：项目一江之隔的对岸，已矗立香港置地、龙湖等开发的高端楼盘）

对的产品，一线滨江居住样本

在居住上，井双新城可能和礼嘉还有一定的差距。但乐观来看，伴随越来越多品牌房企的入驻，井双新城的人居水平在不断更新。

最新的案例，是佳兆业·凤鸣水岸。它算是井双这一侧，在居住品质上能和另一侧的礼嘉唱“对手戏”的代表。

①品牌背书。

佳兆业本身，是全国房企中的佼佼者，拥有多个上市平台，业务涉猎物业管理、文体、教育、医疗等多个领域。

入渝8年，佳兆业已经在重庆布局7盘，以匠心为本，始终坚持品质化发展，赢得了重庆房地产市场的认可。

作为城市更新专家，在沙坪坝老城区改造升级、城市焕新发展之际，佳兆业看到了井双新城未来发展的可能性，以其独到、长远的发展眼光落子于此，担当沙坪坝城市焕新的共建者。

②项目规划。

总占地56000多方，项目总建组体量17.8万多方，2.33的容积率。这样的数据，放在在沙区少有大盘的市场下，可以说自带竞争力。

项目位于沙滨湾区的核心位置，紧邻滨江清水公园，约十分钟直达礼嘉大桥、磁器口。

社区规划“两轴两环七院”，以商业走廊主轴、归家主轴贯穿项目，设计两条林荫环跑道助力健康生活，打造7个休闲共享公园，满足生活、休闲、生活需要。

此外，还自带约8000方的“工”字型滨江特色风情商业街区，日常的休闲购物在家门口就能体验。

③产品设计。

建筑外立面，有十足的高端住宅范儿。

采用了光幕美学建筑的现代简约风格，运用大面积玻璃材质，大处精致简约，小处精雕细琢，整个小区看起来更有品质感。

户型方面，涵盖了“瞰江高层”、“揽江平层”、“听江洋楼”三类产品，覆盖面广，满足不同家庭居住需求。

以套内约74㎡“瞰江高层”为例，在使用功能上做到了极致。

户型方正，竖厅设计，对空间的利用率很高；L型厨房，干湿分离卫浴，使用场景更加方便；预留了瞰江阳台，保障居住体验……

再看套内约82㎡的“揽江平层”，品质上更高，舒适性更强。

（装修示意图，非交付标准）

2梯4户，纯端户设计；约6.4米奢阔大横厅、揽江阳台，尺度舒适；主卧套房设计彰显主人尊崇；入户玄关，全卧室飘窗，一体化餐客厅，兼顾居住功能性……

最重要的是其性价比。这样品质的产品，在一江之隔的北区，现在单价起码是2万元起，而凤鸣水岸建面价为9888元起。总价也不高，其紧凑型的三房，总价不到一百万元，四房一线临江户型只要150-170万元。

对的区域，对的时机，对的产品。即便是放到整个重庆市场上，也具备强大竞争力。

客观评价，现在如果错过了井双新城，错过了凤鸣水岸，那么未来，可能就真的再也“高攀不起”。

END