8800元入场中城联盟论坛的思考

地产漫谈 /Profile/

不拘一格，研精覃思。

《地产漫谈》系列将聚焦房地产行业深度思考，关注投资趋势等泛财经话题，于高处悦见新思潮。

栏目主理人 梁文汇

资深媒体人

网易房产华东总经理

PROFILE

前 言

FOREWORD

很久没有安静坐下来听一整天的课了。

12月2日，中城联盟第一次在上海举办论坛，前5届都在北京。这次论坛和以往不同，从房地产行业的大企业家们谈未来，变成了外来专家的观点输出。

一共7位行业专家，分别来自万科董事会主席郁亮，旭辉控股董事局主席林中等大佬们的推荐。

一天的课，两天的消化之后，总结几个重点和大家分享。

PART-1

这一轮房地产宏观调控还要持续多久？

十三届全国政协常委，政协经济委员会副主任杨伟民先生是整个论坛最重磅的嘉宾。

杨伟民是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》制定的参与者。

他解读了新发展格局，提纲挈领地分析了“十四五”规划下中国经济的走向。

其中与房地产直接相关的观点：

1、未来进出口差额将进一步减少，保持经济增速的关键是优化内需。

2、培育完整的内需体系，最主要是提高居民消费占内需的比重。

3、目前，房价和房贷对城镇居民消费的挤压很大。（农村居民人均消费率接近85%，而城镇居民人均消费率仅65%）

杨主任虽然通篇未提及房地产调控，但是通过他的解读我们不难得出结论：房地产调控的趋势，至少在2035年之前，都不会有根本性的变化。对房企而言，房地产开发投资，必须是“长期稳定投资”。房地产开发也再不会是一个很容易赚钱的行当。

PART-2

长效调控机制之下，房企应该做什么？

1、城市更新，加快老旧小区改造和社区建设。

2、因城施策，房住不炒。土地改革是推动城乡要素平等交换，双向流动。探索农村集体用地入市。以及长租房。

PART-3

未来房地产开发的机会在哪里？

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭是近期在房地产行业很热门的一个专家。

他关于“大国大城”的观点，很有突破性。但细想非常符合国家政策导向（2018年，国家将长三角一体化上升为国家战略；在这之前京津冀城市群，粤港澳大湾区城市群）。

过去房地产发展曾经经历了一个向三四线城市大举深入开发的阶段，热潮过后，也浮现出一些问题。

他的重要观点：

1、中国的都市圈发展和开发还远远不够。应该以每一个大港口为中心往外扩张，形成范围更大、日通勤交通更发达的经济环。

与发达国家相比，我们中心都市圈的人口，开发程度和城际交通的便捷程度还远远不够。

陆教授以东京为例，从东京都心向外辐射50-70km的日本东京都市圈，人口3700万，GDP比上海和北京总和还要多；而上海（人口2400万）往外辐射80公里到苏州，人口还远不到3700万。

2、 人口和经济的关系。户籍制度应该放开，人口和公共资源应该始终往经济集聚区导入。让经济发达区域，去创造就业机会，去完成GDP增长的任务。

未来，房地产开发的机会还是持续在有港口中心一线城市，以及其辐射的周边都市圈。

PART-4

未来可以关注的投资机会在哪里？

正心谷资本合伙人林利军，讲了一个看似和房地产无关的主题：未来投资的机遇。

但事实上，也是目前房地产企业探索和思考的综合服务及转型方向。

1） 中国正在进入一个纵向提升的时代。（非常鼓舞人心）

2） 为什么在房地产行业老大的万科，市值仅有贝壳找房的四分之一？

3）未来的机会在：年轻人的娱乐和消费，科技创新，生命科学。

相信也是所有的房地产的企业目前在思考的方向。

最后，郁亮和林中2位大佬的2句金句也让我印象深刻。

郁亮说：“2003年以前，中国房地产市场是土地红利阶段，2019年以前是金融红利阶段，到了2020年，进入了一个管理红利阶段。”

林中：“房地产在过去追求如何做大，但是将来应该想如何做厚。”

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